沈八条满五免大税一刀切政策迎转机？

        9月6日中午，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局、沈阳市城乡建设局、国家税务总局沈阳市税务局、沈阳住房公积金管理中心等9部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，业内俗称“沈八条”。

        前述解读称，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 

网友W***在“领导留言板”网站发帖询问：

        “求助关于最近沈城9.6出台的房地产税的一些事宜，本人在九月六日之前已经签署了买卖合同，合同也是按照满二年的小税签署的，由于这个政策的突然出现，然后立刻执行，给我们大家正在交易中的百姓带来了很大的困惑和被动和难以挽回的局面，希望政府能不能给一个缓冲期。”   

国家税务总局沈阳市税务局回复称：

        “对于目前各渠道反映“沈八条”相关问题的情况，我局对此予以高度重视，对于政策中争议较大的增值税相关条款，局领导及相关处室负责人已同上级部门进行过了沟通并提出意见，希望上级部门对政策给予补充解读并出台补充条款。”

        此次“沈八条”中，与二手房最密切的就是，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。自2020年9月6日起执行，政策执行以不动产登记中心受理时间为准。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，也就是说2015年之后的购房者在出售时都会受到影响。

        在目前，按照“沈八条”的规定，在二手房的交易大税方面，存在“一刀切”的现象，主要指两方面，一方面是从时间上看，该政策自9月6日公布之日便是执行之日；另一方面是不仅对投资客产生影响，对学区房的购买者也产生一定影响，特别是二手学区房。

        为贯彻落实“房住不炒”要求，进一步发挥税收调节作用，不只沈阳，近期已有深圳、无锡、成都等多个城市出台楼市调控政策，对增值税免征年限再次加码。

        9月12日，成都市政府办公厅发布《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

        在同期发布的政策解读中，成都官方明确：5年的起算时点以个人购买住房取得的不动产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

不过，成都方面还进行了延伸解读，即：

        个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日前（含《通知》印发之日，下同）的，增值税征免年限按原政策执行；个人住房转让合同网签时间在《通知》印发之日后的，按新政策执行。

        《通知》印发之日前已发生实际交易行为，但未及时完成合同网签，符合以下情形的，视为已在《通知》印发之日前完成合同网签，其增值税缴纳仍按之前政策执行：

        1、通知印发之日前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备合同网签条件，但因客观原因尚未完成合同网签的，能提供支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；

        2、对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在《通知》印发之日前的。

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