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中原官网发布|多城调控加码升级楼市紧缩现象显现【月刊201707】

2017-08-09 09:30 来源:惠州中原战略研究中心

政策经济

7月PMI回落经济保持平稳运行

国家统计局网站公布，7月制造业PMI为51.4%，较上月略回落0.3个百分点，与上半年均值基本持平，显示制造业总体走势平稳。而尽管PMI有所走弱，但仍保持在扩张区间内，经济有望保持平稳运行态势。

财新PMI及中国官方PMI指数（200601-201707）

数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

7月PMI主要特点：一是供需持续扩张，但增速减缓；二是进出口保持增长，但涨幅收窄；三是企业继续加大采购力度，价格指数双双上升；四是市场预期持续向好，表明企业对未来发展的信心进一步增强。

上半年经济“稳”字当头房地产投资增速温和下滑

国家统计局发布2017年上半年国民经济运行数据，国内生产总值381490亿元，同比增长6.9%。其中，一季度同比增长6.9%，二季度增长6.9%，国民经济稳中向好态势更趋明显。

上半年全国房地产开发投资50610亿元，同比增长8.5%，增速比一季度回落0.6个百分点。多地房地产市场调控仍在加码，上半年房地产开发投资增速放缓。

数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

上半年广东GDP增长7.8% 总量首次突破4万亿

广东省统计局7月25日发布的经济半年报显示，上半年广东地区生产总值4.20万亿元，同比增长7.8%，增幅同比提高0.4个百分点，与今年一季度持平，上半年广东GDP占全国GDP的比重为11.0%。同时，广东经济总量首次突破4万亿，而第三产业增加值也首次突破2万亿，达到2.23万亿元。

上半年广东经济在一季度实现“开门红”的基础上持续向好，宏观经济运行“稳”的格局更加巩固，预计，下半年随着供给侧结构性改革深入推进，新旧动能转换加快、经济结构持续优化，全年宏观经济运行将继续巩固和扩大稳中向好、稳中有进的发展态势。

粤港澳大湾区9市上半年GDP总量占全省8成惠州房地产投资增速居高

广东省各地陆续发布2017年上半年经济数据。粤港澳大湾区中，珠三角9市上半年的生产总值合计约3.4万亿元，占广东省G D P总额的81%。而9市中，有6市的经济增速超过全省平均，8市超过全国平均。

2017年上半年大湾区9市GDP增速和房地产投资增速

数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

虽然惠州GDP经济增速在粤港澳大湾区9市中仅排名第七，但房地产投资保持较大增幅，2017年上半年，房地产开发投资389.4亿元，增长22.8%，较同比增长6.6个百分点，持续增长在大湾区内排行第四。这说明惠州城市的发展潜力被看好，开发商对惠州房地产市场充满信心。

政治局会议：稳定房地产市场坚持政策连续性稳定性

7月，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，同时部署下半年经济工作。释放房地产发展清晰信号：“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”
连续性：
要保持房地产政策连续性，加快建立长效机制，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持以供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，确保经济平稳健康发展，提高经济运行质量和效益。

稳定性：
政治局会议继续强调“稳定房地产市场”，意味着“稳”为本轮楼市调控的核心精神。一方面,销售要“稳”,房地产市场目前已进入调控后的消化、调整阶段。另一方面,与房地产相关的金融环境要稳,防止居民和企业两端的过度加杠杆。

31部委联合发文给房地产机构上“紧箍咒”

日前，国家发展改革委、人民银行、住房城乡建设部、中央组织部、中央宣传部、国土资源部等31部委联合签署了《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，推出37条惩戒措施，对失信的房地产企业、房产中介、物业公司及个人进行联合惩戒。

中原观点：随着上一轮政策的效力逐渐进入稀释阶段，各级政府近期正密集出台各类限制性措施以巩固调控成果，维持市场稳定。31部委联合发文对各项惩戒措施规定十分详尽，且惩戒力度较大，将对房企、中介机构产生较大的约束，各地政府也将在近期快速跟进。

各地政府发力整治“捂盘惜售” 稳定市场预期

7月，各地政府发力整治“捂盘惜售” 现象，规范市场秩序，惩治违规行为，保证市场供应，稳定市场预期。

广州首提“租购同权” 国内多地深度探索

7月，广州市发布了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，首次明确了“租购同权”的概念。这份“住房租赁新政”共16条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例的大力扶持。值得注意的是，该《方案》提出了“符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

中原观点：“租购同权”能在一定程度上消除户主和租客之间的身份落差，使租客享受到业主同等的公共权力，从而提高租房的价值，但由于该政策诸多条件限制，落地执行的过程将面临重重障碍，结合九部委发文的情况看，该政策的导向作用大于实际作用，主要目的是推进租赁市场的培育发展。

粤港澳大湾区规划上报发改委重点打造辐射国内外的综合交通体系

日前，广东省发改委相关负责人透露，《粤港澳大湾区城市群发展规划》已于6月底上报国家发改委。该规划初步明确了，湾区将重点共建“一中心三网”，“一中心”是指世界级国际航运物流中心，“三网”是指多向通道网、海空航线网、快速公交网，形成辐射国内外的综合交通体系。

市场动态

7月北上广深楼市成交同比下滑深圳成交均价十连跌

多家研究机构的数据显示，7月，楼市整体成交同环比均降，一二三线城市均出现不同程度降温，其中中指院数据显示，一线城市楼市成交环比下降14.7%，广州、深圳、上海环比降幅较为显著，降幅分别为29%、27%、12%。同比来看，整体成交量仍下行，且降幅扩大，北上广深同比降幅均超30%，其中，北京、广州降幅超五成。

成交价方面，深圳自去年十月“深八条”调控政策出台以来，截至今年7月，深圳一手住宅均价连续10个月稳中有降，且高度稳定在5.5万元/㎡上下的水平。
在调控政策的影响下，一、二线热点城市房价全面被控制，楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。当前房地产各项关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。展望下半年，中央明确强调要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。预计市场成交趋稳，价格维持相对平稳。

7月房企业绩普遍环比下降规模环比跌4成

近期，万科、恒大、富力、绿城、旭辉等上市房企公布7月销售业绩，尽管同比上涨幅度明显，环比却全部出现下跌。万科和恒大的销售额跌幅均超过27%。其中，TOP100房企整体的销售规模环比下降39.1%；TOP4-TOP20降幅为47.6%。但由于上半年销售向好，大部分企业在前7月的业绩出现大幅增长，且完成全年计划情况良好。

数据来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

受调控政策影响，7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓，加之传统淡季效应的出现，销售规模的下滑在所难免。随着房地产市场的调控政策进一步加强，预计下半年房地产企业的销售业绩将普遍不及上半年。但全年的总体情况仍然乐观，部分大中型房企的销售业绩被认为仍有继续攀高的可能。

百强房企加快布局惠州的脚步土地储备量增加

7月惠州土地市场表现良好，融创10天内三度出手摘惠阳地块，加上此前储备地块，融创在惠阳秋长同一区域前后四次拿地，共计耗资近4亿元人民币，收获占地约13万平米，建筑面积近40万平米的项目。与此同时，碧桂园联手太东布局博罗，碧桂园进入博罗，这说明地块资源丰富的“三县”热度也开始上升，加上“三县”在规划上均有不同程度的利好，因此也都吸引了房企的眼光。

7月惠州土地市场部分房企拿地明细