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权威解读！《沈阳关于配建租赁住房的若干意见》！全文发布！

2020-09-01 来源: 沈阳市房产局，房谱网

关于配建租赁住房的若干意见政策解读

一、文件制定背景

我市是国家确定的首批发展住房租赁市场和建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制试点城市。发展住房租赁市场是我市牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的主要措施。配建无偿移交政府租赁住房是我市发展住房租赁市场，加快构建多主体供给、多渠道保障，租购并举住房新体制，实现稳地价、稳房价、稳预期目标的重要举措，目前已在我市全面实施。出台本意见目的就是对房地产开发企业配建的无偿移交政府租赁住房（下称配建租赁住房）予以规范。

二、文件制定依据

制定本意见主要依据是《沈阳市建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制工作方案》《沈阳市住房租赁试点工作方案》（沈政办发[2017]53号）以及相关的法律法规。

三、范围

根据我市实际情况，目前配建租赁住房工作暂在和平、沈河、铁西（含沈阳经济技术开发区）、大东、皇姑、浑南、于洪、沈北、苏家屯九城区实施。辽中区、新民市、法库县、康平县可结合本地实际，自行决定，并可依据本意见制定配建的政策和办法。

四、配建租赁住房的责任主体

配建租赁住房由市房地产市场调控工作领导小组统一组织领导，日常的综合协调工作由市房产局负责。责任主体为各城区政府。具体负责提报属地内拟出让国有建设用地使用权地块内竞配建租赁住房的预案；与已取得配建租赁住房竞得人签订租赁住房配建协议；对配建租赁住房的规划设计、施工进度、建设和装修质量、竣工验收等建设全过程的监管；办理交接手续、不动产登记，并负责配建租赁住房交接后的运营和日常管理。

五、配建租赁住房的操作程序

1、国有建设用地使用权出让前，由拟出让国有建设用地使用权的属地区政府提出预规划条件和竞地块内配建租赁住房的预案，与市自然资源局、房产局等部门会商。会商结果，在国有建设用地使用权出让公告中明确。

2、市自然资源局召开国有建设用地使用权出让拍卖会竞拍。

3、配建租赁住房的地块成交后，出让地块的属地区政府与取得国有建设用地使用权的房地产开发企业签订《租赁住房配建协议》。

六、配建租赁住房的竞拍标准要求

为规范配建租赁住房的竞拍起始面积、竞拍模式等配建要求，意见中规定了起始竞拍标准，当竞买价格达到最高限价后，竞地块内产权无偿移交政府租赁住房面积，起始标准为建筑面积500平方米，竞价阶梯最低为建筑面积100平方米。

七、租赁住房配建协议包括哪些内容

配建协议应当包括，但不限于：配建租赁住房的计容建筑面积、规划布局、配套基础设施、公共服务设施、单套建筑面积区间及占比、建设时序、建设和装修标准、室内设施配置，交接办理、面积补差的处理方式、物业管理方式、履约保证金、违约责任等内容。

八、《租赁住房配建协议》签订后应履行什么程序

《租赁住房配建协议》签订后3个工作日内，应当报市房产局备案，并抄送市自然资源局、市城乡建设局。

九、《租赁住房配建协议》后，实施主体或责任人发生变化如何处理

涉及配建租赁住房的房地产开发项目在项目开发建设过程中，整体或部分转让，变更项目实施法人或法人名称的，应当提前30日通知属地区政府，属地区政府应当与新的受让方或新的法人就配建租赁住房签订补充协议或重新签订配建协议，并报市房产局备案，抄送市自然资源局、市城乡建设局。

十、配建规划设计有哪些要求

一、是配建租赁住房的规划设计应当纳入出让地块内的整体规划统一安排；配套基础设施、公共服务设施等应当按照地块内的规划配比要求统一规划设计。

二、是房地产开发企业在编制规划设计预案时，应当就配建租赁住房的规划布局、户型设计、配套基础设施、公共服务设施等与属地区政府充分论证，就规划设计预案进行书面确认。涉及收益市、区按比例分配的配建的租赁住房，应当与市房产局共同协商议定，并共同对规划设计预案进行书面确认。

三、是配建的租赁住房应当按整栋或者整单元集中安排布局。配建面积不能按整栋或整单元规划布局和设计的，由属地区政府与房地产开发企业协商议定，并在规划设计预案中予以标注。

四、是配建的租赁住房在建筑材料、建筑风格、外形设计等方面应当与项目商品住房一致，并满足对采光、隔音、通风等的要求，日照、电梯配比等不得低于项目同期同类商品住房的建设标准，满足国家和地方规划和建设相关规定。

五、是涉及配建租赁住房的项目，在办理规划审批手续时，市自然资源局应当在联合审定阶段，通过政务一体化平台将联合审定技术文件推送至市房产局，市房产局应当在规定时限内提出意见，房地产开发企业修改完善后，市自然资源局再次推送联合审定技术文件。配建租赁住房的项目，应当在《建设工程规划许可证》的附件中明确配建的租赁住房的建筑栋号、所在位置或所在层数、计容面积相关内容。

十一、配建租赁住房的图纸审查如何审查

配建租赁住房施工图设计文件应当与项目商品住房施工图设计文件一并报送施工图技术审查。配建租赁住房部分的装修设计图纸与商品住房装修设计图纸一并报送消防设计审查。

十二、如何保证配建租赁住房的建设进度、建设质量

1、属地区政府是配建租赁建设过程的监管责任人。对土建工程及其配套基础设施、公共服务设施工程和装修工程等建设进度、工程质量、建设标准、建设安全、装修质量、装修标准等进行全过程监管。属地区政府可以指定相关部门或委托具有工程监理资质的第三方进行监管。

2、配建的租赁住房以及配套基础设施、公共服务设施应当与所在项目的同期同类商品住房同步同质施工、同步竣工验收、同步交付使用。项目分期开发建设的，应当在首期安排建设，并与所在项目的商品住房同时交付使用。

3、按整栋或单元规划布局、设计、建设的配建的租赁住房，不得在租赁住房与商品住房之间设置或建设不可拆解的隔离设施。

十三、配建租赁住房的装修如何实施

配建的租赁住房装修除已完成装修的，正在进行完成装修的项目之外，按照政府统一安排实施。

十四、配建租赁住房调整规划设计预案如何处理

房地产开发企业在履行项目建设基本建设程序过程中，如果调整规划设计预案，应当重新签订《租赁住房配建协议》、按照基本建设程序重新申报。

十五、配建的租赁住房竣工验收和交接

首先是要求房地产开发企业在办理配建租赁住房移交前，必须解除利用含配建租赁住房部分的在建工程抵押权，还清所有以其他方式融资的债务。

第二是属地区政府在配建租赁住房交接前，应当组织建设、设计、施工、监理等相关责任方对配建的租赁住房部分及其配套基础设施、公共服务设施进行分户和逐一验收。

第三是要求所有与配建的租赁住房及其配套基础设施、公共服务设施相关的建设资料，包括收达到交接条件的，房地产开发企业应当持竣工验收合格的证明文件，房屋面积测绘报告，竣工总平面图（单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等），共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，质量保修和物业使用说明等，房地产开发企业必须与属地区政府一并移交，并签订《产权无偿移交政府租赁住房交接书》。

十六、配建租赁住房存在质量问题如何处理

意见要求房地产开发企业必须按照相关法律法规规定在保修期内，对交接后的配建租赁住房及其配套基础设施、公共服务设施承担保修责任。

十七、配建租赁住房如何确权

首先明确了配建的租赁住房为国有资产，应当办理不动产登记。

第二是配建租赁住房的权属以属地区政府为主，不动产登记部门可依据申请给予区政府或区政府书面指定的国有资产管理单位或部门。

部分配建租赁住房涉及收益市、区按比例分配，属于市本级权属的，登记给市房产局或市房产局书面指定的国有资产管理单位。也可以由市房产局与属地区政府协商议定确权方式。

十八、房地产开发企业违约如何处理

开发企业违反配建协议的约定，发生不配建或少配建、不按规定时间和进度建设租赁住房，不移交或少移交租赁住房的，不按规定的装修标准装修等情形的，由属地区政府按相关法律法规规定以及租赁住房配建协议约定追究房地产开发企业法律责任。

十九、配建租赁住房的维修资金如何缴纳

配建租赁住房的住宅专项维修资金，在初次确权时免于缴纳。

二十、对配建租赁住房运营和日常管理由何要求

第一、区政府应当组建或指定配建租赁住房运营机构。