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加拿大禁外国人买楼姿态多于实际

2024-02-06 来源: 经济日报

加拿大早前收紧留学生签证，表面上是教育政策，实则是楼市政策，当局希望透过留学生政策遏抑需求。加拿大楼价太高，社会有怨气，政府最近再出招响应，原定2024年底结束的外国人买楼禁令，延长两年，以调控楼市。惟措施相信象征多于实际，作用有限。

财长方慧兰（Chrystia Freeland）在声明中指，透过延长外国买家禁令，可确保房屋被用作加拿大家庭的家，用于居住，而不会被用于投机，明显意有所指，不满外国买家抄抄卖卖，推高楼价。然而，加拿大的房屋成交中，外国买家的占比根本不高。

在外国买家禁令推出前的2021年，按加拿大按揭及房屋公司（CMHC）数据，仅约2%的物业交投涉及外国人，而在楼市较炽热的卑诗省（British Columbia），2022年外国买家仅占约1%。外国买家不多，主因地方政府早已自行出手，推出各种针对外国人的税项，这些税比全国性的外国买家禁令，阻吓作用更高。禁令不会完全无效果，但作用不大。

英属哥伦比亚大学商行院教授Tom Davidoff直指，省级的买家税，结合空置税，早已令外国人买楼现象受到抑制，外国购买力的下跌空间已不多，反问「还有几多柠檬汁可供挤压」。

事实上，加拿大的外国买家禁令表面严厉，实则留有不少豁免条款，甚至被批评漏洞处处，当局今次主要仅延长禁令有效期，未有特别作出修补或调整。

首先，有关措施不包括学生、难民、外交人员、有加拿大永居身份人士或加拿大公民的伴侣，而这类人士，一般来讲入市机会较高；其次，在市中心以外休闲物业、核心人口少于1万人地区的物业不受禁令影响，有1至3户的小型物业会受影响，但4户或以上有豁免。

此外，有当地地产经纪指，外国买家就算不符合上述豁免条件，仍有方法投资加拿大楼市，例如可以买商用物业，也可以直接买地建屋。

归根究柢，加拿大楼价高，核心原因是供需失衡，建屋量不足，价格自然上升。按加拿大央行编制的房屋负担指数，以按揭供款及其他相关开支，以及加拿大人可支配收入综合计算房屋可负担性，现时当地住宅，是1981年以来最难负担。CMHC估计，在预期增加的新屋数量基础下，2030年时当地需要额外兴建350万间住宅才达成可负担水平。

严重的房屋短缺，将加拿大的空置率压低至仅1.5%的超低水平，任何行政措施都只是政治伎俩，向公众展示政府「有做嘢」，并非「结果导向」，租金、楼价高昂的问题，短期不会得到解决。