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【中原视角】深度解析“沈八条”政策对楼市带来的影响!​

2020-09-10      来源:  沈阳中原研究部


“沈八条”政策解读



        2020年9月6日,沈阳出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,文件内容共八条,简称“沈八条”。




一、政策出台背景


        01、沈阳价格涨幅过快,由2018年1月的8278元/㎡至2020年8月的12232元/㎡,价格绝对值增加近4000元,涨幅达到48%。




        02、疫情过后,针对部分城市房价上涨过快,房源销售操作违规等不良现象,中央组织了两次房地产工作座谈会,以此对楼市热点城市进行市场引导与维护,在这两次约谈城市名单中,沈阳皆榜上有名。




        7月24日,韩正主持召开房地产工作座谈会,在总结房地产长效机制试点方案实施情况、分析当前房地产市场形势基础上,部署了下一阶段房地产重点工作,同时进一步突出监管层对于政策稳定性的要求。会议强调坚持“三稳”目标落实长效机制,确保房地产市场平稳健康发展,沈阳、北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府参加座谈会。




        8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商,分析房地产市场形势,研究落实城市主体责任,稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商。此次会议提出了“统一思想认识”和“政治站位”两个关键词,将抑制房价上涨提升到了非同于以往的政治高度。


        03、“沈八条“是对中央提出的“房住不炒、因城施策”的主基调的延续及细化,也是对8月28日住建部发布《住房和城乡建设部强调:落实城市主题责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标》的响应和落实。



二、“沈八条”政策内容及解读


        第一条:严格住房用地出让溢价率管控。采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。


        第二条:制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法,加强全过程监管,保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付。



        第一、第二条政策点评及影响:

  • 此条政策并非新增内容,是对2018年8月出台的“沈六条”内容重申,该条政策也体现了政府对于土地出让方式的坚持。

  • 第一二条的主要目的给土地市场降温,名义上控制土地成交价格和溢价率,实际上超过限价部分房企需要承担竞配建、竞自持的土地及建设成本,实际开发商取地成本并没有下降,其影响主要表现以下两点:





第一点:增加了房企的开发成本及自有资金的占有率,降低了预期利润率,对企业实力要求更高。那么资金实力相对较弱的房企,在竞拍市场取地难度将大幅增加,也更加的谨慎和理性。






第二点:目前商品住宅价格备案主要有几点依据,一是已入市项目参照过往之前备案的价格,二是新入市项目利用市场比较法参照周边项目销售价格,三是对于土地价格较高以及周边无可参照同类型项目的,会参考项目的成本核算来进行产品定价。那么“竞”部分不计入开发成本后,对那些取地时间比较晚,拿地成本比较高的项目会产生一定的影响,从而会抑制开发商的拿地激情,更加谨慎的对待土拍的价格预期。




        第三条:房地产开发企业在取得土地使用权后,因企业自身原因未按规定实施开发建设的,根据相关规定予以处理,同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。




        第四条:土地、建设管理部门加强工作联动,对已出让的住房用地,建设管理部门应要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划,包括项目开工时间、竣工时间,分期开发的要明确每期开、竣工时间。对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目,约谈企业主要负责人,企业不配合整改的,计入不良行为记录,在企业资质核查等环节予以限制。土地、建设管理部门要按规定对外公布年度住房用地计划、已供地未开工、已开工未竣工等情况。




        第五条:对房地产开发项目,在取得土地成交确认书后,企业可以整理场地、设置围挡,并按照基坑支护和土方开挖、地下主体工程施工、正负零以上工程施工三个阶段办理项目开工手续,促进项目早日开工建设。




        第三至五条政策点评及影响:




  • 通过完善土地出让合同,明确开竣工时间及后期开发分期工程进度,严格监督房企按期动工开发,防止开发企业捂地、囤地、缓建、批而不建、通过分期开发变相提高房价行为,及时形成市场有效供应。


        第六条:依法严格整治未许先售行为,科学把握商品住房项目入市节奏,房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内,须一次性公开全部准售房源和销售价格,未按规定销售房屋的,除按相关规定处理外,房产部门可暂停项目网签系统,整改后予以恢复。严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准。



        第六条政策点评及影响:



  • 下销许到一次性公开房源和价格,政府限定为10天时间,一方面规范开发行为,严禁捂盘惜售、囤积房源等违规行为,及时增加市场供应,另一方面遏制由于房企分期销售所带来的价格上涨;



  • “严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准”,杜绝了从增加建设成本、增加装修成本等方式来突破限价的可能性。


        第七条:以项目为单位,实时监测商品住房销售价格运行情况,项目价格变化较大的,及时约谈房地产开发企业负责人,要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目,责令企业限期改正,逾期未改正的,暂停该项目网签系统,改正后予以恢复。



        政策点评及影响:




  • 政府对商品住房价格进行实时监控,保证住宅价格平稳变化,市场均价很难出现大幅度上涨或下跌。


        第八条:严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定,第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。



        政策点评及影响:


        (1)为本次政策重点,从客户端对购买需求进行限制,提高了购房门槛及限制了部分投资型客户购房;


        (2)首套首付比例30%:现执行首付比例20-30%,执行后提高至30%对门槛级刚需是有影响的,尤其是沈北,之前首付20%及首付分期的比较多,提高首付后提高了购房门槛;而对于资金充足的首套购房者来说影响较小;


        (3)二套首付比例50%:购房门槛提高(新政前多数执行30%首付),对经济实力一般的刚改客户影响较大,观望情绪将增加,而对于资金充裕的高端客户影响相对弱一些。




  • 目前按照沈阳刚改客户购买产品面积(90-130㎡)及价格(均价0.9-1.2倍)来看,该部分占全市销量比约在14%左右,按照平均总价140万计算,对于刚改客户来说会多支付约28万首付,提高了购房门槛。




        (4)严禁首付分期:首付分期禁止后对于底部资金较弱的门槛型刚需购房者影响较大,会推迟购房时间;同时,对于那些定位于刚需客户、位置相对较偏、主要依靠分期来作为主要销售方式的楼盘将会受到较大影响,会导致现金流紧张;


        (5)个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年:



  • 对于自住型购房需求没有影响;
  • 对于有短期投资目的的客户影响较大,增加了投资成本和投资风险;
  • 对于二手房市场来说,免征税年限提高后,对于卖旧买新的改善客户会推迟改善步伐;
  • 按照二手房转让逻辑,若未满五年上市交易,卖家大概率会将增值税成本摊入房价而提高价格,二手房可能不再具备“性价比优势”,客户将被引导至新房市场,从而促进新房市场繁荣。




        (6)本条政策影响效力是控制市场需求,无论是哪类客户,在购房心理上都会产生变化,对市场预期判断不明,加重观望情绪,购房心理影响远大于其购买力带来的影响。



三、政策过后市场影响预判


        01、土地市场


        2020年1-7月土地市场火热,房企拿地热情,高价地、高溢价率土地频出,此次政策出台,意在抑制地价和房价过快上涨,预计下半年土地市场降温,开发商拿地回归理性,高溢价率回落。


        表:2020年1-8月土地成交溢价情况表



        02、住宅市场


        首先回顾下近两次政策周期情况。




  • 第一个周期从2013年4月全城限购开始,到2013年11月二套首付比例提高至65%,沈阳迅速进入低流量时代,客户观望情绪严重,库存量快速增长,2014年9月限购等政策全面解除,但直到2016年9月市场才开始恢复。




        影响:


        价格长达41个月处于横盘状态,价格横盘于6500-6800元;


        库存量暴涨,库存量由2013年初的1889万㎡暴涨至2015年10月的2784万㎡,去化周期达到26个月。




        第二个周期始于2017年8月,至本次“沈八条”出台,每次政策影响周期大概2-3个月,可以看出本轮政策影响相对较少,整体市场仍表现量价齐升。



        2013年调控开始的时候,沈阳库存还在增加,每年供应都比成交多,高库存叠加供大于求,在新政的强烈催化下市场得以回落;而本轮调控,目前存量在低位,供应还略低于成交,供不应求所以政策不容易压住,供求关系是基础,政策是在这个基础上发挥作用的。




        考虑到目前市场惯性及供求关系,本次政策预计影响周期6个月,此期间价格将处于横盘状态,预计在11000-12000元之间徘徊;销量有所下降,月均销售量大概率会在110-120万㎡之间,期间库存会显著上升,月均增加库存预计30万㎡,至明年4月预计库存会达到2000万㎡,去化周期预计达到19-21个月。


        03、房企


        由于“沈八条”中大部分内容是对土地开发条件限制,这就要求房企具备较强的资金实力及项目开发的高周转能力,马太效应将更加显著,同时为了降低开发风险,联合拿地、合作开发趋势将更加明显。






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