政策解读 | 惠州楼市新政：证未满3年限卖
2017-04-10 15:34 来源:惠州中原战略研究中心
政策出台背景
一、政策层面：
2017年3月份以来，全国各地再次掀起调控大潮，楼市调控全面升级。4月8日晚间 ，惠州市政府网站发布《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，楼市调控再度加码。
二、市场层面：
2017年2月中下旬开始，惠州市场出现回暖，市场来访指数连续攀升，客户购房心态发生改变，入市积极性明显提高，来访量明显提升。
（来访指数：通过对中原新房楼盘的前线负责人进行调研，收集和整理中原前线业务对于市场最及时的反馈信息，采集中原代理约60个楼盘的实时报数，包含来访量、认购套数、库存量等指标，经过科学客观的统计和汇总，形成最终指数。是基于惠州中原二级级市场中介业务所研发的，用以惠州新房市场信心的指数体系。）
市场活跃度持续回升并保持在基准线上方，因市场预期逐渐明朗，房企抓紧出货窗口期，集中推盘入市，去化效果较好，市场热度迅速回升。
政策解读
一、政策内容：严防投机炒作。新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买）的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。
解读：
时间：2017年4月9日以后网签的住宅，取证3年内限卖，此日期前已网签的不受新政影响。
对象：政策不涉及商办类物业，但是包含了新房和二手房，说明主要针对炒作住宅的情况。
条件：不动产权证满3年，如果购买的是新房，加上交楼时间和取证时间，从购买到转让大约需要5-6年时间；二手房取证时间较短，从购买到转让的时间也超过3年。
目的：在于拉长交易周期，防止炒房客短期内买进卖出，抑制投资性需求，对用于自住的刚性需求无影响。
二、政策内容：加大商品住房有效供应。已达到预售条件的开发项目，须在30天内到价格主管部门申请价格监制，完成价格监制后15天内到房管部门申请预售许可，没有按时完成申报工作的，1年内不允许其申报价格监制和申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。
解读：对于申报流程时间做出详细规定并严格执行，目的在于防止部分房企在限价前提下捂盘惜售，故意放慢推货，达到条件不进行备案，人为制造房源紧张。
三、政策内容：重申《惠州市发展和改革局 惠州市房产管理局关于进一步规范商品房销售价格行为的通知》及《关于明确惠城区 仲恺高新区商品房价格申报监制有关工作的通知》；2017年4月9日起申报价格监制的楼盘不得以虚假装修、虚高装修等变相提高房价，否则暂停项目网签，责令停业整顿。
解读：此前对楼盘价格申报已有明确且严格的规定，此次重申价格监制政策，并新增了不得虚假虚高装修等变相涨价的规定，目的在于切断房企大幅涨价的路径，抑制房价过快上涨。
四、政策内容：加强网签管理工作。新建商品房和二手房须纳入网签系统管理，严禁“一房多卖”，严厉打击“阴阳合同”等违法违规行为。加大二手房交易资金监管力度，确保资金安全。
解读：该项新政侧重点在于强化对二手房交易流程的监管。
五、政策内容：加强房地产市场监管力度。对于房地产企业在未取得预售许可的情况下擅自进行销售，捆绑高价车库销售，通过虚假广告误导购房者，不明码标价，哄抬价格，另行收取未标明费用，私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价，以及中介机构违规代理未取得预售证的房屋，虚假宣传、哄抬价格、制造恐慌，支付额外费用，伪造社保、纳税、银行流水虚假证明等行为，依法依规严肃查处，并向社会公开曝光，相关信息纳入诚信平台；对涉案从业人员记入“黑名单”；对涉嫌违法的企业和个人，依法追究法律责任。
解读：对市场监管政策再度重申，意味着对楼市的高压监管将再次启动，后续的市场巡查或将加强。
六、政策内容：严厉打击违规骗贷行为。各商业银行严格贷款审查审批，加强不动产交易合同信息共享，防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资金来源的真实性，坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款。
解读：该项新政的目的在于加强资金监管和严格房贷审批，防止违规骗贷和“首付贷”等违规金融活动，防范金融风险。
政策影响
一、对新房市场而言，这次新政的力度较惠州以往政策有所加强，但比周边城市相对温和。新政覆盖了需求端、供应端和交易环节，对“炒房”进行多方位围堵。
1、从需求端看，新购住宅证未满3年限卖，交易周期延长到5-6年，将有效抑制短线炒楼客入市，投资型需求将被抑制。由于政策不限制商办类物业，部分投资性需求可能从住宅市场转移到商办类市场；
2、从供应端看，惠州2017年预计供应量较大，且持续有房企入驻，预计供应也在持续增加，新政要求房企增加有效住房供给，严禁捂盘惜售，双重因素作用下，未来的新增供应将会加快入市，有利于促进供需平衡；
3、从市场环境看，从价格审批到网签的整个交易流程的监管都在强化，市场将得到进一步规范，高密度的市场巡查或将再次启动，部分开发商、客户侥幸使用违规操作进行交易的行为将得到更有效的防范。
4、从成交量方面看，由于惠湾、仲恺市场当前投资客成交占比相对较高，新政对这些区域成交量会有一定的影响；
5、从价格方面看，新政对此前的备案价制度进行了重申，并新增了不得通过捆绑装修、虚高装修等方式变相提价的规定，可见政府对继续高强度限价是十分坚定的，价格走势预计会继续保持平稳。
二、二手市场方面，此前政策的力度主要集中在新房市场，二手市场环境相对宽松，而这一次的新政多处涉及了二手房市场，意味着二手房市场也迎来强力监管时代。新政涉及二手房也纳入限卖范围、二手房网签、交易规范、资金监管等多个方面，短期内会抑制部分投资性需求的释放，近期二手房价格快速上涨的势头会得到一定的抑制，新政对部分存在不规范操作的交易也会造成影响。
三、开发商建议：
1、调整推货节奏，审批流程规范化，避免审批违规、延时而造成1年内无法申报等严重后果；
2、调整价格策略，理性定价，不要存在侥幸心理而采用捆绑销售等违规行为，避免造成暂停网签的后果；
3、继续做好案场的展示、明码标价、证件公示等，规范广告宣传、避免“电商费”、“首付贷”等违规业务，对销售团队做好口径输出培训，为后续高压市场巡查做好准备。
四、客户建议：
1、有合理的投资性需求可考虑商办类物业，或将短期投资计划转化为中长期投资，选择长远发展前景较好的区域进行置业；
2、选择规范可靠的中介机构、代理机构，避免交易过程中伪造婚姻证明或收入证明等违法违规的操作；
3、 由于银行将加大对购房者还款能力、收入证明的审查，建议购房者量力而行，选择价格符合自身支付能力的物业，以便顺利完成按揭贷款，避免通过伪造收入证明、银行流水或“首付贷”等违法违规行为。
