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哈尔滨市场周监测（2021/10/11 第40周）

2021-10-11 来源: 哈尔滨中原地产代理有限公司

1 宏观政策

东莞：正式出台二手楼盘交易参考价格

为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，落实《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（东建〔2021〕11号）文件规定，进一步加大二手住房交易信息公开力度，规范二手住房市场交易秩序，现就建立二手住房交易参考价格发布机制有关事项通知如下：

一、市住房城乡建设局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，经调查分析，形成二手住房交易参考价格，在局官方网站、微信公众号等发布，并视市场运行情况适时调整更新。

二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。本通知自发布之日起施行。

东莞市住房和城乡建设局

2021年10月8日

江西健康发展住房消费：租房购房享同等公共服务权利

近日，江西省人民政府办公厅印发《江西省“十四五”消费升级发展规划的通知》，其中提出，构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的保障性住房体系，不断扩大保障性租赁住房供给。到2025年，新改建公租房7.32万套，棚户区改造33.75万户。

健康发展住房消费，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，促进住房消费健康发展。优化住宅户型设计，完善使用功能，提高住宅健康性能，合理满足居民改善型住房需求。继续推进多层老旧住宅加装电梯等适老化改造。建立健全住房租赁信息服务和监管系统平台，逐步推动房屋租赁合同网上登记备案。支持符合条件的城市申报中央财政支持住房租赁市场发展试点工作。支持有条件的市、县（区）组建国有住房租赁发展投资公司，大力培育机构化、规模化租赁企业。鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策，保障租购住房在享受公共服务上具有同等权利。重视解决好新市民、青年人等群体住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。

同时，探索家电新型消费模式，围绕大学生、务工人员等消费群体以及员工临时住房需求大的企业，开展符合其消费特点和消费能力的家电租赁业务；扩大绿色建材消费，推广装配式建造方式，推动绿色建材应用，着力开发绿色、节能、环保、智能等高品质商品房住宅项目；加大城镇住房保障力度，进一步提升新市民需求潜力。

黑龙江省商会建言：调整税率、供地节奏降低落户门槛促进房地产市场健康发展

1、土地增值税预征率

哈尔滨市土地增值税预征率为4%、4.5%和5%三档，明显高于东北三省、长三角、珠三角的核心城市，这不仅给本地房企造成了很大的税收负担和资金压力，而且也影响了许多知名房企的投资信心，建议进行相应调整。

2、企业所得税计税毛利率

近两年，哈尔滨市房地产市场非常不景气，房企利润空间越来越窄，亏损项目越来越多,现行计税毛利率已严重与现实情况脱节。一些房地产发展较好的发达地区，计税毛利率普遍在10%左右，建议进行相应调整。

3、土地使用税

参照长三角、珠三角及东北三省一些核心城市，建议将哈尔滨市土地使用税各等级土地年税额标准由现行每平方米年税额24元至4元减半征收为12元至4元。

4、二手房契税

哈尔滨市现行商品房二手交易契税政策建议做如下调整。

公积金政策方面，商会建议，目前哈尔滨市公积金执行高层工程主体施工形象达到一层、多层工程主体施工形象达到二层即可项目签约受理贷款的政策，建议无限期延长此项政策，并建议将省、市公积金政策相统一，执行现行市公积金政策，高层工程主体施工形象达到一层、多层工程主体施工形象达到二层即可项目签约受理贷款。

商会建议，政府部门根据市场变化实时调整房地产开发的有关政策法规。包括项目规划指标的确定、审批应与客观需求、市场规律相协调，加强统筹和灵活性。在多宗临近土地出让前，希望自然资源部门要充分结合区域人口发展趋势、市场需求、城市功能配套现状等诸多重要因素，统一规划、综合考量区域（片区）的公共服务设施配比，制定合理的前置规划条件，以便公共设施资源利用更加高效、合理、均衡。

此外，针对哈尔滨地下车位大量闲置，去化困难的情况，商会建议，从降低成本、因地制宜、提升管理促消费三个方面对哈尔滨市地下车位市场进行改革和扶持。针对哈尔滨出让土地规划商业配比过高，销售艰难的问题，商会建议，结合城市区域商业活跃度和人口密集度等条件，以主城六区现有大型商业区为核心，向外发散，推行以小型社区商业为主、片区共享、以点带面的原则，对片区内商业配比进行统筹规划，降低单项目商业配比，不求大而全，只求小而精，避免出现单项目大商业比和大型集中商业区，从而降低开发企业经营风险压力，降低全市商业市场的库存压力。注重“产城融合”落地效果的评估。商业用户与住宅执行统一的基础设施收费标准，取消原有商业水、暖、电、燃气高额定价，并切实允许公寓项目安装燃气设施。降低商业产品的交易税费，协调银行等金融机构，降低商业产品首付比例，进而提升交易活跃度，降低库存。

降低落户门槛“抢人”

针对房地产市场调控方面，商会建议，从以下几方面入手：

第一，结合哈尔滨及各区县库存去化周期变化曲线，实时调整供地节奏，土地出让分区调节。对于商品房库存去化周期大于24个月（或18个月）的区域，应立即停止供地，以去库存为主，相反则增加土地供应，平衡全市市场需求，提高商品房交易量；同时将全年土地供应计划及时公示，调整现有地价评估办法，门槛合理降低，让更多的开发企业参与竞拍，回归良性竞争秩序。

第二，参照其他城市先进经验，提高商品房预售价格备案的严肃性，真正落实限价政策，避免房价大幅波动导致的系统性恐慌。不仅要限高价，还要限低价，对严重背离区域市场平均成交行情的项目，停止预售许可审批；真正实行“一房一价”监管，对已获取预售许可证的项目，每套房均要给予实时价格监控，销售备案价格波动控制在±10%以内，从而实现稳房价、减弱消除系统性恐慌、提升购房者及市场信心的作用。

第三，优化不动产证办理流程，进户即拿证。目前，哈尔滨市购房者在房屋交付后1-2年才能拿到不动产权证，时间过长，不利于提高二手房市场活跃度。建议市、区不动产登记中心提前介入办理并优化办事流程，满足购房者进户即拿证的需求。

当下，全国各地都在进行“抢人大战”，纷纷出台各种优惠政策，吸引吸纳人口落户安家。黑龙江省、哈尔滨市的“抢人”动作却不是很明显，哈尔滨主城四区落户门槛依旧很高，要连续居住五年才能落户，而南方多数城市吸纳人口流入，落户政策是“零门槛”。哈尔滨市出台《关于鼓励来哈就业创业落户若干政策》中，学历性人才落户最高一次性发放安家费10万元；资格性人才落户最高一次性发放安家费10万元；取消哈市户籍人员父母投奔子女落户限制。这样的政策根本不具备吸引力，哈尔滨亟待出台更加优惠的政策，来留住哈尔滨人，吸纳中小城市的人来哈尔滨安家落户。并要打破门槛限制，在医疗、教育、社保等方面享受哈尔滨市民同等待遇。

哈尔滨出台“十六条”稳楼市

为认真贯彻落实国家、省稳地价、稳房价、稳预期的总体目标，促进我市房地产市场健康平稳发展，市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、国家税务总局哈尔滨市税务局、银监会黑龙江监管局、中国人民银行哈尔滨中心支行、市委网信办、市住房公积金管理中心制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。《意见》自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

一、按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限，加快推进项目建设。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证

二、2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。同时，根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。

三、为吸引留住具有大中专以上学历的人才在哈购房，施行购房补贴政策，对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。购房人才的购房情况经人社、教育、住建部门共同认定，购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后，市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。本项补贴以家庭为单位，夫妻双方不能同时享受。享受本项补贴政策的，不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策。

四、对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元，购房人出具经网签确认的商品房买卖合同后，市财政将资金拨付资金申请部门负责发放。享受本项补贴政策的，不再享受哈尔滨市人民政府及其所属部门出台的其他住房补贴政策。

五、自2021年10月1日起，新出让的土地项目（以发布土地出让公告时间为准），缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金，土地出让合同签订后，一个月内缴纳土地成交价款的50%，六个月内缴齐剩余土地成交价款，并按照规定缴纳相应利息。

六、自2021年10月1日起，全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

七、实际用于居住用途的公寓房屋，水、电收费持续执行民用价格标准。

八、在确保房屋抵押物价值的前提下，结合我市实际，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

九、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

十、县（处）级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

十一、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策，社保开户即可申请缴存住房公积金。

十二、放宽住房公积金组合贷款业务，职工使用公积金贷款仍不能满足需要的，可申请组合贷款。

十三、健全网上舆情监测机制，统一房地产市场数据信息和发布口径，在政府网站和主流媒体进行发布，各相关职能部门依法依规查处各类不实信息，依法依规处置房地产信息网络传播乱象，规范信息传播秩序，及时回应社会关切。

十四、各区、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任，积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。自然资源规划、财政、税务、金融、住建、公积金、不动产等有关部门要大力协同，适时研判房地产市场走势，做好市场监测分析工作。各房地产开发企业要强化企业主体责任，找准产品定位，提升产品品质，共同促进全市房地产市场稳定发展。

十五、市九区按上述意见执行，各县（市）可结合本区域实际情况参照执行。

十六、本意见自2021年10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期间根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整，具体解释工作由市住建局负责。

2 土地市场

本周无土地成交

3 城建规划

最新！松北区这里拟建一条新路

哈尔滨新区文旅商贸园区基础设施建设工程，已经由上级主管部门批准建设，哈尔滨水务投资集团有限公司现对该项目的汕头路（西宁大街-海口大街）道路及附属工程施工和监理进行公开招标。

该项目计划工期为

2021年10月30日至2022年12月30日

（以合同签订的工期为准）

哈尔滨新区文旅商贸园区基础配套项目将围绕君豪义乌、滨才城等大型居住项目和弘毅学校等公共设施，启动多条道路的建设。这其中，汕头路（西宁大街-海口大街）道路及附属工程施工道路长度为459.14米，规划红线宽度（路宽）40米，规划总占地面积为1.7万余平方米和其他道路及附属工程。

哈市地铁3号线西北环“河—丁”区间隧道胜利贯通

10月8日15时，哈尔滨地铁3号线西北环河山街站，一台450吨的大型吊车正将50余吨的盾构机刀盘从25米深的地下缓缓吊上地面，这标志着历时105天连续奋战的河山街至丁香公园地铁站区间盾构掘进施工胜利贯通，为后续铺轨等节点目标奠定了坚实基础。

在地铁3号线西北环丁香公园至河山街站施工过程中，最大难点就是盾构机要下穿一座高架桥以及河家沟河，两处皆为一级风险源。由于施工所在区域属于松花江漫滩区，地下全部为“富水砂层”，2-5米以下地表水位丰富，且受季节性涨幅变化较大。

同时，隧道覆土厚度为11.3-20米，地下水压大，盾构始发、掘进、接收极易产生突水、涌砂事故。为确保盾构机施工安全可靠，他们选用“泥水盾构机”进行隧道掘进。泥水盾构机是通过有一定压力的泥浆来支撑稳固开挖面，由旋转刀盘进行土体开挖，开挖下来的土料与泥水混合以泥水状态由泥浆泵进行输运。

泥水平衡盾构机不会发生喷涌和“SAMSON”系统可以降低土仓内压力波动的特点相结合，既降低地面沉降量，又具有一定的安全性。为了保证施工过程顺利、安全，施工单位首先设置了120米实验段。项目部围绕“高效安全施工，打造精品工程”的目标，提前编制专项施工方案，在实验段设置了多个施工监测点，全方位实时监控施工区域及周边建构筑物。

通过多次召开技术分析会，及时调整盾构姿态及掘进参数，确保盾构施工的安全，从而实现了盾构机施工中一次性成功穿越“康安路高架桥”与“河家沟”两个一级风险源，地表沉降值只有10MM，均低于国家规定的标准。

在“富水砂层”建成48.22米超长的区间联络通道

记者在河山街地铁站采访中获悉，在隧道左右线区间，建一座48米长的联络通道，在国内地铁建设史上实属罕见。特别是施工区域地质结构属于“富水砂层”，给工程带来了相当大的难度

施工中，他们采用了与冰箱原理差不多的“冷冻法”，即利用人工制冷技术，使地层中的水结冰，将松散含水岩土变成冻土，增加其强度和稳定性，隔绝地下水，以便在冻结壁的保护下，进行地下工程掘砌作业。

经过连续70多个昼夜的作业，成功建成了长48.22米、高4.6米、宽4.2米的区间联络通道。区间联络通道的建成，为隧道上行与下行相互排水及人员作业检修打开了一条通道。