【中原视角】动荡下，楼市回归分析

        回顾：

        我们之前的文章已分析过市场下滑的原因，并非单一的政策收紧所导致，随着后疫情、面粉及面包价格的上涨，相关部门被约谈、限制备案、三条红线、房企爆雷和跳水等，最后的“沈八条” 也只是压死骆驼的最后一根稻草。

        房地产的高温时期已经过去，但并不意味着会一直冷下去，房产仍然是经济发展的支柱产业，尤其在受疫情严重影响的当下，依托房产发展来提振经济变得尤为重要，从当前出台的利好政策的密集程度就可以看出，为促进市场回归的政策意图。

        市场已进入调整期，在这段时期，不光是政策的回归，包括住房本质、消费者居住理念、购房逻辑、市场发展动向均有转变和回归，下面我们从这几个方面分别来展开分析..........

 1  “降低金融属性，去金融化，回归住的本质，满足基本需求” 

        在房住不炒的主基调下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，降低住房的金融属性，让其回归住的本质，满足大众基本的居住需求。

 2  “回归居住属性，投资客减少，自住客户占比增加” 

        以中原研究发展部近几年对沈北市场客户数据研究为依据，分析沈北客户变化趋势得知，随着市场下滑，客户数据也正在发生变化，投资客户占比由20-50%缩小至5-8%，投资兼自住客户比例上升，刚需客户需求占比大幅增加，由于受到限购限制，改善客户占比缩小。

        沈北为沈阳楼市的高流量区，价格洼地，2019年以前投资需求旺盛，是沈阳楼市投资环境的缩影，能够代表沈阳整体投资需求的变化。投资客户的减少，说明楼市去金融化，已回归真正的居住需求。

 3  “地产回归主城” 

         ●  土地：成交分布回归二环内

        从2021年第二次集中土拍成交分布区域来看，弱市之下房企回归主城，大部分成交地块位于二环内，而无人报名终止交易地块多分布于二环外区域。

2021年第二次集中土拍土地分布图

        2021年第三次集中土拍土地成交率低至30%，供应土地主要分布城市外围区域，成交多在二环内。

        2022年第一次供地仅成交4宗住宅用地，其中，2宗位于三环内。

2021年第三次和2022年第一次集中土拍土地分布图

        从各区首开项目开盘去化率来看，沈河区、于洪区和和平区开盘去化率较高，沈北新区、苏家屯区和铁西经开更易受市场影响，开盘去化率较低。各环线首开去化率呈现城市外扩依次递减趋势，市内销量更稳，弱势之下楼市回归主城。

2021年-2022年6月各区/各环线首开项目开盘去化率

        2021年2环内涨幅最高，2022年1-6月各环线均有不同程度降价，其中1环内降幅最小，价格趋于稳定。

        2021-2022年1-6月历年各环线涨幅

 4  “房交会回归，时隔5年，沈阳再次举行房交会” 

        时隔5年，沈阳为提振市场信心，再次举行“房交会”，并给予多重优惠政策，包括全额契税补贴、价格优惠、购房补贴等，可同时叠加享受。6月11-17日房交会期间，全市参展项目共成交备案达6854套，备案面积81.62万㎡，备案金额104.07亿元。本次房交会起到了短暂刺激市场需求的效果。

 5  “预计下半年市场缓慢温和回升，且需要持续性政策刺激” 

        六月全市及多区政府多重利好刺激，市场出现大幅回暖，但七月受到常规淡季、政策收回等多重负向加持影响，出现井喷后疲软态势。预计下半年市场回暖缓慢，下一市场利好契机有可能出现在3季度末，仍需等待旺季与政策多重利好加持。

        202０年1月-2022年12月住宅市场各月成交量价

 6  “回归产品本身，客户追求高赠送，高产品力产品” 

        弱市下，新上市去化较好项目户型赠送率达8%以上，客厅开间5米以上，说明在客户的关注度已经回归到产品本身，在各大房企综合品牌实力接近的情况下，产品力与性价比成实现高成交率的主导因素。

        以上是买方市场的回归，卖方市场在行业洗牌下，也在经历反思：

        管理上充分授权分布式管理方式，造成了离散度大；

        业务上多赛道同时探索的成本比预想大，对业绩产生了影响；

        阵痛过后思想发生转变，行业经营需要尊重常识，找专业的人做专业的事，减少不必要的成本支出，达到降本增效的效果

        开发公司逐渐回归用代理，因为代理公司的获客渠道更多，多项目进行资源整合，拥有夯实的客户基础。比如中原客户积累量已经达到70+万组，每年新增6万+组优质客户，能为开发商导入大量客户，从而提高业绩。

沈阳中原2022年1-6月销售额223405万元，行家代理市占率39%

        结语

        市场在经历调整和洗牌，阵痛过后，未来行业的划分将更加精细化和专业化，回归产品和客户需求的发展方向，削弱外在附加属性，更加注重产品本身及后期的经营服务，最终促使行业回归合理发展轨道。

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