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【中原视角】动荡下,楼市回归分析

2022-07-21      来源:  沈阳中原研究部

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        我们之前的文章已分析过市场下滑的原因,并非单一的政策收紧所导致,随着后疫情、面粉及面包价格的上涨,相关部门被约谈、限制备案、三条红线、房企爆雷和跳水等,最后的“沈八条” 也只是压死骆驼的最后一根稻草。


        房地产的高温时期已经过去,但并不意味着会一直冷下去,房产仍然是经济发展的支柱产业,尤其在受疫情严重影响的当下,依托房产发展来提振经济变得尤为重要,从当前出台的利好政策的密集程度就可以看出,为促进市场回归的政策意图。



        市场已进入调整期,在这段时期,不光是政策的回归,包括住房本质、消费者居住理念、购房逻辑、市场发展动向均有转变和回归,下面我们从这几个方面分别来展开分析..........



 1  “降低金融属性,去金融化,回归住的本质,满足基本需求” 


        在房住不炒的主基调下,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,降低住房的金融属性,让其回归住的本质,满足大众基本的居住需求。




 2  “回归居住属性,投资客减少,自住客户占比增加” 


        以中原研究发展部近几年对沈北市场客户数据研究为依据,分析沈北客户变化趋势得知,随着市场下滑,客户数据也正在发生变化,投资客户占比由20-50%缩小至5-8%,投资兼自住客户比例上升,刚需客户需求占比大幅增加,由于受到限购限制,改善客户占比缩小。


        沈北为沈阳楼市的高流量区,价格洼地,2019年以前投资需求旺盛,是沈阳楼市投资环境的缩影,能够代表沈阳整体投资需求的变化。投资客户的减少,说明楼市去金融化,已回归真正的居住需求。




 3  “地产回归主城” 


           土地:成交分布回归二环内


        从2021年第二次集中土拍成交分布区域来看,弱市之下房企回归主城,大部分成交地块位于二环内,而无人报名终止交易地块多分布于二环外区域。


2021年第二次集中土拍土地分布图


        2021年第三次集中土拍土地成交率低至30%,供应土地主要分布城市外围区域,成交多在二环内。

        2022年第一次供地仅成交4宗住宅用地,其中,2宗位于三环内。


2021年第三次和2022年第一次集中土拍土地分布图


           首开项目开盘去化表现:弱市下,中心城区更稳


        从各区首开项目开盘去化率来看,沈河区、于洪区和和平区开盘去化率较高,沈北新区、苏家屯区和铁西经开更易受市场影响,开盘去化率较低。各环线首开去化率呈现城市外扩依次递减趋势,市内销量更稳,弱势之下楼市回归主城。


2021年-2022年6月各区/各环线首开项目开盘去化率



           价格表现:中心城区房价更保值,抗风险能力强


        2021年2环内涨幅最高,2022年1-6月各环线均有不同程度降价,其中1环内降幅最小,价格趋于稳定。


        2021-2022年1-6月历年各环线涨幅




 4  “房交会回归,时隔5年,沈阳再次举行房交会” 


        时隔5年,沈阳为提振市场信心,再次举行“房交会”,并给予多重优惠政策,包括全额契税补贴、价格优惠、购房补贴等,可同时叠加享受。6月11-17日房交会期间,全市参展项目共成交备案达6854套,备案面积81.62万㎡,备案金额104.07亿元。本次房交会起到了短暂刺激市场需求的效果。




 5  “预计下半年市场缓慢温和回升,且需要持续性政策刺激” 


        六月全市及多区政府多重利好刺激,市场出现大幅回暖,但七月受到常规淡季、政策收回等多重负向加持影响,出现井喷后疲软态势。预计下半年市场回暖缓慢,下一市场利好契机有可能出现在3季度末,仍需等待旺季与政策多重利好加持。


        2020年1月-2022年12月住宅市场各月成交量价




 6  “回归产品本身,客户追求高赠送,高产品力产品” 


        弱市下,新上市去化较好项目户型赠送率达8%以上,客厅开间5米以上,说明在客户的关注度已经回归到产品本身,在各大房企综合品牌实力接近的情况下,产品力与性价比成实现高成交率的主导因素。



        以上是买方市场的回归,卖方市场在行业洗牌下,也在经历反思:


        管理上充分授权分布式管理方式,造成了离散度大;

        业务上多赛道同时探索的成本比预想大,对业绩产生了影响;


        阵痛过后思想发生转变,行业经营需要尊重常识,找专业的人做专业的事,减少不必要的成本支出,达到降本增效的效果



        开发公司逐渐回归用代理,因为代理公司的获客渠道更多,多项目进行资源整合,拥有夯实的客户基础。比如中原客户积累量已经达到70+万组,每年新增6万+组优质客户,能为开发商导入大量客户,从而提高业绩。


沈阳中原2022年1-6月销售额223405万元,行家代理市占率39%


        结语


        市场在经历调整和洗牌,阵痛过后,未来行业的划分将更加精细化和专业化,回归产品和客户需求的发展方向,削弱外在附加属性,更加注重产品本身及后期的经营服务,最终促使行业回归合理发展轨道。





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