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2020-09-10 来源: 沈阳中原研究部
“沈八条”政策解读
2020年9月6日,沈阳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,文件内容共八条,简称“沈八条”。
一、政策出台背景
01、沈阳价格涨幅过快,由2018年1月的8278元/㎡至2020年8月的12232元/㎡,价格绝对值增加近4000元,涨幅达到48%。
02、疫情过后,针对部分城市房价上涨过快,房源销售操作违规等不良现象,中央组织了两次房地产工作座谈会,以此对楼市热点城市进行市场引导与维护,在这两次约谈城市名单中,沈阳皆榜上有名。
7月24日,韩正主持召开房地产工作座谈会,在总结房地产长效机制试点方案实施情况、分析当前房地产市场形势基础上,部署了下一阶段房地产重点工作,同时进一步突出监管层对于政策稳定性的要求。会议强调坚持“三稳”目标落实长效机制,确保房地产市场平稳健康发展,沈阳、北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府参加座谈会。
8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商,分析房地产市场形势,研究落实城市主体责任,稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商。此次会议提出了“统一思想认识”和“政治站位”两个关键词,将抑制房价上涨提升到了非同于以往的政治高度。
03、“沈八条“是对中央提出的“房住不炒、因城施策”的主基调的延续及细化,也是对8月28日住建部发布《住房和城乡建设部强调:落实城市主题责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的响应和落实。
二、“沈八条”政策内容及解读
第一条:严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。
第二条:制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法,加强全过程监管,保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付。
第一、第二条政策点评及影响:
- 此条政策并非新增内容,是对2018年8月出台的“沈六条”内容重申,该条政策也体现了政府对于土地出让方式的坚持。
第一二条的主要目的给土地市场降温,名义上控制土地成交价格和溢价率,实际上超过限价部分房企需要承担竞配建、竞自持的土地及建设成本,实际开发商取地成本并没有下降,其影响主要表现以下两点:
第一点:增加了房企的开发成本及自有资金的占有率,降低了预期利润率,对企业实力要求更高。那么资金实力相对较弱的房企,在竞拍市场取地难度将大幅增加,也更加的谨慎和理性。
第二点:目前商品住宅价格备案主要有几点依据,一是已入市项目参照过往之前备案的价格,二是新入市项目利用市场比较法参照周边项目销售价格,三是对于土地价格较高以及周边无可参照同类型项目的,会参考项目的成本核算来进行产品定价。那么“竞”部分不计入开发成本后,对那些取地时间比较晚,拿地成本比较高的项目会产生一定的影响,从而会抑制开发商的拿地激情,更加谨慎的对待土拍的价格预期。
第三至五条政策点评及影响:
- 通过完善土地出让合同,明确开竣工时间及后期开发分期工程进度,严格监督房企按期动工开发,防止开发企业捂地、囤地、缓建、批而不建、通过分期开发变相提高房价行为,及时形成市场有效供应。
第六条:依法严格整治未许先售行为,科学把握商品住房项目入市节奏,房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内,须一次性公开全部准售房源和销售价格,未按规定销售房屋的,除按相关规定处理外,房产部门可暂停项目网签系统,整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。
第六条政策点评及影响:
- 下销许到一次性公开房源和价格,政府限定为10天时间,一方面规范开发行为,严禁捂盘惜售、囤积房源等违规行为,及时增加市场供应,另一方面遏制由于房企分期销售所带来的价格上涨;
- “严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准”,杜绝了从增加建设成本、增加装修成本等方式来突破限价的可能性。
第七条:以项目为单位,实时监测商品住房销售价格运行情况,项目价格变化较大的,及时约谈房地产开发企业负责人,要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目,责令企业限期改正,逾期未改正的,暂停该项目网签系统,改正后予以恢复。
政策点评及影响:
- 政府对商品住房价格进行实时监控,保证住宅价格平稳变化,市场均价很难出现大幅度上涨或下跌。
第八条:严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
政策点评及影响:
(1)为本次政策重点,从客户端对购买需求进行限制,提高了购房门槛及限制了部分投资型客户购房;
(2)首套首付比例30%:现执行首付比例20-30%,执行后提高至30%对门槛级刚需是有影响的,尤其是沈北,之前首付20%及首付分期的比较多,提高首付后提高了购房门槛;而对于资金充足的首套购房者来说影响较小;
(3)二套首付比例50%:购房门槛提高(新政前多数执行30%首付),对经济实力一般的刚改客户影响较大,观望情绪将增加,而对于资金充裕的高端客户影响相对弱一些。
- 目前按照沈阳刚改客户购买产品面积(90-130㎡)及价格(均价0.9-1.2倍)来看,该部分占全市销量比约在14%左右,按照平均总价140万计算,对于刚改客户来说会多支付约28万首付,提高了购房门槛。
(4)严禁首付分期:首付分期禁止后对于底部资金较弱的门槛型刚需购房者影响较大,会推迟购房时间;同时,对于那些定位于刚需客户、位置相对较偏、主要依靠分期来作为主要销售方式的楼盘将会受到较大影响,会导致现金流紧张;
(5)个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年:
- 对于自住型购房需求没有影响;
- 对于有短期投资目的的客户影响较大,增加了投资成本和投资风险;
- 对于二手房市场来说,免征税年限提高后,对于卖旧买新的改善客户会推迟改善步伐;
- 按照二手房转让逻辑,若未满五年上市交易,卖家大概率会将增值税成本摊入房价而提高价格,二手房可能不再具备“性价比优势”,客户将被引导至新房市场,从而促进新房市场繁荣。
(6)本条政策影响效力是控制市场需求,无论是哪类客户,在购房心理上都会产生变化,对市场预期判断不明,加重观望情绪,购房心理影响远大于其购买力带来的影响。
三、政策过后市场影响预判
01、土地市场
2020年1-7月土地市场火热,房企拿地热情,高价地、高溢价率土地频出,此次政策出台,意在抑制地价和房价过快上涨,预计下半年土地市场降温,开发商拿地回归理性,高溢价率回落。
表:2020年1-8月土地成交溢价情况表
02、住宅市场
首先回顾下近两次政策周期情况。
- 第一个周期从2013年4月全城限购开始,到2013年11月二套首付比例提高至65%,沈阳迅速进入低流量时代,客户观望情绪严重,库存量快速增长,2014年9月限购等政策全面解除,但直到2016年9月市场才开始恢复。
影响:
价格长达41个月处于横盘状态,价格横盘于6500-6800元;
库存量暴涨,库存量由2013年初的1889万㎡暴涨至2015年10月的2784万㎡,去化周期达到26个月。
2013年调控开始的时候,沈阳库存还在增加,每年供应都比成交多,高库存叠加供大于求,在新政的强烈催化下市场得以回落;而本轮调控,目前存量在低位,供应还略低于成交,供不应求所以政策不容易压住,供求关系是基础,政策是在这个基础上发挥作用的。
考虑到目前市场惯性及供求关系,本次政策预计影响周期6个月,此期间价格将处于横盘状态,预计在11000-12000元之间徘徊;销量有所下降,月均销售量大概率会在110-120万㎡之间,期间库存会显著上升,月均增加库存预计30万㎡,至明年4月预计库存会达到2000万㎡,去化周期预计达到19-21个月。
03、房企
由于“沈八条”中大部分内容是对土地开发条件限制,这就要求房企具备较强的资金实力及项目开发的高周转能力,马太效应将更加显著,同时为了降低开发风险,联合拿地、合作开发趋势将更加明显。
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