沈阳地铁九号线东延线“按兵不动” 东湖要“凉凉”？

        近日，沈阳地铁传来消息，备受东部居民关注的，沈阳地铁9号线东延线工程“目前正处于工可设计阶段，暂无建设计划”。消息一出，规划地铁9号线东延线上的东湖板块、沈抚示范区等区域发展受到质疑。

        尤其是近两年炙手可热的东湖板块，翘首以盼的板块东侧大面积地块至今没有调整规划的下一步动作，9号线东延线工程迟迟不动，持续了两年之久的“东湖热”是否要降温了？当下板块内接近两万的房价还能维持下去吗？在与业内资深人士进行深入沟通后，针对这些疑问进行一一击破。

（本文约2200字，预计阅读5min）

        疑问一：地铁工程暂停建设，是否会拉低房价？

        对于东湖板块来说，地铁是“锦上添花”，不是“雪中送炭”

        轨道交通是空间布局、经济活动、市民生活的粘合剂，地铁，在提升生活便捷度的同时，对区域的房价也有较大的带动作用，这也是地铁9号线东延线备受东部居民关注的重要原因，对于东湖板块来说，地铁在规划、开工、通车这三个节点，都会推动房价上涨。也就是说，9号线东延线开工建设，将带动东湖板块房价的下一轮增长，而不是支撑现阶段房价的因素。

        也正因为这样，地铁9号线东延线工程暂停建设，并不影响到现阶段区域房价，而且，东延线工程正在规划阶段，开工只是时间问题，因此质疑板块价值，实属无稽之谈。

        质疑二：2万房价背后的价值逻辑是什么？

        “一河两岸”的稀缺资源，是东湖板块的核心价值点

        河景资源在沈阳是绝对珍稀的存在，原因有三点：一是内陆城市的先天基础，决定河流有限。二是平原地貌导致自然河流难以汇聚。沈阳境内大小河流共27条，但，真正适合沿岸而居的却屈指可数。2017年，《沈阳振兴发展战略规划》中，正式提出了“一河两岸”的概念，并对浑河沿岸环境进行整治，此后近三年的时间里，“一河两岸”成为最具发展潜力和投资价值的置业焦点。

        这里我们还要明确一个概念，什么叫做河景房？

        目前，市面上很多楼盘打出“河景房”、“江景房”、“水景房”等，花样百出，但其中很多近运河、内湖的楼盘就是在水景点上搭了个边，谈不上“河景”。而即便是浑河沿岸楼盘，实际上居住的地方根本距离浑河也是差得十万八千里。

        其实，所谓的河景房，概念简单粗暴，就是能看到河。在对浑河沿线部分楼盘的走访后，我们总结出一个结论：洋房、别墅产品与河岸距离不超过500米，高层产品与河岸距离不超过1公里，这样的住宅产品才能算作真正的“河景房”。

        随着长白岛、河央区等土地资源的日益稀缺，几乎没有可供打造河景房的地块了。那么，东湖板块，作为浑河沿岸拥有大量待开发地块的“净土”，价值优势和发展前景十分明朗，也正是这个原因，让东湖板块得到华润、龙湖等头部房企的充分认可，三年内实现了地价“三连跳”。

        质疑三：东湖板块住宅用地仅余3块，发展后劲不足？

        不是没地，而是政府在控制土地放量

        的确，从目前来看，东湖板块内仅有3块性质明确的住宅用地。其中两宗地块位于保利和光尘樾北侧，另外一块则位于万科翡翠观澜西侧，由于地块与浑河最近的直线距离只有200米，体量也足够大，业内认为是具有争夺浑南地王资格的热门地块。

        而长安桥以东，华润长安里、龙湖天璞北侧大量备用地，正是目前的争议所在。利空的声音认为，这部分地块迟迟没有调整规划的动静，而如今正值新一轮的总体规划的编制期，现阶段不调整，未来什么时候调整，前景不明朗。

        但据业内资深人士透露，这是政府调控的手段之一，作为一河两岸规划中，最具价值的板块，集中放量是不可能的，政府对于板块内配套、出地节奏都有着明确的规划和时间节点，而并非网传的“前途暗淡”。

        质疑四：板块房价上行动力不足

        开发商不能定位板块，板块定位决定产品定位

        最近，东湖板块内关注度较高的就是碧桂园巨资进驻东湖板块后，将呈现什么样的作品？有网友猜测，碧桂园vs恒大，或将复制于洪新城的刚需模式。

        在这里需要明确的是，碧桂园虽然临近东湖，但严格意义上来讲，该项目与长青公园隔街相望，应该是长青板块的项目。只不过此前东湖声量过高，很多人就把其也归到了东湖板块。

        首先逻辑顺序不能搞反：不是产品定位决定板块定位，而是板块定位决定了房企以何种产品布局。当下炙手可热的于洪新城，在2013年左右的起势阶段，是承接主城铁西区外溢人口的重要区域，结合当年铁西区老工业区的圈层定位，于洪新城版块内宏发英里、水调歌城等多以刚需盘为主，而碧桂园入住区域后，将居住品质提升一个档次，从玛丽蒂姆酒店的配套和碧桂园钻石墅的别墅产品都是能够看得出来的。

        区别于于洪新城，东湖（包括长青）板块从起步阶段，高端改善定位就已形成。首先，从客群上看，这一区域承接主城沈河区的外溢客群，以及追求一河两岸生态资源的财富圈层。从区位上看，板块地处浑南、大东、沈河三区交汇的y字路口，承接三个城区的发展利好，长安桥通车、东塔桥、新立堡桥三桥飞架，将东湖板块与中街商圈、沈河方家栏等地便捷贯通。

        此外，从人居品质上看，华润长安里、龙湖天璞、万科翡翠观澜、碧桂园云顶等产品，均为品牌房企的高端产品系。资源的不可复制性，主城二环的环线优势，在房地产市场都是不可撼动的价值，东湖板块从现在看来，只是处于起势阶段，未来还有更大的上升空间，当然，到各项配套逐一落地后，房价也不仅仅是2万了。

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