10月官方挂出4宗位于南沙区灵山岛尖的商住商服用地，用地总面积达18.3万㎡，总起拍价为33亿。
本篇除实地调研外，针对近期灵山岛出让地热潮，将重点关注3大特征：
一.支撑灵山岛“标杆地”的利好因素；
二.灵山岛自去年以来规划利好及推地规模统计；
三.2014年至今灵山岛出让的10宗商住商服用地中，由国企、央企拿下的有9宗，这一模式在其他区域绝无仅有；接下来且看广州中原研究发展部解读。
10月挂牌4宗灵山岛用地调研
2018NJY-9地块基本信息
该地块整体位于本次出让地块的北侧，东端临近主干道凤凰大道，并以绿地相隔。总占地面积为4.5万㎡，需配建占地0.5万㎡的幼儿园，实际可用于建设住宅的部分占地面积为3.5万㎡。地块有严格的设计和高度限制，设计风格需符合灵山岛高端定位，限高在60-100米之间。
2018NJY-9地块情况（局部）
此外地块需配建10350㎡人才公寓供政府回购，扣除配建面积后，实际起拍楼面价为11683元/㎡。地块设有最高限价，到达最高限价时，楼面价将达到16941元/㎡。
2018NJY-9地块内部及四至情况
包括2018NJY-9在内，本次出让的3宗用地现状均为滩涂。未来开发商在获取用地后需要对地基进行处理，主要包括场地填筑及淤泥层加固处理等。地块平坦周边无明显遮挡视野开阔。根据红线图规划，2018NJY-9地块内部西南侧用于建设幼儿园及公园绿地，居住部分集中在东北侧。
2018NJY-9地块东侧临近凤凰大桥，根据规划显示未来楼栋与大桥之间将保留公园绿地作为间隔。地块南侧与同期挂牌的2018NJY-10地块隔路相对，西侧为在建的九年一贯制学校，预计明年9月开学；北侧现状同样为储备用地，根据规划显示未来作为居住用地建设的可能性亦较高，因此可预见未来地块所在区域将形成大型居住区。
另一方面，相比起同期挂牌的另外2宗地，2018NJY-9缺乏临河优势，在景观条件上略有欠缺，且东侧距离桥梁较近，未来部分楼栋、单位将受到一定噪音影响。
2018NJY-10地块基本信息
该地块为本次出让唯一的纯宅地，总占地面积为3.2万㎡，为本次出让中面积相对较小的地块。该地块整体位于2018NJY-9的正南方；靠近横沥水道，未来南向部分单位具备河岸景观，居住环境优越。根据官方规划红线图，未来地块中部需保留东西走向河道以及南北走向通道。
另一方面，由于地块南侧临近横沥水道，因此限高相对严格；南侧临河一排限高40米，二排及其他限高40-60米。
2018NJY-10地块情况（局部）
此外，2018NJY-10地块需配建9000㎡人才公寓。扣除配建面积后实际起拍价为11549元/㎡。该地块设有最高限价，到达限价时楼面价将达到16746元/㎡。
2018NJY-10地块内部及四至情况
2018NJY-10地块整体呈正方形，地势平整目前内部有高压线网布局，从官方规划文件来看，没要求保留高压线网，预计未来将对线路进行调整。
2018NJY-10地块北侧为2018NJY-9地块，西侧为2018NJY-11地块，南侧临近横沥水道，东侧临近凤凰大桥。除具有河景资源外，整体区位情况与北侧2018NJY-9地块相似。
2018NJY-11地块基本信息
2018NJY-11地块在本次出让中占地面积最大，达6.1万㎡。涵盖商住商服用地（5.7万㎡）以及公交站场用地（0.4万㎡），并要求于西侧的地块C1-1中配建商业且不低于15%的计容；
2018NJY-11地块情况（局部）
地块整体限高40-60米，此外需要配建12150㎡人才公寓。扣除政府回购及公交站场面积后，其实际起拍楼面价为11329元/㎡，该地块设有最高限价，到达最高限价时地块楼面价为16427元/㎡。
2018NJY-11地块内部及四至情况
2018NJY-11地块整体位于本次集中出让的南端，分为东、西两幅用地，中间被水道相隔；与2018NJY-10区位条件地块相似，其南侧临近蕉门河水道，部分南向单位可远眺河景，具备发展中高端住宅项目的条件。
2018NJY-11地块南侧临近横沥水道，北侧为九年一贯制学校（在建）西侧为储备用地，西北侧为安置房项目，同时为南沙5路公交的总站。
2018NJY-12地块基本信息
继本月11日连挂3宗用地后，10月25日灵山岛尖再次挂出一宗商住商服用地，总占地面积为45093㎡。
该地块分为南北两部分，北部用地为商服、文化、通讯用地，南部为商住商服用地，整体限高30米，容积率为1.5-2.0。未来将建成低密度临河小区。
针对该地块，未来政府将回购15300 ㎡计容作为人才公寓，扣除回购部分后，楼面价为8959元/㎡。从区位条件上看，2018NJY-12地块位于本月初集中挂牌3宗地块的西北侧；从配套情况来看，其自带商业配建面积大，预计未来生活配套能实现自给自足。
2018NJY-12地块东侧整体为河流，南侧为在建九年一贯制小学，西侧为已投入使用的安置房。居住部分地块西侧紧邻目前已开通的南沙5路公交车总站。
周边配套情况
根据广州中原研究发展部实地调研发现，灵山岛尖整体配套仍处于基础建设阶段，片区内内尚未形成商业圈。安置房底商出租情况亦不理想，仅有小卖部等低端配套，公交仅1条线路开往蕉门地铁站，预计仍需要一段时间发展。
从长远来看，未来2018NJY-11地块将配建公交总站、商业部分，年初出让的“标杆地”2017NJY-12地块将建设商业中心。预计待本次出让3宗地块项目交付使用时，周边生活条件将大幅改善。
片区市场价值分析
1）整体规划： 2017年规划升级 将引入超20万人形成“产城”
针对灵山岛所在区域的“明珠湾起步区”规划早于2014年便由官方公布，当时规划定位为“岭南智慧水城，南海魅力湾区”，发展思路包括宜居、注重高标准、深化粤港澳合作等。
规划公布同年11月，灵山岛公开出让第一宗商服用地2014NJY-9，由中交拿地开发并负责灵山岛部分基础设施建设，灵山岛的发展序幕正式掀开。
2017年10月，《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》发布。在粤港澳大湾区建设的背景下，规划提出了“打造集金融、商务、高新技术、居住等功能为一体的综合性区域”，规划居住人口20.91万。其中灵山岛尖将规划会展用地、人才公寓并持续“招商引资”，配套方面将建设完全中学3处、高中3处、初中1处、九年一贯制学校4处、小学10处，综合医院2处，片区的发展思路逐渐明晰。
新规划公布3个月后（2018.1），灵山岛首宗商住地（2017NJY-12）出让。
当日经过3小时超一百轮竞价，最终由越秀地产以总价37亿+7.65万㎡配建+25%自持的条件夺得，折合楼面价17231元/㎡，灵山岛尖地块“一拍即标杆”，可见房企对片区规划前景的重视，对地块价值的认同。
据了解当日参与竞拍的还包括保利、碧桂园、华润、金地、世茂、中海等实力房企。
2）区位条件：高速路网发达 1号公路沿线可把握大湾区发展机遇
从区域区位条件来看，灵山岛地处金洲商区南侧，距离蕉门地铁站约5公里。目前通过公交接驳可半小时覆盖金洲、南沙湾核心区，预计随着未来更多公交线投入运营，灵山岛与金洲商区的联系将更加紧密。
另一方面，相比起公共交通，灵山岛公路线网发达程度更高，岛内设有京珠高速入口，可快速接驳南沙港快速、广澳高速、莞佛高速等公路。理想情况下45分钟车程可覆盖海珠琶洲，番禺万博、思科智慧城，1小时可覆盖天河珠江新城。
从大湾区交通网络来看，灵山岛距离高铁庆盛站10公里，约20分钟车站，距离在建的重要交通枢纽万顷沙“南沙站”（18/22号线起点，至少7条轨道线路经过）8公里。
此外，在年内规划的大湾区1号公路中，灵山岛处于其中沿线，未来1号公路往北将建设东部干线、南大干线，打通往番禺、黄埔快速道，南部将连接中山东部外环高速及深中通道。
广州中原研究发展部认为，待大湾区1号公路完善后，灵山岛将成为珠江东岸城市通往粤中、粤西公路网的辐射地带，由此带动片区人流、物流更加活跃。
未来灵山岛交通价值“不容小觑”，除自身定位“总部经济综合性功能区”外，通勤条件亦将带来发展机遇。
3）产业发展：国企拿地开发 积极引入优质民企，规划人才公寓
灵山岛规模开发始于2014年，14-15年间中交以PPP模式获得灵山岛10万㎡用地，负责片区基础设施建设。
经过3年时间发展，2017年7月起灵山岛再次集中出让用地，到目前为止已通过出让商住商服用地的方式吸引越秀、省交通集团、中金国际、投元置业（中洲背景）等优质企业投资发展；并针对性地往金融、交通运营、有色金属总部经济发展，可见灵山岛开发以实力雄厚的国企作为保证。
2017年至今灵山岛供地/成交情况
另一方面，根据南沙官方信息公示，近一年以来明珠湾区负责人积极与星河、圣丰、小马智行等优质民企交流合作。
除积极发力产业引进外，目前灵山岛出让宅地均包含“人才公寓回购或配建”部分。
从2018年至今挂牌的5宗出让地来看，灵山岛已累积12.34人才公寓计容，预计未来2-3年可为片区提供1800-2000套人才公寓。
4）未来前景：2018年南沙供地第一大板块 未来1-3年灵山岛建设将进入“快车道”
灵山岛片区2017年至今已供应11宗累计45.6万㎡商住商服用地；而2017年至今南沙累计供应112万㎡用地，故该片区占区域总供应量的41%。
可见未来一段时间，灵山岛片区将会成为南沙发展的重心之一，其中，商住用地占地面积32.4万㎡，计容建面73万㎡，预计可推出6500-7000套住宅单位，吸纳1.5-2万人口流入。
另一方面，目前金洲-蕉门河板块建设发展已进入成熟期，需要更多的空间进行产业拓展；就南沙新兴板块而言，黄阁-庆盛片区为传统汽车产业区，已形成庞大的产业体系。大岗、榄核片区根据最新定位主要负责吸引第二产业企业进驻；南沙湾片区背山面海，山体、自然山林占据了大部分面积，适宜发展品质居住区，产业发展空间则相对较窄。
因此，广州中原研究发展部认为未来片区项目可主要吸纳以下客群：
一.灵山岛区位上与金洲-蕉门河紧密相连，易于承接南沙核心商区需求，随着金茂湾、南沙体育馆项目的开发，未来金洲-蕉门河一手居住需求将往南北两侧延伸，而南侧有望陆续辐射至灵山岛。
二.随着岛内产业项目发展，将陆续产生直接居住需求；
三.灵山岛规划格局高，可塑性强，其高端定位、区位稀缺性，未来住宅项目可吸引优质买家。
片区市场风险分析
1）灵山岛住宅市场环境尚未形成 日后买家反应存在未知数
灵山岛目前无任何一手住宅项目在售，预计年初出让的2017NJY-12地块将为成为片区第一个入市的项目。本次挂牌的4宗地块，预计将于2019年底至2020年而二季度前入市。因此本次土地出让、日后建成项目将成为该片区“第一批”推出一手住宅项目，考虑到基建、生活配套实际建设情况，买家对该片区接受程度存在未知数。
2）缺乏轨道交通布局 通勤效率偏低 将影响市区上班族购置欲望
就目前广州轨道交通规划来看，尚未有线路于灵山岛布局站点。这意味未来除自驾车出行外，只能依靠公交接驳地铁的出行方式，通勤效率偏低，这将影响未来项目对于市区上班族的关注。但需要指出的是，地块所在片区距离在建18号线横沥站约3.5公里。18号线作为南沙通往市区的“快速线”，未来南沙通往珠江新城、体育中心的时间将控制在30分钟内。
理想情况下，从灵山岛“公交+地铁”通往市区的时间可控制在50分钟内，对比目前通勤效率将大幅改善。
周边楼价分析
灵山岛尖周边一手项目空缺，北岸金洲板块与之相靠近的片区亦缺少一手项目供应。其中金茂湾住宅正处于一手转二手阶段，目前主要二手项目为楼龄较长的南沙滨海花园，均价在2-2.2万元/㎡之间。
展望未来2-3年，其住宅市场将趋于活跃，周边优质住宅项目如金茂湾等将进入存量房市场。而近年出让地包括南沙体育馆周边地块亦将进入一手销售阶段，整个明珠湾区将为成为重要的住宅片区。
地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对灵山岛出让地块的SWOT分析如下:
综上所述，灵山岛地块具备规划利好优势，未来片区对企业的引进可带动居住需求。学校、商业中心、医疗等配套建设将扩大项目的潜在客户群。
另一方面，有“标杆地”作为价值保证，加上灵山岛定位高端，本次出让地块容积率较低等因素刺激，未来项目具备发展高附加值项目的条件。
而地块的不足主要体现在配套匮乏，交通通勤效率偏低上；由于尚未有住宅项目入市，因此未来购房者对于项目的反应亦尚为未知数；
此外，广州中原研究发展部认为，目前4号线沿线黄阁、东涌等片区发展速度迅猛，且生活、交通配套成熟，加上庆盛交通枢纽“加持”，一定程度上将影响买家对购置片区的选择倾向，因此广州中原研究发展部认为意向拿地房企不宜过分追高。
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