2022年第12周-哈尔滨市场周监测

         1  宏观政策-全国 

        财政部：增值税小规模纳税人免征增值

        3月24日，财政部发布关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告。

        据了解，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

        《财政部税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第7号)第一条规定的税收优惠政策，执行期限延长至2022年3月31日

        财政部：留抵退税专项资金不得用于土地储备和棚户区改造新开工项目等支出

        3月21日中午，财政部召开会议，传达国务院第166次常务会议精神，研究贯彻落实措施。会议认为，按照中央经济工作会议部署，以及政府工作报告要求，国务院已确定实施大规模增值税留抵退税的政策安排，为稳定宏观经济大盘提供强力支撑。财政部门应坚决贯彻落实国务院常务会议决定精神，迅速部署贯彻落实工作。

        财政部迅速按照国务院常务会议要求，以制度性、阶段性、一次性举措相结合的组合式退税政策等方式，落实全年增加留抵退税约1.5万亿元。所有符合条件的小微企业以及“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”“交通运输、仓储和邮政业”六个行业的留抵税额全部退还到位，直接增加企业现金流。具体操作时优先安排小微企业，对小微企业的存量留抵税额于6月底前一次性全部退还。

        财政部制定印发相关办法，明确专项资金分配备案、预算下达、资金调拨等管理要求，完善政府收支分类科目，做到留抵退税政策可细化、可统计、可分析。专项资金纳入财政直达资金范围，实行动态监控，防止闲置挪用，确保退税资金直达市场主体、对地方的补助直达市县基层。专项资金不得用于建设政府性楼堂馆所，不得用于建设各类形象工程、政绩工程，不得用于土地储备和棚户区改造新开工项目等支出。

        3月22日，南宁市住房和城乡建设局公布《关于开展房地产开发项目配建人防车位销售和不动产登记的通知(征求意见稿)》，征求意见时间为15天。

        意见稿提出，南宁市城区(不含武鸣区)房地产开发项目依法配建的防空地下室中的人防车位，可参照商品房办理预售许可和现售备案，取得商品房预售许可或现售备案后，可按照规定进行销售和不动产登记。

        人防车位所有权转移、变更时，在转移、变更合同中，必须注明：“用途属人防工程，应当遵守国家有关人民防空工程维护和平时使用管理规定，平时由所有人或使用人使用、维护和管理；当国家发布紧急状态命令，由县级以上人民政府统一集中管理，无偿征用；不得擅自改变人防工程主体结构，拆除、损毁人防工程，损坏人防工程使用效能。”

        人防车位申请首次登记时，由登记机构将人防工程记载于登记簿，坐落标注“人防车位”，其他登记事项参照商品房办理。

        2022年，老旧小区改造已经连续四年出现在政府年度工作报告中，老旧小区改造这一重大民生问题一直被各单位及相关职能部门所重视，百姓的居住环境是城市发展的直接展现，也是居民幸福感的基础来源，一些早年间的老旧小区怎么在城市发展的过程中不断优化其自有功能，当地居民最为了解，在辽宁省大连市，老旧小区的改造最为重要的一环便是园区居民的参与。

        在大连旅顺口区，每当项目改造完成后，都会通过征求业主意见采用物业管理的方式巩固改造成果，将物业管理收入、停车位经营收入、广告收入、快递柜场租费收入等项目收入有效利用。

        大连长海县大长山岛镇四块石小区在2022年3月1日已经正式复工，该县针对老旧小区改造工作成立了123个老旧小区改造工作临时党支部，219名县镇机关工作人员、社区两委成员、居民组长和临时党支部书记、党员共同发力，利用楼院板凳会、座谈会等形式大力宣传改造政策、耐心解答居民疑惑，取得了广大居民的支持和理解，激发了改造愿望，各楼院居民积极行动，主动清理楼院、楼道杂物，处理燃煤烧柴，拆除违建，助力改造工程稳步推进。

        在工作过程中，积极引导居民从观念上实现由“管理”到“治理”的跨越，形成“自我管理、自我服务、自我发展”新格局，成立小区业主委员会，积极开展物业管理知识培训，逐步提高村民参与社会公共事务的能力，通过引入专业物业公司，加强服务管理，推动建立老旧小区改造后续长效管理机制。

        大连市庄河市2022年将实施三个老旧小区改造项目，共计36栋楼，总建筑面积12万平方米，计划总投资2480万元，惠及居民1200余户。在进行老旧小区改造前，庄河市采用街道+社区+网格员+居民代表的形式，逐楼排查短板，广泛征求居民的改造意见，按照居民的改造需求和小区的实际情况统筹制定改造方案。

        改造内容除了屋面防水、排水管线、外墙保温、楼道粉刷、方砖油路等基础类改造内容外，还将针对各小区的特点，进行废弃建筑利用改造、增设快递驿站等便民设施、增设电动车停车棚及充电设施、修建体育健身设施、打造党建文化宣传长廊等提升及改善类内容。

        有效解决屋面漏雨、墙体保温、下水不畅、路面破损等影响居民生活的问题，提升老旧小区品质，优化人居环境，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好，满足居民对美好城市环境的向往与需求，共享城市进步发展的红利。

        3月24日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于调整商品房预售转现售合同文本有关事宜的通知》，4月1日起，预售项目确权后直接转现售。通知自发文之日施行，通知内容与以前相关规定不一致的，以本通知规定为准。

        通知显示，自2022年4月1日起，对房地产开发企业取得商品房预售许可证的房地产项目，在完成不动产首次登记(俗称“确权”)且东莞市房产交易平台可获取到不动产实测权籍数据后，开发企业在东莞市房地产交易平台进行合同签约的需使用《商品房买卖合同(现售)示范文本》(GF-2014-0172)。鉴于目前数据同步需要，符合上述情况的，房地产开发企业须将楼盘名称及幢名称提供给东莞市住房事务中心，后续实现数据自动同步时则免于提供楼盘名称及幢名称。

        按照此前发布的《关于加强商品房预售款收存管理的通知》，东莞市各房地产开发企业要按照有关规定，将商品房预售资金，包括购房人按照认购协议、合同等约定支付的全部房价款(含定金、首付款、分期款、全款及按揭贷款等所有预售款)全部存入预售款专用账户。各房地产开发企业不按规定交存、使用商品房预售资金的，将暂停监管资金拨付和商品房网签，并依法依规作出行政处罚处理。

        楼市成交已显疲态的哈尔滨再出重磅政策。

        3月23日，哈尔滨市人民政府网站发布公示，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称“通知”)已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

        通知称，自即日起，在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区)区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

        2018年5月5日，哈尔滨市人民政府办公厅印发通知提出，实行区域性限售政策。

        对于此次政策调整，哈尔滨市住建局相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，此次废止文件主要目的是取消区域性限售政策，方便市民交易，刺激市场活跃度，也有利于促进改善性、刚性需求的释放。

        哈尔滨市住建局相关负责人表示，2018年的房地产市场太活跃了，目前哈尔滨楼市持续低迷，市场流通性和活跃性都比较差，“炒房”行为已几乎绝迹，从这些角度来看，限售政策已经完成了历史使命，可以废止。

        一通知发布后，引发诸多媒体关注，有媒体解读为哈尔滨再次走在全国前列，打响了省会城市取消限售“第一枪”。

        2018年5月5日，哈尔滨市人民政府办公厅印发通知提出，实行区域性限售政策。自即日起，在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区)区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

        通知还要求，提高公积金贷款条件。进一步降低个人债务风险，在延续现有公积金贷款规定的同时，将个人贷款还贷能力系数由0.5调整为0.4。同时，严格执行差别化的住房信贷政策，严格控制二套以上购房的首付和利率标准，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。

        彼时，哈尔滨房地产市场异常火热，房价连连攀升，成交持续走高，安居客房价走势显示，2018年4月哈尔滨新房均价为10879元/平方米，同比2017年增长40%。国家统计局数据显示，2018年3月，房价更是“一路勐进”，在全国70个大中城市中，哈尔滨新房房价环比涨幅排名第二，同比涨幅挤进全国前五。

        “当时市场过于活跃，需要冷静。”哈尔滨市住建局相关负责人告诉记者，出台区域性限售等调控政策是为了打击炒房，保护市民正常的购房需求。

        但从2021年开始，哈尔滨房地产市场逐渐进入艰难期，到访量持续走低、成交周期不断延长、市场期望信心下降。统计数据显示，2021年哈尔滨新房供应面积540.1万平方米，同比下降57%；成交面积411万平方米，同比下降33%；成交金额418亿元，同比下降36%；成交均价10169元/平方米，同比下降5%；其中，全年411万平方米的成交面积与2010年成绩相当，有业内人士称，哈尔滨楼市“一夜回到了解放前”。 

        国家统计局最新数据显示，2月份，哈尔滨新建商品住宅销售价格环比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅销售价格环比下降1%，同比下降3.4%。自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已连续7个月下跌。

        基于此，哈尔滨房地产市场政策也由“控涨”变为“控跌”，着力于提振市场信心，增加市场活跃度。

        “2018年出台的限售政策是从途径上把炒房行为给堵死了，从目前哈尔滨房地产市场来看，已经不存在投机空间。”哈尔滨冠佑房地产开发有限公司总经理张立东认为，此次限售政策的取消并非鼓励购房者“快进快出”，更多的是出于提振市场信心角度释放信号，对房地产市场的成交和价格预计不会有太大影响。

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