【土拍播报】千呼万唤始出来，沈阳第二次土拍悄然落幕

        2021年2月26日，自然资源部宣布22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政；

        4月10日，沈阳发布年度住宅用地供应时序安排，正式进入集中供地时代；

        4月30日，第一次集中供地完成，供应25宗地块，出让22宗约229万方，成交总金额约198亿元，万科、保利、华润、招商、汇置、富禹等近40家房企参与竞拍；

        7月15日，市自然资源局在沈阳市城市规划展示馆举办拟出让地块说明会

        7月30日，市自然资源局发布挂牌交易公告沈土挂[2021]2号，挂牌交易时间8月19日—30日，土地挂牌交易采用 有底价增价方式，按照价高者得原则确定竞得人；

        8月18日，市自然资源局发布沈土挂[2021]2号补充公告，挂牌交易时间延期为9月7日—17日，住宅用地涉及限地价的地块采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，涉及的无偿代建内容取消；竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款），经资金审查不符合规定的，取消竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还，三年内不得参加沈阳市土地市场公开竞买；

        9月15日，沈阳自然资源局通知 热闹路北、北市三四期等24宗地块停止交易；

        9月17日，沈阳第二次集中供地尘埃落定。

  土拍成交情况  

        2021年9月17日，沈阳第二次集中供地新增供应22宗住宅用地，占地约169万平，建面约304万平，共成交 19宗地，占地约 146万平，建面约 259万平，成交总金额约 139亿元。中海、龙湖、华发等13家房企摘地，最高楼面价12520元/㎡，由中海集团摘得位于皇姑区二环内北陵板块的新乐地块。

  土地价值评价  

        中原-EEc土地价值评价体系：中原地产基于沈阳市房地产市场情况，结合现代统计学算法—熵值法（TheEntropy method）、功效系数法（EfficacyCoefficient Method），对沈阳第二次集中供地进行综合价值评价我们对本次土拍22宗地块进行了综合评分，结果如下——

         1   领事馆北街东 

         2   中心湖北路南 

         3   西塔D 

         4   上河郡南 

         5   高深东路北-1 

         6   辽宁广电印刷厂 

         7   进步回迁西-1 

         8   新乐地块 

         9   轩兴四路北-2 

         10   沈阳机电装备工业集团 

         11   首开北-2 

         12   舍利塔公园北 

         13   于洪新城88-1 

         14   莫子山路北-1 

         15   国际社区北 

         16   祝科街东学城路北-1 

         17   GN-GX-01-14-1 

         18   马宋公路北-1 

         19   全运路南-1 

         20   沈胡路北4号 

         21   沈胡路北1号 

         22   葵松路南郁金香街东 

  停止交易情况  

        第二次供应停止交易地块可分为三类，一类是商业比例如较高的地块，二类是近郊的城市边缘土地，三类是地价在4500-7000元/㎡之间、未来将规划改善型产品的土地价格居中且在目前市场供应体量较大的土地

  供应对比分析  

        第二次供应调整了土拍要求，无偿代建内容取消，采取“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金，二次供应成交地块折后楼面均价下降872元/㎡，溢价率降为1%

        两次土拍各区域内地块对比可以发现，除沈河、和平外各区域位置相近项目实际成交价均有下降

  土拍结果分析  

         壹   拿地方式 

        从土地供应要求看，无偿代建取消，最高限价溢价率均为15%，且部分地块有业态及自持要求，有效控制新增供应土地楼面价，实现了“稳地价”的政策调控。同时，严控竞买人资金来源，阻断部分不良房企的竞拍资格，减少房企提高拿地资金杠杆的风险，为优质的房地产企业提供更加健康的土拍竞争环境。

         贰   价格变化 

        本次拿地出现两极化趋势，高区6200-12500元/㎡，低区1100-3500元/㎡，本次土地成交中3500-6000元/㎡的中间价位地块成交处于空白状态，房企对较高价格土地以及较低价格土地关注度较高；

        高价格土地地段、发展潜力等基础条件较好，有利于开发高端系列产品，稳固市场地位，而低价位土地在价格方面占据绝对优势，土地面积较大，利于规划刚需类产品，拉长开发周期。

        如仁恒公园世纪，2021年6月30日首开价格精装27000元/㎡，开盘成交6.2亿元，9月16日二次开盘，销售价格33000元/㎡，成交金额4.7亿元，二次开盘整体去化52%；旭辉铂悦公望，2021年6月28日首开价格精装高层21000元/㎡，清水洋房26000元/㎡，开盘共成交7.8亿元，8月20日，二次开盘销售金额约3.2亿元（含车位），洋房去化100%，高层去化68%，去化情况较好，由此可见在市场下行的情况下高端改善类产品成交依旧保持坚挺。

         叁   供求分析 

        2021年1月-9月17日沈阳市土地市场成交建面约 625万㎡，商品房成交量约 903万㎡，供求比为 1：1.44，供应明显小于成交，在此趋势下，供求关系或将发生变化

         肆   商业比例 

        本次供地共发布了两版公告，在补充公告中，对领事馆北街东、中心湖北路南两地块的商业比进行了调整，且在最初供应的46块地中，商业比高于14%的地块共17宗，其中 仅有7宗地块成交，房企对于高商业比地块拿地热情不高

        ① 市场下行，商业土地运营不佳，商业类产品去化周期长，大面积商业产品会增加企业回款压力，截至2021年8月末，沈阳市商业类产品共成交104.07万㎡，占整体市场的12%，库存面积约1592万㎡，占整体存量的42%，去化周期约100个月。

        ② 2021年8月26日，沈阳是自然资源局发布《沈阳市公寓项目及商业项目规划管理规定（征求意见稿）》，大面积商业比新出土地禁止规划公寓产品，此新规一出，大面积商业性质土地无法消化，很大程度上限制了地块的开发。

         伍   房企表现 

        ① 中海42亿拿“皇姑+新市府”两地块

        本次土拍中海拿下两宗地块，其中新乐地块，成交楼面价12520元/建筑平方米，溢价率4.42%，是本次土拍中的“单价地王”；另一宗地块为高深东路北-1，成交楼面价10900元/建筑平方米，两宗地块分别为皇姑老城区，新市府板块最优质地块，从两地块可看出，中海将持续打造品牌高端定位，走高端改善路线。

        ② 华发和平再下两城

        继华发中东和平首府后，华发再进和平，领事馆北街东、中心湖北路南两地块均位于和平湾板块，成交价格分别为10310、9800元/建筑平方米；2020年4月28日，中海以13000元/建筑平方米+12500㎡租赁住房的价格竟得领事馆东-1地块，折算后楼面地价约14038元/建筑平方米，成交均价27200-30000元/㎡，同区域下华发两地块由于地价相对较低，未来销售价格上具有一定得竞争优势。

        ③ 从整体竞拍结果看，中海、龙湖、华发等6家房企分别取得2宗地，金地、金辉、永同昌等7家房企分别取得1宗地，5宗地块有溢价，最高溢价未超过7%，14宗地块为底价成交。

        在“两集中”新政土拍调控之下，适宜地土拍规则、限制溢价、竞更高建筑品质，房地产企业回归理性，未来城市房地产更加健康发展，“房住不炒”促进更高质量住有所居。

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