程博士点评:房企融资环境趋紧市场成交持续缩量

2016-10-25 14:37 来源:中原地产研究中心

　　在热点城市陆续收紧调控政策的同时，上周银监会提出了严控房地产金融风险等警示，对房企发债项目监管也有收紧的迹象。在此形势之下，上周热点城市的土地拍卖已明显降温，一二手住宅的成交量维持下降之势，但降幅有所收窄，显示政策对市场的冲击力已有所缓解。对比之前两次全国性调控收紧后市场的短期走势，本轮调控后市场降幅介于2011年与2013年之间，调控效果依然明显。最新的各大城市中原经理指数和报价指数依然呈下跌之势，表明市场信心仍处于回落之中。

　　房企融资环境趋紧热点城市拍地降温

　　最新央行数据显示前三季度房地产贷款增量、增速均不断走高，但近期房企融资的监管政策不断趋紧。根据《2016年三季度金融机构贷款投向统计报告》，今年前三季度房地产贷款及个人购房贷款的新增额已经超过去年全年的贷款金额，且房地产贷款及个人购房贷款的余额增速自去年以来不断走高，9月末分别达到25.2%、33.4%。然而，大幅宽松的房企融资环境，自四季度以来出现风向转变。10月21日，银监会在三季度经济金融形势分析会上指出，严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策。同时，房企发债项目监管也出现收紧迹象。房企融资端的变化，将对之前数月持续上演的地王潮带来一定的抑制作用。事实上，近两周热点城市的土地市场已经整体转淡，且高价地鲜有出现。

　　此外，上周国家统计局公布了前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值同比增长6.7%，其中第三季度增长6.7%。而房地产业GDP前三季度同比增长8.9%，其中第三季度增长8.8%，高居九大行业增速首位，房地产业依然对稳定经济增长发挥了重要的支撑作用。而此次“十一”掀起的楼市调控主要针对热点城市，局部性调整效果明显，但对全国整体市场的影响程度尚待观察。

　　调控影响明显奏效市场成交持续缩量

　　上周，一二手住宅成交量环比依然下降，而降幅有所收窄。中原监测的40个城市上周新建住宅成交面积环比下降6%，中原监测的21个城市上周二手住宅成交面积环比下降11%，相较前一周的一二手房成交量约有三成的降幅（即“十一”前一周），但整体降幅已明显收窄，显示政策对市场的冲击力已有所缓解。对比之前2011年及2013年两次全国性调控收紧后的市场短期走势，考虑到此次“十一”节前一周市场成交量处于冲高位置，整体来看，本轮调控后的市场降幅介于2011年与2013年之间，调控效果依然十分显著。

　　同时，对比今年325沪深楼市调控收紧后两大城市的新房市场走势变化情况，此次调控收紧后的两地走势也有所不同。上海本轮的市场缩量比325新政之后更为明显，显示政策执行力度加强之后的效应显著。上海325调控后5个月的周均成交量较去年周均值微降3%，而本轮调控后两周的周均成交量较之前5个月的周均值（即325新政后成交水平）下降13%。深圳市场由于前期已受到325新政重创，因此目前未现成交进一步走低的趋势。深圳325新政后5个月的周均成交量较去年周均值降幅达到48%，而本轮调控后两周的周均成交量较之前5个月的周均值反而有所反弹。

　　此外，上周四大城市中原经理指数依然全线环比下跌，但跌幅均有收窄。六大城市中原报价指数除深圳触底微涨之外，其他五个城市依然环比下跌，但跌幅除成都外也均现收窄。中原经理指数代表专业经理人对后市的判断，中原报价指数反映业主对后市的预期，两大指数持续环比下跌，表明市场信心仍在回落之中。

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