中原季报 | 惠州楼市第一季度运行分析
2019-04-18 20:15 来源:惠州中原战略研究中心
惠州地方楼市环境
惠州毗邻深圳，靠近香港，在大陆城市中，除了深圳外，惠州是离香港最近的城市。规划纲要中明确，以深圳、广州、香港汇聚的经济动能为湾区首位，纲要对香港的核心地位予以凸显，惠州从临深城市转向临港，区位效益凸显。
据公开数据显示，惠州主流银行的房贷利率继去年12月、今年1月两次下调后，在3月再次出现下降现象，其中四大行首套房利率上浮介于10%-25%，最低仅上浮10%；此外放款速度也明显加快，最快1个月左右。
表：惠州主流银行最新房贷利率上浮统计(截至2019.3.18)
一级市场分析
1.土地供需：呈现平衡状态
据中原统计，2019年一季度惠州全市挂牌经营性用地共23宗，挂牌占地面积为62.51万㎡，环比上涨14%，同比上涨88%；
2019年成交经营性用地达27宗，成交占地面积为53.41万㎡，环比下降9%，同比下降31%。
从土地供需来看 ，2018年后土地市场处于较为平稳的水平，供需方面都呈现相对平衡状态。
图：2015-2019年1季度惠州市经营性用地供需走势（单位：万m²）
2.土地价格：单价同比上升五成
据中原统计，2019年一季度惠州全市经营性用地累计成交金额共26.26亿元，环比下降37%，同比上升3%；成交地面价为4917元/㎡，环比下滑31%，同比上升49%。
图：2015-2019年1季度惠州市经营性用地成交金额、地面价走势（单位：亿元、元/m²）
二级市场分析
受粤港澳大湾区纲要、银行利率下调、宏观环境等利好，惠州新房市场回暖迹象逐渐显现，市场预期转变，当前客户置业热情与信心上升，客户对价格的接受度有所提升，预计2季度整体市场将延续一季度末的“上扬”态势，进入平稳向好的发展区间。
据监测，2019年第一季度惠州全市新房住宅网签均价为11069元/m²，环比上涨2%，同比下降1%；其中2019年3月份惠州全市一手住宅成交价格为11351元/m²，环比上涨3.26%，3月成交均价出现小幅上涨。究其原因在于，年后利好政策的红利，开发商销售折扣略有收紧，导致整体均价出现小幅上涨，但整体价格依然平稳为主，尚未出现大幅度上涨的迹象。
图：2019年1季度惠州市新房网签面积、均价走势
惠州TOP50房企分析
1.房企推货：货量投放增加 市占缩减
2019年一季度已落下帷幕，在目前惠州供应保持相对高位的环境下，品牌房企推货回归理性，行业进入精细化竞争阶段。
据中原数据统计，2019年第一季度重点房企（惠州TOP50）新批预售达20923套，同比上升9.8%，其中，惠州TOP50房企推货量占市场整体的59.15%，较去年同期推货量市占（76.48%）相比下滑约17个百分点，新增供应面积为176万㎡，市占同比下滑11.34% 。
图：重点房企（惠州TOP50）近三年第一季度推货套数及面积走势
2.房企业绩：同比下滑约3成 提质控速趋稳
据中原数据统计，2019年第一季度TOP50房企销售套数为19161套，同比下降28.58%，销售金额为228亿元，同比下降31.91%。
主要有两方面原因，一方面，去年上半年市场购房情绪仍相对高昂，促使重点房企（TOP50）形成较高的业绩基数；另一方面，重点房企（TOP50）中，部分龙头房企在政策调控的影响下，进行了提质控速的战略发展转向。
图：重点房企（惠州TOP50）近三年第一季度销售套数及金额走势
客户分析
粤港澳大湾区规划利好，叠加惠州适度宽松的调控政策及其地理优势、承接了更多产业及人口外溢下的惠州房地产市场处于相对平稳发展状态，客户来源多样化，虽以省内客户为主，仍不乏大批香港及省外客户前来置业。
其中春节后省外客户占比由11%上升至18%，深客比例稳居首位，刚需为主，联动居多。
图：全国客户分布图（节前/节后对比）
完整报告请咨询惠州中原战略研究中心。
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