2018-09-10 08:53 来源:东北中原之声
据闻，有香港的年轻创业者效仿内地“长租公寓”的营运方式，想在香港进行规模化的二房东生意。有记者问我：“这门生意有得做吗？”
我一向都鼓励年轻人创业，但综观香港房地产市场的形势后，我不得不告诉记者，普通的二房东在香港已没有多大的生存空间，即使引入I.T.与财技，也不容易找到盈利模式。
早前，香港之所以曾大量出现二房东包租的模式，是因为当时香港尚未流行分层出售。只有拥有土地的人，才可以在土地上建屋，他们若要把物业出售的话，必须连楼连地整体一起出售，能买得起的人不多，所以业主只有选择出租，作为一种经常性的收入，逐步收回成本。然而，当年社会贫富悬殊，中产阶级尚未出现，租客大都是贫苦人家，业主不愿意直接面对一批这样的租客，觉得向这么多人收租的工作十分烦琐，所以才找不怕麻烦，又愿意承担风险的二房东来包租。但香港的物业现在都已分散地落入众多的小业主手里，社会上已缺乏需要有二房东包租的大业主，导致旧式的二房东根本没有存在的空间。
再者，现时香港的市场透明度高，业主对自己的物业的收租能力十分了解，加上业主要自行出租并不困难，只要肯付点经纪佣金便可以，无需让二房东赚租金差。所以，他们大都会在租约里列明，租客不许再分租，以杜绝有人想做二房东。
近年，香港的租金升得很快，有些业主刻意把租期降至1年，以食尽市场的租金升幅，每年都可以加租一次。但二房东却很需要长租约，否则他们没法“蚀头赚尾”。
如果说香港还有二房东的话，那主要是指酒店业。他们提供专业的散租服务，这种服务管理难度高，要求很专业，普通业主没法提供这样的服务，所以只会借助专业的酒店营运者。此外，服务式公寓、旅舍、时钟酒店，亦可归纳入这个类型。不过，近年还多了一类，就是经营劏房。二房东先租下大型的旧楼单位或工厂大厦，然后把它们切割成多个独立的细单位，再出租给轮候公屋未果的基层。但这种经营方式并不合法，迟早会被取缔，不可以视作可持续发展的生意模式。
香港这个打算做现代二房东的创业者，据传媒报道，打算用租金折现的方式，作为收入的来源。他说，可把一年的租金一次过付给业主，只要业主9折收租。但在现时这么低息的环境下，提前套现对业主并不吸引。9折收租，成本不只10厘，因为租金原先是逐月收的，不是年底才收的，所以业主收到的租金并非全都提早了一年，在这种环境下，他们是不肯接受以9折收租去换取二房东一次过付1年租金的。如果他们真的等钱用，可以把楼宇加按，但如果不等钱用，把早收到的租金存入银行，可能连1厘的利息也收不到。
此外，经营者自己的资金亦有利息成本，由于经营这种生意的风险大，以致经营者的利息成本一定大过业主做二按的成本。导致二房东经营者根本没有能力向业主提供利息上的优惠，这种生意模式根本行不通。