Ben钟话市丨利弊因素交织 供应或集中放量
2018-07-10 11:24 来源:惠州中原战略研究中心
本期主题：利弊因素交织 供应或集中放量
关键字：资金预期 湾区利好 竞争格局 市场预判
话市人：钟志斌（Ben.z）
惠州中原董事总经理
深耕惠州十余年，惠州地产代理行业领军人物
问：上半年惠州市场表现如何？政策面、市场面是否出现了新的变化？
2018年上半年惠州楼市延续去年走势，价格稳定、供需平衡，总体表现稳健。
政策层面上看，上半年的政策调控仍保持原有力度，具体执行方面严格到位、没有放松迹象，从调控效果看我个人预计、基本上达到管理层预期。值得一提的是、惠州楼市平稳走势之下还保持了不错的高量水平。上半年全市新增供应8万套和网签成交8.4万套，同比都有较高程度的增幅，说明在调控之下、市场还在持续繁荣和发展。
不过开年以来，银行信贷收紧对楼市也产生了不小影响。特别是惠州银行信贷资金更为紧张，惠州银行几乎全部大幅度提高房贷门槛，包括加强房贷资格审查力度以及大幅度提高房贷利率，大部分银行对首套房贷利率执行上浮1.35倍甚至以上标准，很多楼盘在成交后大半年甚至更长时间得不到正常放款，导致开发商资金回笼压力急剧上升。同时，也导致开发商对客户置业首付比例要求在不断提高，甚至要求一次性付款的楼盘也越来越多。由此客户置业的首付成本大幅度提高，最终也将反过来对开发商的楼盘销售造成一定程度的影响。
问：怎么看到“大湾区”逐步落实对惠州楼市的影响？怎么看到惠州楼市的中长期走势？
首先大湾区对惠州以及惠州楼市形成的利好将是足够深远的，惠州楼市中长期的预期已经被充分认同，而且我相信这个预期一旦确立将不容易被打破。所以，随着大湾区利好的持续发酵，惠州楼市肯定会迎来更多更好的机遇。事实上惠州楼市在大湾区大陆9城中也算表现比较突出。去年惠州在大湾区9城中供应和成交面积排名第一，预计今年很大机会将蝉联第一。
不过大湾区的利好之下，也带来惠州楼市竞争格局的深刻改变。过去的惠州可能不算不太起眼，但是近几年来惠州已经成为全国开发商兵家必争之地。今年上半年全国TOP20品牌开发商在惠州销售金额占比超过了60%，惠州房地产行业集中度急剧提升。而品牌开发商的进入，一方面肯定带动惠州楼盘的开发品质全面提高，但另一方面也带来竞争的显著加剧，包括土地资源、资金和终端销售资源方面的争夺也会越来越激烈。
问：如何预判下半年的市场走势？还有哪些因素值得重点关注？
除了大湾区背景和银行信贷影响之外，我们还要回归市场层面看供需关系的变化以及国内外宏观环境和形势的变化对楼市影响这个“新“变量。
2018年惠州楼市虽然在供应上放量不少，但其实还是比我们年初预期要低不少。年初我们预计全年可能有25万套供应释放，但是上半年很明显的，由于各种原因有延缓，上半年延缓了，那么下半年就有可能出现较为集中的放量。根据我们中原地产对市场的盘点，下半年可能新增供应达1200多万平米。供应大了，客户选择就多了，而楼盘之间的竞争自然就大，下半年不同楼盘之间的销售分化也就会逐步显现。特别是供应相对集中的区域，这个问题将可能更加显著。
最后，下半年我们还需要多关注国内外宏观环境和形势的变化，之所以说这是“新”变量，因为过去大环境比较稳定，所以我们一般比较忽略，但是今年以来这个情况发生了比较大的转变。美国缩表加息、中美贸易摩擦都对中国国内经济产生直接影响并且产生连锁效应。最近股市和汇率都接连波动，人民币价格连续下跌，尽管央行连续动用定向宽松工具以对冲压力，但是效果将会如何难于判断，至少从A股表现来看，似乎没能带来太大的正面激励。所以现在国内和国外都弥漫不太乐观的情绪，期待通过投资拉动来稳定国内经济的预期在上升。这到底对楼市将产生正面还是负面的影响，我们将持续关注和留意。
