程博士点评：调控环境趋紧成交再度回落

2016-11-15 14:38 来源:中原地产研究中心

原标题：【程博士点评20161114】调控环境日益趋紧成交走势再度回落

时隔不到两个月，上周杭州限购政策再度收紧。日前国家发改委及住建部部署了商品房销售专项检查，银监会也要求银行对房地产相关业务专项检查，这些都预示着全国调控环境日益从紧从严。上周，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且整体降幅均有所扩大，调控政策趋紧对区域内非调控城市的外溢影响逐步显现。

杭州限购政策升级调控环境从紧从严

11月9日，已在9月实施限购政策的杭州近一步收紧了限购措施，对于不能提供2年内连续缴纳1年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭，限购新建商品住房和二手住房，而之前杭州只对已经拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭采取限购。作为本轮调控收紧的热点城市之一，时隔不到两个月，杭州就率先升级了政策措施，意味着地方的调控力度存在不断趋紧的可能。全国层面来看，调控环境日益从严，各类相关检查持续展开。日前国家发改委及住建部部署了开展商品房销售明码标价专项检查，检查内容包括房企在售楼盘和中介机构门店的明码标价情况，通知特别强调各级价格主管部门、住建部门要高度重视，严厉查处价格违法行为，确保检查工作取得实效。目前各级政府的各项政策举措呈趋紧之势，但其宗旨无一不是为了使部分城市市场恢复理性、平稳增长，并规避可能出现的相关风险。

调控政策

上周央行公布最新数据，从前期信贷数据来看，仍然呈现新增放量且利率走低的情形。针对前期信贷宽松局面，有消息称银监会已下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。最新央行数据显示，10月新增人民币贷款6513亿元，其中住户中长期贷款增加4891亿元。今年以来，除了2月外，其他月份的住户中长期贷款增量均超过4000亿元，整体水平大幅高于过往年份。而当前的实际利率水平更是除了2009年之外，近八年以来的最低位。央行发布的《第三季度中国货币政策执行报告》显示，9月贷款加权平均利率为5.22%，比6月下降0.04 个百分点；其中个人住房贷款加权平均利率为4.52%，比6 月下降0.03 个百分点。信贷尺度的收紧将直接影响各地房地产销售市场降温。

成交走势再度回落调控影响逐步外溢

上周，各地新房和二手房整体成交量再度环比回落，且调控政策的影响在非调控城市与调控城市均有所显现。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比下降17%，且降幅较前一周有所扩大。其中，调控城市的新房整体环比降幅为15%，非调控城市的降幅为21%，尽管非调控城市的市场成交规模较小，容易波动，但也进一步显现了部分城市政策收紧对全国主要城市所带来的外溢影响。上周调控城市中环比跌幅居前的有惠州、苏州等，非调控城市中跌幅居前的包括大连、长沙等。二手房市场上周也出现环比跌幅扩大的走势，中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比下降12%。二手房市场规模较大的9个城市中，除广州、杭州小幅上升外，其他7地成交量均有不同程度下滑。

由于数据的滞后性，从国家统计局公布的1-10月房地产开发投资和销售情况来看，全国市场走势仍属平稳。1-10月全国商品房销售面积、销售额分别同比增长26.8%、41.2%，增速与前月基本持平。同时，10月末全国商品房待售面积环比减少，且今年3月以来持续回落，去库存整体成效积极。值得一提的是，1-10月全国房地产开发投资额同比增长6.6%，近三个月增速均保持上升，其中商品房销售面积增速最大的中部地区，其开发投资增速也明显高于东、西部地区。此外，在房企到位资金中，个人按揭贷款增幅最大，达到51.5%，再次印证了今年以来住房信贷的宽松局面。预计十月以来各地成交逐周回落的数据，将在十一月集中体现。

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