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2022年第34周-哈尔滨市场周监测

2022-09-08 来源: 哈尔滨中原地产代理有限公司

1 宏观政策-全国

央行：1年期LPR降至3.65%，5年期降至4.3%

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。5年期以上LPR直接关系房贷利率，基于调整后的LPR，首套商业性个人住房贷款利率最低可至4.1%，二套房房贷利率最低可至4.9%。

LPR调整有较强的方向性和指导性，本次1年期和5年期以上LPR下调符合预期，将引导金融机构继续降低企业和居民融资成本。

5年期以上LPR的大幅度下降，有利于降低购房者成本。根据人民银行和银保监会5月15日发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据最新LPR，首套商业性个人住房贷款利率最低可至4.1%，二套房房贷利率最低可至4.9%。

这样的下调，可以帮助购房者省下多少钱？如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

5年期以上LPR的下降，不仅利于新购房者，对已购房者也有利好。按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价，通常周期最短为1年，每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。这意味着，转成LPR定价模式后，已购房者正在偿还的房贷也会相应地调整。不同银行规定调整时间不一样，但大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整。也就是说，2023年1月份，已购房者的月供或将迎来新一轮调整。

各地“保交楼”措施现雏形，市场修复行情有望延续

近日，郑州房地产纾困专项基金设立运作方案出台，规模暂定100亿元。另外，中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议，以期化解房地产市场风险。在保交楼、稳民生的政策大环境下，各地政府、房企及金融机构都采取了纾困的政策措施，各地政府：成立纾困基金、派遣工作组返还土地款、适度放松预售资金监管

据调研，在项目停工、停贷问题出现后，郑州、武汉、苏州、天津等多城积极落实保交楼、稳民生，实际解决方案主要涉及以下四方面的政策内容：

其一，成立房地产专项纾困基金。例如郑州，由中心城市基金下设立纾困专项资金，规模暂定100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。又如武汉，建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房。再如南宁，有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元。

值得一提的是，郑州进一步明确纾困项目的4种开发模式，涉及棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房。其中，棚改统贷统还是由政府指定一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个问题项目后，再由融资平台统筹安排偿还资金。收并购主要针对于资产大于负债的项目。破产重组主要针对于那些体量大、债务债权复杂、后续投资资金较多、工程建设及销售都存在问题的项目。保租房主要针对于那些销售困难、后期交付无法保证的项目。

其二，派遣工作组，督促项目尽早复工。例如苏州，问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落实“一楼一策一专班”。又如重庆，成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。

其三，返还未动工项目土地款。例如赣州，经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

其四，预售资金监管既要规范化，又要适度放松。例如苏州，政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。又如天津，符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。

尽管北京、成都、长沙等多城停工、停贷项目较少，但地方政府丝毫没有放松警惕意识，相关职能部门仍在积极履行监管、协调职责，协助业主、房企、金融机构等达成最优的解决方案，未来或将出台一系列的保交楼政策措施。

各地政府、房企及金融机构等多方协助保交楼，并已取得了一定的成效。据悉，恒大集团珠三角公司下辖的广东、浙江、江苏、上海、天津等85家附属公司在建项目已实现100%复工，恒大集团山西省下辖的太原、大同、朔州、吕梁、阳泉、晋中和沂州等至少17个在建楼盘已100%复工。

聚焦城市层面，无锡已有5个项目宣布复工，分别为新力翡翠湾、协信未来城三期、恒大悦珑湾、金科蠡湖和恒泰悦璟府，宿迁同样有恒大悦澜湾等多盘宣布复工。

各地政府将全面落实保交楼、稳民生，更多城市或将效仿郑州成立纾困基金，更多金融机构也将积极纾困出险房企、盘活不良资产。受此影响，问题项目复工有望加速推进，有助于提振市场信心，缓解市场观望情绪。而在政策暖风作用下，预计房地产市场最困难的时刻已经过去，下半年市场或将逐步回稳，尤其是核心一、二线城市，成交有望稳中有升。

北京多家银行明确可办“接力贷”

最近有多人来询问如何办理接力贷，是否可以据此重新获得首套购房资质。所谓“接力贷”，是指以父母购房资格买房，父母作为主借款人和子女作为共同借款人，一起承担还贷责任。

与之同时，除个别银行外，多家银行承认可以办理“接力贷”。

据了解，北京的首套购房资质十分珍贵，购买首套房的首付比例、贷款利率、交易税费都显著低于二套。“不夸张地说，北京的首套资质至少价值50万。”另一位中介表示。

根据北京现行的“认房又认贷”政策，居民家庭名下在北京市已拥有1套房，以及在北京市无房但有贷款记录的，按二套房贷政策执行，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

首套购房者的首付比例则显著较低。根据北京最新的购房政策，居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。

重新获得首套资质，则意味着购买北京楼盘的门槛可能会下降几十万甚至上百万。

8月4日，北京住建委发布消息，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

另据媒体调查发现，北京市部分银行在其他非试点项目也可以做接力贷业务，即父母可以作为主借款人，子女作为共同借款人，只要父母具备北京购房资格，父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

一名房产中介表示，只要父母年龄小于70岁，具有北京购房资质，名下没有北京住房且全国范围内没有贷款记录的，就可以和子女一起向银行申请接力贷并享受首套优惠。但是，子女和父母的每月流水必须要能够覆盖两倍的月供。接力贷并不限于之前住建委提到的三个项目，只要和中介公司有合作的银行都可以做。

长春救市再出新招官方直播推介6059套团购房

8月26日上午，长春市住房保障和房地产管理局举办了一次别开生面的网络直播，邀请包括万科、保利、华润等房企的26个在售楼盘线上推介，并推出6059套特价团购房源，供市民了解和认购。

本次直播推介会是对“708长十二条”新政的落地动作，意味着长春史上首次由官方主导的大规模团购房活动正式启动。

官方主导大规模团购 26家楼盘响应

7月8日，长春市人民政府办公厅印发了《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，打响了长春楼市下半年救市的第一枪。

这份被坊间称为“708新政”的通知共推出了十二条措施，其中最受市场关注的，当属“支持集中批量购买商品房”措施，即支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房品集中批量购买活动。这是长春首次从政策层面上明确支持由官方主导的大规模团购房活动，也被视为下半年刺激长春楼市复苏的重要动作之一。

历经近两个月的洽谈和筹备，官方最终敲定了首批26家参与团购的楼盘，累计6059套参团房源，并于8月26日通过线上推介会的形式，正式启动。活动期间，这些房源将在实际销售价格基础上再下浮3%~10%，个别房源下浮幅度超过10%，优惠力度空前。

这次大规模团购房活动，只是2022年长春系列救市动作之一。

下半年以来，长春楼市进入了“密集调控期”，在过去不足2个月的时间里，各部门先后推出了新版购房补贴、预售资金监管、房贷利率进一步下调、商贷转公积金征求意见等利好政策，持续释放积极且明确的信号，引导市场恢复信心。

除了政策层面的推动之外，官方也尝试通过组织各种活动来从促销层面助力市场复苏。6月份的夏季房交会刚刚落幕，多部门联动的大型团购活动就接踵而来，与此同时，长春秋季房交会的筹备工作也在紧锣密鼓推进当中，择日召开。

频繁的救市动作表明，长春市正从供给和需求两端发力，结合政策和活动等有效形式，持续稳定市场预期，降低消化周期，刺激楼市复苏。

宏观政策-哈尔滨

提高建言“靶向性”资政“含金量” 为打造“创意设计之都”贡献政协力量

8月25日下午，市政协召开十四届三次常委会会议，就“促进创意设计产业发展，助力我市打造‘创意设计之都’”协商建言。省委常委、市委书记张安顺出席并讲话。市政协主席孙珅主持第一阶段会议并作总结讲话。市委常委、副市长栾志成通报有关情况并作表态发言。市政协常务副主席王镜铭，副主席刘柏辉、袁德柱、徐伟、李庆、张荣华，秘书长张希清出席会议。副主席胡宝忠主持第二阶段会议。副主席赵罡作专题调研报告。

张安顺对年初以来新一届市政协深入贯彻落实省、市党代会精神，广泛开展协商议政给予充分肯定，指出这次围绕“创意设计之都”开展专题协商，选题好，研究成果丰富，调研报告质量高。创意设计产业是省委、省政府重点布局的“四大产业”之一，“创意设计之都”是我市打造“七大都市”的重要组成部分。当前，哈尔滨正处在新一轮振兴发展、爬坡过坎的关键时期，大力发展创意设计产业，是实现“弯道超车”“换道超车”的必由之路、决胜之举，要紧紧抓住战略性新兴产业发展机遇，加快培育新的经济增长点，优存量、扩增量，为哈尔滨高质量发展注入新动力、增添新活力。要加快推进创意设计产业发展和“创意设计之都”建设，着力在坚持特色发展、培育市场主体、集聚设计人才、搭建高端平台等方面下功夫。

张安顺强调，各级政协组织、广大政协委员是推动我市振兴发展不可或缺的重要力量，要切实把党中央和省委、市委关于做好新时代人民政协工作的重大要求和决策部署落实到位，在捍卫“两个确立”上坚定坚决，在服务全市大局上奋发奋进，在增进民生福祉上用心用情，不断提高建言“靶向性”、资政“含金量”。要凝聚共识，扎实做好大团结大联合工作，以合作增进团结、以服务增进团结、以沟通增进团结，为推动我市全面振兴发展作出新的更大贡献，以实际行动和优异成绩迎接党的二十大胜利召开。

孙珅强调，创意设计产业关乎经济高质量发展、关乎全面振兴全方位振兴大局。各级政协组织要在市委的坚强领导下，切实发挥好专门协商机构作用，做到中心工作推进到哪里，政协履职工作就聚焦到哪里、跟进到哪里。紧盯创意设计产业高质量发展重点，坚持找准“小切口”，围绕唱响哈尔滨“创意设计之都”城市品牌、充分发挥市场配置资源的决定性作用和强化产业发展要素支撑建言资政，强化精准服务，加大主体政策宣传，收集企业困难诉求，助推各项政策有力有效落实，帮助企业做大做强，以“时时放心不下”的责任感，为推动我市创意设计产业发展和打造“创意设计之都”贡献政协力量，展现政协担当，彰显政协作为。

会议建议，深入贯彻落实市第十五次党代会精神，助力实施好省、市创意设计产业发展规划，围绕《哈尔滨市“创意设计之都”建设发展规划（2022—2030年）》要求，根据我市自然禀赋、产业基础等条件，明确产业定位和发展方向，确立不同的产业集群，突出本地特色，找准比较优势，坚持文化引领、创意赋能，奋力打造哈尔滨创意设计产业新引擎。

会上，部分市政协委员和专家学者作大会发言及书面交流。会议还审议通过了《政协哈尔滨市委员会专门委员会通则》。

哈尔滨线上房展会15日开幕首日成交3.68亿元

8月15日，为期一个半月的哈尔滨第43届商品房展销会暨第24届二手房交易大会(线上)正式开幕。记者从本届房展会组委会获悉，线上房展会开幕首日，共成交396套新建商品住房和二手住房，成交金额达3.68亿元。

本届房展会以国家及省、市关于房地产工作的部署要求为指导，以“稳地价、稳房价、稳预期”为原则，以着力惠民生、坚持为企业为市民办实事、办好事为宗旨，共吸引上百家房企在线上参展。

据统计，在契税补贴及开发商让利促销等多重利相继实施的同时，线上房展会开幕首日9区累计销售3.68亿元，其中：新建商品房(全部房源)总成交套数286套，总成交金额为2.52亿，总成交面积为2.93万平方米；二手住房累计成交110套，成交金额1.16亿元，成交面积1.16万平方米。

2 土地市场

本周成交土地一宗

位于呼兰老城区，呼兰区规划南二道街西侧、规划滨河北路北侧，占地面积316067㎡，容积率为1.65，成交楼面价911元/㎡，由黑龙江省昆仑会诚投资有限公司呼兰分公司获得，总价2.88亿元。

此地块是继金地之后，第二宗在呼兰老城区成交的涉宅类土地。