惠州市惠城区二手楼市月刊
2019-09-17 15:45 来源:惠州中原战略研究中心
宏观市场
8月官方PMI微跌 财新PMI微涨
国家统计局公布，8月份中国制造业采购经理指数（PMI）为49.5%，比上月下降0.2个百分点，低于临界点，而财新PMI8月录得50.4%，超过7月0.5个百分点，重返临界点以上，显示制造业景气度小幅改善。
前8月楼市调控高达367次 政策持续收紧
据中原地产研究中心的统计数据显示，今年1-8月份全国累计出台房地产调控政策已达到367次，相较去年同期的315次增长17%，累计次数刷新房地产调控纪录.继7月份的56次调控之后，8月份全国共出台60次房地产调控政策，单月数量已接近今年1月份68次的最高峰值。
中原观点：8月楼市调控重点在于金融政策，响应“房住不炒”的主调，无论是房企融资还是房地产按揭，政策调控方向均在收紧，从源头上把控房地产发展，进一步平稳房地产市场，回归住房属性。下半年不排除根据各地楼市热度不一推出不同的调控政策，但整体而言，楼市调控政策仍将持续收紧。
深圳建设中国特色社会主义先行示范区
8月18日，中共中央、国务院发布了《国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》支持深圳高举新时代改革开放旗帜、建设中国特色社会主义先行示范区。强调了深圳的战略定位，并表示支持创业板注册制改革，同时强调了民主法制环境以及教育体制改革问题。
中原观点：深圳作为我国改革开放的重要窗口，已成为一座充满魅力、动力、活カ、创新力的国际化创新型城市。《意见》的发布，将给深圳带来新的发展红利，而毗邻深圳的惠湾区域亦将受此利好，从交通、产业、人口、市场需求外溢等多方面受益。
央行全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点
为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。
中原观点：此次降准为年内第三次降准，旨在给市场增加流动性，尤其是小微企业的流动性，精准向实体经济注水有利于降低资金成本。而对于房地产层面，在当下针对楼市政策收紧的情况下，本次降准在一定程度上有助于缓解房企的资金面压力，但需注意的是，楼市“房住不炒”的基本调性是不会变的，市场维稳仍然是主基调。
央行房贷新政：10月8日起调整个人住房贷款利率
8月25日下午，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，为了继续完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，将对新发放商业性个人住房贷款利率进行改革。
中原观点：LPR定价机制改革让利率更贴近市场行情，是利率市场化改革的关键一步，而本次房贷新规发布，意在平稳房地产市场，加强对房地产金融的风险把控，改变房地产过渡融资的局面，避免房地产市场过热，引导资金进入实体经济，充分体现了不以房地产作为短期刺激经济手段的意图。
三级市场概况
三级市场概述
三级市场成交
过户套数：根据惠州市房管局统计数据显示，本月惠城区二手商品房过户数为1324套，环比下降10.96%，同比上涨7.29% 。本月成交套数小幅度下降。
过户面积：本月惠城区二手商品房过户面积为13.93万㎡，环比下降12.39%，同比下降13.66%。
过户金额：本月惠城区二手商品房过户金额108703.84万元，环比下降13.09%，同比上涨11.67%。
三级市场成交均价
过户均价：本月二手商品房过户均价为7801.28元/㎡，环比下降0.77%，同比上涨29.30%。
三级市场成交走势
每日过户：本月二手商品房过户套数峰值出现在8月23日，单日过户83套。
三级市场成交片区分析
从片区过户套数看，本月江北片区过户套数最多，8月过户套数215套；除河南岸、三栋、马安、桥西片区呈现微涨外，本月各片区均呈现不同程度的跌幅，其中桥东片区下降幅度最大，过户套数环比下降58%。
从片区过户面积看，本月江北片区过户面积最大，8月过户面积约2.17万㎡；面积涨跌幅则呈现不同变化，其中桥西片区过户面积环比上月上涨44%，下埔片区环比下降69%。
三级市场成交结构分析
从涨跌幅分析，本月各面积段均出现下跌，其中90-120㎡的产品跌幅最大，套数环比下降16%；其次是120-144㎡和60-90㎡的产品，环比下跌分别为11%、10%。
三级市场成交排行
本月热销项目的排名看（按过户套数），中信水岸城花园、中信凯旋城花园以及雅居乐白鹭湖依旧是榜单前三名，过户套数分别为50套、46套和32套，过户面积分别为4998㎡ 、5198㎡及3912㎡。总的来说，大品牌、大社区等优势赢得市场的关注及认可。
