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哈尔滨市场周监测（2021/10/25 第42周）

2021-10-25 来源: 哈尔滨中原地产代理有限公司

1 宏观政策

银保监会：保持房地产金融监管政策连续性稳定性

10月21日，国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会。中国银行保险监督管理委员会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，近年来银保监会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚决贯彻落实房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。他透露，目前银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

刘忠瑞介绍，目前银保监会在房地产领域主要开展的工作有五方面：第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。第四，严肃惩治违法违规行为。银保监会会同住建部和人民银行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，指导各地开展专项排查，做好违规问题的整改问责，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。持续四年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为依法进行处罚。第五，稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

银保监会首席检查官、办公厅主任、新闻发言人王朝弟表示，截至9月末，房地产贷款增速降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点。

刘忠瑞表示，房地产调控工作取得了积极成效，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。指导银行保险机构按照市场化、法治化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益

住建部：2021年1-9月全国新开工改造城镇老旧小区5.12万个

据住房和城乡建设部10月21日消息，2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。经汇总各地统计、上报情况，2021年1—9月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.12万个，占年度目标任务的94.8%。其中，2021年计划任务全部开工的地区：上海、安徽、新疆生产建设兵团、河南、山东、河北、江苏、黑龙江、新疆、江西、吉林、甘肃、青海、海南；开工进展排名靠后的地区：湖南、福建、山西、西藏。

哈尔滨官方解读“十六条”楼市新政：着眼吸纳人才提振市场信心

哈尔滨市住建局：哈尔滨市2016-2019年房地产市场上扬、量价齐升，城市预售住宅库存见底。2020年土地市场放量进行市场增补，但因疫情和人口外流影响，本应进入平稳发展期的房地产市场温度骤降。2021年，多家房企因现金流问题“非常规”降价扰乱市场，今年前三季度房地产市场呈现下滑，新房市场供大于求，价格不断下滑，存量持续增长，老百姓持币观望。哈尔滨市住建局始终保持对市场健康值的关注度，致力于保障哈尔滨市房地产市场的平稳运行。在此市场背景环境下，结合实际情况，协调多部门，在四季度初给予市场一剂强心针，自10月1日起实施《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。

政策预计效果，本次“十六条”政策出台希望能给市场带来正向的、积极的促进作用。根据其他同级别城市相关政策效果来看，本次政策推动哈尔滨市房地产市场增量10%-15%，达到短期促增长、长期稳市场效果，让市场冰封期尽早消融。

中国房地产报：目前有部分媒体将本次政策出台解读为哈尔滨鼓励降价促销，打响了救市第一枪，政府部门如何看待这种看法？

哈尔滨市住建局：政策出台后多家机构、媒体对此次实施意见进行了解读和分析。分析中，部分非正规机构和媒体对政策解读有一定误区，哈尔滨市住建局已沟通网信部门对其进行了及时更正。

较去年出台的“十四条”政策，本次政策主要增加了惠民部分，解决人口外流、促进人才在哈尔滨安家；惠企部分中首次调整了土地增值税税率，激励品牌房企来哈尔滨投资，同时在预售资金监管比例政策中加入了开发企业信用等级评价等维度监管，在解决房企现金流问题的同时也对企业信誉度提高了要求；强化市场部分主要从放宽公积金门槛和公寓产品专项去库存方面出发。本次政策并非某些媒体解读的促销、降价，而是鼓励房企通过增加智能化设备、提高园区品质、增加房子舒适度等方向进行入手，让老百姓得到更多的购房实惠。

下面按四个方向对“十六条”做详细解读：

“惠民”：本次哈尔滨人才购房补贴发放金额在东北核心四城中排在第一梯队，并且人才标准由其他城市的毕业5年以内放宽至35周岁；更值得一提的是，本次惠民政策中增添了外地人来哈尔滨购房补贴政策；这对于人才引入和外地人来哈尔滨置业提供了实惠。并且在购房补贴办理流程设置和补贴发放周期上均进行了便捷调整，让老百姓以最快速度、最便捷方式、拿到最实惠补贴。

“惠企”：围绕“降低土地增值税刺激价格上涨、土地减轻资金链压力(六个月内可分期支付)、提高房企现金流动性”三个方面进行调整，从提振、土地、销售、返还四个方向形成闭环，即减轻企业资金压力，提高企业现金流动性，同时可提振房企开发信心。其中值得一提的是，土增税降低后将会直接解决企业开发现金流问题，提振房企对市场价格的坚挺信心，激励品牌房企进入哈尔滨投资开发建设，促进整体市场稳步提升。

“强市”：政策更具针对性，对于市场难销的公寓产品，进行直效政策调整，减轻公寓使用成本，降低购房者对公寓购买抗性；同时降低公积金准入门槛，延长公积金贷款年限，通过刺激购房需求，扩大受众人群。

“监管”：主要对哈尔滨市房地产市场健康度的监管；对媒体舆论的监管；对网络上不实信息的监管；对房地产企业促销和价格的监管。哈尔滨市将统一发布房地产市场数据信息，严控输出口径，针对捏造、虚假、对数据断章取义等违规现象依法依规处置。同时政府搭台调动市场活力，组织房地产活动、优化产品品质等，积极引导房地产开发企业稳定发展；同时促销与备案价格审批政策相辅相成，房企稳定价格、找准定位，禁止以促销为名“恶意降价、扰乱市场”。

中国房地产报：目前市场上对于政策，特别是关于人才补贴措施具体怎样实施比较关注，请问具体细则何时能够落地？

哈尔滨市住建局：政策出台后，哈尔滨多家房企已经将购房补贴政策纳入到购房宣传资料中，提升老百姓购房热情。市民最关心的问题就是购房补贴材料需求和办理流程，目前哈尔滨市住建局正在积极沟通相关的8个职能部门，会以官方口径出台详细材料内容和办理流程，让老百姓以最快速度、最便捷方式、拿到最实惠补贴。

本轮购房补贴的办理流程预计于10月底结合秋季房展会正式对外公布，并且哈尔滨市住建局会在展会设置解答窗口，为市民做现场政策解读和流程解答

2 土地市场

本周无土地成交

3 城建规划

哈市新建政府投资建筑项目、保障性住房项目等将采用装配式方式建设

为有效推动哈市建筑业转型升级，近日，市住建局发布《关于进一步明确装配式建筑实施范围评价指标和相关工作要求的通知》。根据《通知》，哈市新建政府投资建筑项目以及保障性住房、棚户区改造项目、桥梁等市政基础设施应采用装配式方式建设，市区范围内房地产开发建设项目的地上建筑面积部分采用装配式方式建造的比例不低于20%，至2025年年度增长比例不低于5%。

装配式建筑是指把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂加工制作好建筑用构件和配件（如楼板、墙板、楼梯、阳台等）运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。装配式建筑相对于传统现浇筑有一定优势，如装配式建筑通过前期深化设计、工厂化预制生产和装配化施工可节约劳动力、提高施工效率、使得施工现场更加环保等。

依据《通知》，新建政府投资建筑项目以及保障性住房、棚户区改造项目、桥梁等市政基础设施应采用装配式方式建设；哈市鼓励火灾危险性丙类以下（含丙类）工业建筑优先采用装配式建筑；在地下综合管廊建设工程中积极推广装配式建造方式。以上项目中地上总建筑面积低于5000平方米的公共建筑和低于1万平方米的居住建筑项目，不作装配式建筑要求。

《通知》明确实施范围内的项目，应当将装配式建筑面积占比、装配率要求在选址意见书、规划条件、建设工程规划许可证中予以明确，并落实到土地出让合同或者土地划拨决定书中。有关部门应加强对设计、施工、监理等单位的监督管理，从施工图审查、质量监督、竣工验收等环节严格把关，确保装配式建筑项目按规定实施。

地铁3号线二期东南半环11月下旬载客试运营

哈尔滨地铁3号线二期东南半环计划于2021年11月下旬正式载客试运营，线路全长19.19公里，从太平桥站至体育公园站，沿途共设19座车站，届时，将与已经开通的3号线一期工程4座车站“拉手”，贯穿道里、道外、南岗和香坊4个中心城区，将城市老城区与哈西、群力、哈尔滨西客站等新兴经济圈连接起来，惠及周边130余万市民。

25日起进行贯通空载试运行

地铁集团调度指挥中心刘炳强介绍，为了保证3号线二期东南半环如期通车，根据交通运输部“地铁新线开通运营前，必须全时段进行连续跑图20天以上”的规定，经报请哈尔滨市政府批准，10月25日起，目前正在运营的3号线医大二院站（1号线医大二院站正常运营）、哈西大街站、凯盛源广场站、哈尔滨西站站4座车站将停止载客运营，与3号线东南半环的太平桥站、会展中心站、征仪路站、体育公园站等车站开始为期30天的贯通空载试运行。

3号线二期东南半环开展空载试运行以来，地铁集团克服了行车组织难度高、施工作业时间短等多重困难，在确保3号线一期线路不受影响的前提下，白天利用体育公园站、城乡路站、征仪路站、大有坊站折返配线进行区域性试运行，每天地铁运营结束后，利用夜间进行东南半环贯通行车。截至目前，已完成多车逐步上线、小时段贯通行车两个阶段的试运行，并进行了多次运行图测试工作，已累计开行电客车1371列次、试运行里程3.3万列公里，列车运行图兑现率99.64%、列车正点率98.47%。

贯通空载试运行期间，东南半环将针对前期取得的各类报告进行反复验证，全面检验车辆、供电、信号等设备运行状态，确保列车运行图兑现率、列车正点率、车辆系统故障率等8大关键指标达到国家要求。待贯通空载试运行结束，经国家安全评审通过，3号线一期线路将并入东南半环线网一并载客试运营。

人员全部到位在岗实操

地铁集团运营三公司负责人邹永志介绍，哈尔滨地铁3号线工程作为哈市轨道交通目前唯一一条环线地铁线路，与已建成的1号线、2号线有4处换乘站，发挥着重要的转运作用，担负着轨道交通主干骨架功能。为将地铁施工期间对市民交通出行的影响降到最低，3号线二期工程31座车站，分为东南半环、西北半环两期建设。东南半环19座车站于2016年开工建设，克服了严寒地区有效工期短、征拆难度大、施工风险高、新冠疫情冲击等诸多困难影响，历时5年完成了工程建设任务。

为了实现11月下旬开通载客试运营的目标，地铁集团前期在工程验收、设备联调、人员筹备、制度建设等方面做了大量周密细致的运营筹备工作，实现了建设与运营的无缝衔接。目前，地铁3号线二期东南半环19座车站3大体系、5大系列、13个工种、42个岗位人员全部到位在岗实操，正在积极与行业主管部门对接，推进机电、装修、供电、通号等各专业的工程验收工作。同时，结合贯通空载试运行，抓紧对各项设备进行联调联试，做好国家安全评审验收准备。待国家安全评审通过后，经报请市政府批准，地铁3号线二期东南半环将正式开通载客试运营。