楼市变天！集中供地来了，沈阳赫然在列！！

        近期网传2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，要求这些城市实现住宅用地“两集中”，即：集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。沈阳赫然在列，每次试点我们是逃不掉的。

        网传22城名单包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

        住宅用地“两集中”指：一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

        此外，集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

        2月24日，青岛市自然资源和规划局官网 发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》显示，2月24日，青岛市自然资源和规划局副局长潘奇主持召开青岛全市住宅用地调控工作部署会议，会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求，并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。其中提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

        2月23日，天津市自然资源和规划局 发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

        以下文章转自地产公众号: 一勺言  @yishaoyan2014

        大家都很关心最新出炉的「一年只卖三次」新政，会有什么样的连锁影响。

        先说结论。一，要看未来的细则；二，影响很大很深远。三，对开发商的能力挑战极大。

        一般开发商拿地，在资本准备上，自有资金出20%到30%，剩下就是过桥资金，基金或者资管做夹层融资。

        不管在哪里拿地，你不可能一分钱自有资金都不出。

        我们假设2月份一个地产集团账上现金流有30亿元，按加杠杆五倍，也就是能融资120亿元。

        全国热点城市，三月同时推地，你怎么选？

        传统地产公司拿地，资金都是滚动模式。这个月拿地，高周转，把钱周转出来，然后下个月去拿地。就是靠时间错位来打时间差。账上有钱就拿地，账上没钱就不拿地。

        然而，现在你周转出来后又能怎样？一年三次出让，一次可能推出多个地块，可能你跟踪了好几块地，最终只能选一块。原因很简单，因为集团账面上就这么多钱。

        这个时候，就会出现明显的资金和土地的错位。

        大胆预测一下，开发商的开工销售计划都要进行调整。假如三月集中拍地，你就要在二月份大卖促销回款，否则账上没钱。

        我猜想，未来会出现很多开发商联合拿地，在热点的城市，开发商联合体会进一步涌现。

        联合拿地，相当于减少自有资本投入，互相分担成本，好处是，多处下注，多拿几块地。

        你这笔钱投资了华东，可能就错过了大湾区。你投资了北京，可能成都的土地机会再好，你也只能眼馋。

        如果你手里就100亿元，22个城市一起出地。你投资哪个？

        投资前期部门会出现阶段性疯狂状态。之前开发商拿地并不是这样逻辑，一般开发商每个月都有项目跟进，所以总部和区域都能忙的过来。研判完才会形成集团投资决策意见。

        但是现在22个城市，每个城市三月都放出20块土地，几百个项目同时出现。开发商的总部如何审查研判？总裁一天研究十个项目，也要几十天。

        第五点是：开发商基于以上的挑战，犯错的概率比以往大大增加，由于买地是开发商最重要的决策，一个地块买不对，就会让公司蒙受巨大损失，所以新政后，地产公司的决策风险也迅速攀升。

        主要城市的阶段性脉冲供地，会导致面市时候供应量激增，短期内会有待售项目的集中上市，开发商的市场踩踏一触即发，越来越多的项目会陷入囚徒困境。

        很多市场营销玩法也可能玩不下去了。比如，很多城市的土地供应，都是饥饿营销，拉长线供地，一个月放一块。这样很多项目上市的时候，无竞品，热销，新房市场节节高。

        但是，现在三次集中供地，开发商普遍着急回款。那么供应节点就会出现大量供应，你的新房如何宣传稀缺？

        当然政府可能有智慧，比如在同一时间的不同区域供地。但是，不可避免的是，集中卖地一定会让同期供应量骤然增多。

        之前黑马的路径就是高杠杆，快周转，小股操盘，迅速滚大规模，不断回款，不断融资拿地。现在你有钱了，却没有生产资料了。这就对于地产企业精细化运营提出了非常高的要求。

        接下来，很多开发商可能要开始调整战场，或者增加二手土地并购，二手土地的价格可能会上涨。

        开发商还有一种选择就是，转移阵地，不在22个重点城市玩了。接受下沉市场，增加对下沉市场的投资力度。

        写到这里，也有朋友关心，这次「一年只卖三次」新政，会不会导致优质的土地，大家都集中筹码去抢，导致溢价率上升，让政策失去了初心？

        我的看法是，不低估政府的智慧。政府的调控手段有很多，土地限价也可以搭配着使用，现在还没有哪个城市敢大张旗鼓地废除限价。如果你还是不顾一切地抢优质的筹码，大家既然都这么想，你抢到了，利润率也会变得很低。

        中国楼市之所以被认为是政策市，跟两件东西有关：土地与钱。这两样东西，都被严格管控在政府手里。因此，对地产行业与地产股的任何未来想象，都不能、也不应该跳出这个天花板。

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