2020年一季度惠州楼市运行分析 | 市场篇（精编版）
2020-04-20 15:34 来源:惠州中原战略研究中心
土地市场
供需篇：土地供求同比双双上涨
据中原数据统计，2020年一季度惠州全市挂牌经营性用地共33宗，挂牌占地面积为79.39万㎡，环比下降47%，同比上涨27%；成交经营性用地达30宗，成交占地面积为63.66万㎡，环比下降31%，同比上涨19%；其中3月份挂牌经营性用地8宗，挂牌面积为27.66万㎡；成交用地5宗，成交面积4.84万㎡。
2015-2020年Q1惠州市经营性用地供需走势（单位：万m²）
价格篇：地价同比上升64%
2020年一季度惠州全市经营性用地累计成交金额共51.21亿元，环比下降55%，同比上升95%,其中3月份经营性用地成交金额3.04亿元；成交地面价为8043元/㎡，环比下降35%，同比上升64%，一季度成交楼面价为2650元/㎡，环比下降45% ，同比上升28%。
2015-2020年Q1惠州市经营性用地地面价、楼面价及成交金额走势（单位：亿元、元/m²）
区域篇：区域分化明显 大亚湾地价突出
从一季度各区县表现看，仲恺区招拍挂市场最为火热，成交面积32.70万㎡，占全市51%，其次为惠阳区，成交面积14.64万㎡，占比23%，博罗县成交面积处于第三位，为5.44万㎡，占比9%，大亚湾成交面积3.80万㎡，占全市6%，惠城区占全市5%，惠东县及龙门县最小，仅有3%。
从成交地面均价来看，排名首位的为大亚湾，成交地面均价为18284元/㎡，其次为惠阳区，地面均价为10163元/㎡，紧接的是惠东县、博罗县、惠城区及仲恺区、龙门县。
2020年Q1经营性用地各区县成交分布
新房市场
供需篇：供求同比双双下滑
从新房网签供需来看，2020年第一季度惠州全市新房住宅供应面积75.93万㎡，环比下降84%，同比下降73%；成交面积169.24万㎡，环比下降65%，同比下降33%；3月市场走出底部，供应面积23.86万㎡，成交面积68万㎡，但整体反弹力度不大，3月供应量仅相当于正常水平的15%，成交量仅相当于正常水平的50%。
2014-2020年Q1惠州市新房网签供需走势（单位：万m²）
据监测，2020年第一季度惠州全市新房住宅网签均价为11615元/m²，环比下降1%，同比上涨5%，呈企稳小幅回调态势；其中3月份新房住宅网签均价为11381元/m²。
2014-2020年Q1惠州市新房网签价格走势
区域篇：大亚湾供应之首 各区县成交下滑
从分区县供应表现来看，大亚湾供应面积为22.71万㎡，稳居全市第一，博罗县以供应面积为14.29万㎡，位居第二，其次为惠东县供应面积为13.78万㎡，排名第三；
从分区县成交表现来看，惠城区以成交31.70万m，位居七大区县之首，值得注意的是，各区县均有不同程度的下滑，其中龙门县下降幅度最大，同比下降44%。
2020年1季度惠州市各区县新房网签情况
产品面积与总价的选择上，总价60万以下、90-100万以及140-160万的产品为市场主力成交产品，据中原数据统计，成交总价60万以下的小户型产品成交占比最高，占比7.8%，其次，成交总价140-160万的中大户型占比7.0%，另外，成交总价90-100万的中大户型，占比6.7%。
2020年Q1惠州市住宅产品成交结构表：（单位：套）
后市展望
宏观经济政策不确定性增加 房企谨慎入市
2020年一季度惠州周均新房来访指数为86，环比2019年四季度（201）下降57%；同比2019年一季度（105）下浮19个基点。与前期疫情休假阶段相比，近期市场客户对楼市的关注度明显提升，案场客户来访量已有小幅回升之势，惠州楼市整体的交投氛围有所回温，但是目前仍处于疫情防控阶段，市场尚未能恢复至年前水平。
惠州新房来访指数
据惠州中原地产统计数据显示，惠州二季度预计新房潜在供应套数为32763套，潜在供应面积为318万㎡， 较去年同期下滑27%。尽管目前国内疫情趋于稳定，但受国外疫情影响，宏观环境不确定性加大，全球经济震荡，避险情绪浓厚，房企入市仍较为谨慎。值得关注的是，相对一季度而言，惠州新房市场供应仍呈现“小步快跑”的态势，预计在五月份将迎来上半年的供应小高峰，为六月份的业绩冲刺作准备。
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