2021楼市打折浪潮来袭，哪些人最受益？

        8月，哈尔滨楼市打折促销活动热火朝天。

        在这波“优惠大买卖”中，谁能尝到甜头？

        让我们来看看。

  --01--  

        我们来看看哈尔滨8月的楼盘打折促销活动都有哪些。

        • 绿地东北亚国博城，两周年感恩狂欢周，首付8万起，送6万装修基金，住宅建面83-141㎡。

        • 碧桂园国风云著，5套特价房，建面约96-143㎡，活动截止8月31日。

        • 新松未来one，6套限时特价房，建面约51-130㎡，购房送华为全套智能家居。

        • 恒大时代广场，建面约85-138㎡，新品首期19.2万，75折优惠，推荐再享96折。

        • 恒大云锦华庭，建面约82-122㎡，75折优惠，7000元/㎡起。

        • 中海观澜庭，建面约89-123㎡，首付15万起，8套特价房。

        各种特价、打折让人应接不暇。

        从特价活动中，我们可以摘取到两个关键点。

        一是房价，二是户型。

        首先是降价的特价房活动、75折优惠、购房增家居。

        其次是房源的户型，特价房源户型建面区间为49㎡-143㎡。

        这说明什么？

        说明这次特价，正对刚需。

        8月作为楼市的横盘期，量不涨，更谈不上价涨。

        历史表明，改善只有在楼市稳的时候，才会改善。

        改善没有发挥空间，正赶上降价冲刺匆匆来袭，刚需势头正猛力前行。

        那么刚需与改善的界限在哪里？

        没错，价格与户型。

        刚需房的存在就是为了满足人们“衣食住行”中“住”的基本需求。

        其一般居住面积较小，价格相对较低，实用性更高。

        改善房多是针对已经有一套房产的家庭而言的，是对购房者生活品质、居住条件的改善。

        改善房可以看做是刚需房的升级版，即在满足居住的同时，也满足购房者对于生活品质的需求。

        所以说，这次特价，是刚需的“天下”。

        因为刚需对价格敏感，没有不动心的道理。

        而降价对改善没作用，越降越观望，改善更在乎的，永远是产品。

        也就是说，相比价格，改善更认品质。

        哈尔滨的房产主体市场，还是刚需“干掉”改善。

  --02--  

        我们用市场数据谈一谈。

        根据2021年5月27日贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》来看，共有3点。

        报告数据的城市范围共有35城，包括4个一线城市、15个新一线城市及16个二线城市。

        ① 置业买房优先位

        在此次调查的置业特征方面，有49.8%的受访者不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感。

        既然是租房与买房的对比，改善可就搭不上边了。

        有个房子住就不错了，还考虑什么改善住房呢。

        而针对调查，相比租房，大多数人还是更想拥有一个自己的“家”。

        看来，买刚需房或将成为置业人群的首选。

        ② 房价房贷不分家

        对于大多数人来说，贷款买房都是必需的流程。

        在贝壳研究院的调查中，仅31.8%的住房消费者无贷款。贷款受访者中，仅有13.6%的人还清了贷款，其中65.7%的人是提前还款，且城市能级越低提前还款的占比越高。

        可以看出，买房群体中，大多数人的消费能力是有限的。

        刚需仍旧高改善一筹。

        ③ 刚需户型占比高

        据贝壳研究院调查发现，35个城市中，两居室成为主力交易户型。

        以北京、上海为代表的一线城市，两居室成交占比较高，三居室成交户型百分占比紧随其后。

        而对哈尔滨来说，二居室则完全处于“优势地位”。

        根据2017-2020年哈尔滨商品住宅成交结构变化情况来看，80㎡-100㎡的占比最高，高达42.7%。

        可见哈尔滨刚需需求之大。

        刚需普遍购房年龄在25到35，为1986年到1996年；

        改善普遍购房年龄则在35到45，为1976年到1986年。

        根据数据显示，80后仍是主力购房人群，体现在100-150万的改善价格区间上，90后的刚需价格区间主要集中在100万以下，但90后购房占比正逐年增加，取代80后成为购房主力军趋势明显。

        这也就解释了为什么刚需或将成为市场主体。

        不知不觉间，30岁的年龄主力军中已经逐渐有了90后的身影。

        他们和95后的Z时代（95年到2009年出生）一起，正在占据各个商业和消费领域，逐渐成为一股能够左右市场风向的、不可忽视的经济力量。

        根据国家统计局数据显示，Z世代总人数为2.6亿，预计将占据整体消费力的40%。

        对于各大领域来说，从客群下手，读懂这类人的消费逻辑和价值观，至关重要。

        对于Z世代来说，他们的生活环境、教育理念都决定他们不同的购房观。

        • 消费观

        根据调研发现，已经有超过半数的Z世代达到经济独立的状态，其中甚至已经有12%的在校学生，已经能够自住的创造经济来源。

▲Z世代经济来源调研，数据来源：CBNData

        这说明Z世代的经济独立意识非常强，在消费上有自主决策的习惯，买房时的购房意见也更具有自主性。

        根据58安居客房产研究院的调查。

数据来源：58安居客房产研究院

        Z世代对于吃喝玩乐的需求是刚性的，显然更注重娱乐享受，住房支出占比则排到了第三位。

        • 需求观

        据调查，Z世代购房需求上有自己独特的喜好。

▲一线城市Z世代购房户型偏好调查，数据来源：CRIC

        年轻人最青睐的户型还是二室或者小三室，面积在90㎡—110㎡之间。

 ▲95后房型功能偏好调查，数据来源：CRIC

        对于Z世代来说，生活体验似乎更为重要，Z世代对于灵活户型、多变空间的追求是更加向往的。

        • 购买观

        那么对于Z世代买房这件事，Z世代也非常的“别出心裁”。

        首先，Z世代的买房经济来源不全来自于自己。

▲95后购房资金来源调查，数据来源：贝壳研究院

        数据显示，有七成的95后在买房时，都或多或少有父母的资助。

        他们开始接受房价的高不可攀，愿意接受父母的帮助，在置业是存钱买房。

        其次，Z世代们的贷款买房意愿也很低。

▲95后置业贷款理念调查，数据来源：CRIC

        对于重视娱乐享受的Z世代们来说，每个月因为还贷而上交一大把的月供，是很可怕的。

        大多数的Z世代们不愿贷款的占比超过月收入的60%，其中还有将近一半的人不愿意月供收入比大于40%。

        总结下来，Z世代们在购房观上所体现的，是独立、享受、多变。

  --04--  

        那么结论来了，楼市的打折促销，最终受益了谁？

        毫无疑问，是刚需主力军的Z世代们。

        那么针对刚需买房，有几点需要特别注意：

        ① 性价比

        首次置业买房，不必追求一步到位，一定要根据自己的实际能力来确定购买目标。

        包括周边的学铁商配套、生活体验、物业管理等，考虑清楚再下手。

        ② 地段+户型

        先选地段后选户型。

        地段首先关系到实际居住的便利度，其次是它的保值空间。

        户型上，首选一房可改的两房、两房可改三房的灵活户型。

        当然优先根据自身需求来买，直接三房往往价格过大，负担太重，能改的小两房自身居住是没有问题的。

        ③ 一/二手房购买

        一手房的购买信息透明，让人放心；二手房的购买就要花更多的时间与精力，还有许多变数。

        所以，在买房之前，先权衡清楚，有没有足够的时间和耐心去看房，购房预算是多少。

        市场是否将重新码牌，刚需是否会反超改善，Z世代是否会占据主流市场。

        让我们拭目以待。

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