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一场土拍盛宴兑现沈阳一环城心土地价值

2021-05-08 来源: 栋察楼市

作为楼市的晴雨表，土拍一直为市场所关注。

4月30日，沈阳2021年第一次集中供地战役打响，两小时之内，22宗地块，39家房企参与竞拍，吸金近200亿。如此，前所未有的供地热潮，到底昭示了怎样的城市发展方向？

1、土拍盛宴后，城市价值剑指中心

参看此次集中供地名单，几经更改后，22宗地块成功出让。

其中，值得关注的重磅地块，首先就是三台子二、三号地块，土地面积超12万平，最终以8260元/建筑平方米+32500平产权无偿移交政府政策性租赁住房落锤，至此，二环外综合地价成功破万。

同时，创新南路-1地块，260万平地块外道路基础设施建设面积，并且有无偿代建邻里中心要求。成交单价7120元/建筑平方米，预计最终拿地成本将突破13000元/建筑平方米。

此外，紧邻二环的高官台街-3号地块，成交价7980元/建筑平方米，加之无偿代建道路、公园、沈阳七中东部高品质学校以及人才租赁住房等竞买要求，预计入市售价18000元/平。

由此可见，如今二环已成兵家必争、围猎中心，其地价“涨”势明显。

究其原因，真正的本质是城心土地的稀缺性日益凸显。一环0供，城市中心已然无地可用，城市必然外扩。而二环外地价破万，作为城市中心区标志的一环，土地必然随着其稀缺价值变得愈发炙手可热。

2、一地难求，沈河城心进入“稀土时代”

回顾2020年的土拍市场，一环城心价值更为凸显。

72宗居住用地，三环至四环区域的供地便有39宗，面积占比达到60%。而一环内，仅有5宗土地成功出让，总面积9.08万平，面积占比仅15%。在成交楼面均价方面， 2020年，三环至四环供地楼面均价3920元/建筑平方米，一环内供地楼面均价8703元/建筑平方米，是三四环区域的2倍还多，一环黄金价值不言而喻！

而随着城市不断发展与建设，城市核心区域的土地开始变得越来越稀缺，可开发的土地日渐减少，主城能够拿来土拍的地块所剩无几，其中沈河区更是尤为突出！

2016至2020的五年期间，沈河主城仅有六宗居住用地出让，核心板块已经处于“地荒”状态。同时，几年间地价也一路飞涨，土地成本从4000多直逼20000，堪比沈阳大多数区域板块的房价，沈河城心进入“稀土时代”。

3、黄金中心，畅想城市生活“带宽”

当然，除了土地断供外，丰富的全维度配套资源也让城心占据着城市的价值高地。

中国当代资深媒体人吴伯凡就曾说过：一栋房子的价值更在于窗外，在于它与各种资源之间的“带宽”，之所以人们都想买市中心的房子，就是因为市中心有最大的“带宽”，能够最方便的到达、反馈、覆盖。

通俗来讲，就是城心发展更为成熟，区域配套完善宜居属性更高，市场抗风险能力及溢价增长力更强。这也解释了何以房企不惜高价夺地抢占城心的深层原因。

然而，沈河主城，政经核心金融主脉，城市资源核心，体现的不止是一处房产的价值，更精髓的体现在于多年的文化历史沉积、不可替代的城市底色。

尤其是金融商贸中心板块，作为全国唯一以金融产业为定位的开发区，这里汇集700余家金融企业，集中了全市60%中资银行总部和73%外资银行总部。同时还拥有市府恒隆、卓展、华府新天地等商业旗舰和沈阳北站、地铁2号线、快速干道的立体交通覆盖，无疑是沈阳城市界面最好的区域之一。

而身处沈河主城核心的万科·大都会项目就坐落于板块内，富丽华项目原址，将板块价值和城市资源融为一体，用产品、品质、地段、资源等多重优势成为沈河主城生活圈层的象征，自亮相就备受关注。

据悉，此次万科·大都会项目首次将“大都会系”高级定制装标带进沈阳，延续了对标国际的产品基因和品质格调，汇集了众多顶级资源，旨在打造一个全新的城市地标综合体。项目规划了公寓、办公、商业、住宅四种业态，其中住宅仅有196席，也是区域内唯一一个26层的高层住宅项目，稀缺属性不言而喻。而其推出的三居双套房大平层产品，以一梯一户的设计，保证了圈层的纯粹性。同时，定制装标汇集德国高仪、日本能率、TOTO、荷兰飞利浦、美国摩恩、史密斯、科勒等17类世界名品，也保证了产品品质的纯粹。