限购、限贷、限售、限价 楼市四大杀手锏或退出历史舞台?

四川省人民政府官方发布《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》36条（以下简称“36条”）。

36条一共涉及财税、金融、产业、投资、消费、外贸、房地产、市场主体、就业物价、营商环境10大部分内容，可谓干货满满。

关于房地产的第七部分，一共3条691个字，说明房地产作为“国民经济支柱产业”的重要性。

▲来源四川省人民政府官网

其中，关于“优化住房限购、限售、二套房认定标准等政策”的部署和要求，成为36条最大看点。

大家都知道，此轮调控以来，最为重磅的手段是以“限购、限贷、限售、限价”为首的“四限”。

随着国家层面支持“刚需和改善住房需求”，被称为楼市“杀手锏”的四限有望被打破。

限购、限售调整在即

刚需和改善住房将得到支持

“36条”发布机构是四川省人民政府，一般此类文件偏向指导性，具体的细则较少。

但这次“36条”有不少干货，诚意满满。

首先，最重要的一条，也就是房地产表述内容的第一句话：“优化住房限购、限售、二套房认定标准”。

大家想一下，虽然“36条”针对的是全省，但四川21个地市州，限购的也只有“成都”。

所以这一条，就是为成都量身定制。

▲来源四川省人民政府官网

我们有必要回顾下，成都目前的限购政策，简单来说：

购房资格方面：户籍或12个月社保

限购套数方面：单身1套；家庭2套

限购范围方面：高新南买全城；12区买除去高新区南的全城；三圈层买三圈层。

具体购房资格，参看下图：

▲《成都购房指南》制图

事实上，去年成都“11.17新政”对限购进行了较大层度松绑，比如200平米以上房源不再摇号；比如三圈层购房不再强调“社保证明”等。

“36条”要求“优化限购”，具体落实到成都，需要等待具体细则出台。

从过往的案例来看，“优化限购”通常包括资格、套数和范围三方面。

未来，购房资格门槛有望进一步降低，限购套数也可能有所松动，限购范围或许进一步扩大。

比如，下一步更多购房者应该能买进中心城区（12区），甚至高新南区。

有了省一级的指导意见，相信具体的进一步“优化”不会太远。

▲成都高新区某售楼部

“优化限售”方面，限售最初出台的目的在于抑制炒房，从去年以来，市场的炒房客几乎消失殆尽，“限售”进一步优化甚至退出也有必要。

按照成都目前“限售”政策，领取房产证后两年或备案三年解除“限售”。

“优化限售”后，对想要进入市场交易的“次新房”较为有利。

那么，“次新房”对新盘是否会造成冲击？

答案是不会，毕竟没有满5年，次新房交易成本十分高昂，对打击炒房仍然有用。

利率有望继续下调

买二手房也发“补贴”？

“36条”提出“支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限”。

最近，房贷利率下调引发的“提前还贷潮”席卷全国，房贷利率进一步走低，成为市场预期。

未来，“刚需”仍然将得到政策层面的大力支持，针对首套房利率将会差别对待，目前来看，厦门此前爆出首套房贷最低3.7%，创下全国记录。

成都市场，首套房贷基本维持在4%左右，未来首套房贷将有进一步下降的空间。

另外，“36条”中关于“优化二套房认定标准”，主要涉及到购房者的贷款问题。

一般来说，名下有套房还有贷款，再次购买将被认定为第二套，“优化二套房认定标准”则给了市场一定的想象空间。

未来，或许二套房贷款的门槛将进一步降低，贷款额度也可能将有所提升。

这也是响应国家层面“支持刚性和改善性住房需求”的要求。

不过，需要警惕的是，有人利用政策漏洞进行“炒房”，因此对资格的认定需要谨慎。

“36条”还提到，鼓励有条件的地区对引进人才、生育二孩或三孩家庭、进城务工人员等购买商品房（含二手房）给予补贴。

这条可能疑惑的人比较多，政府对人才、二孩、三孩在新房上的补贴较好理解，比如成都的人才买房有一定比例的优惠，通常是指定面积的8.5折。

很多人好奇，二手房如何补贴？

根据其他城市的先例来看，二手房补贴一般是针对符合条件的购房者，在契税等方面进行减免，购房者也能得到一定实惠。

未来买房，大家会不会向“多生娃的家庭”投去羡慕眼光。

救房企，才能救楼市

“预售资金监管”进一步优化

去年轰轰烈烈的房地产“三支箭”，来的很快，实行起来也是“雷厉风行”。不过，房地产形成的问题并非一日之寒，所以真正落实这些政策，还需要2023年来具体落实。

▲来源四川省人民政府官网

首先，“36条”明确表示要“稳定房地产开发贷款”，“支持房地产开发贷款、信托融资等存量融资合理展期”。

意思就是，第一，不要随意“抽贷”，房地产作为资金密集型，一旦抽贷，很容易造成资金链断裂。

第二，过去形成的债务一定要降下来，但是需要时间，所以能展期的债务，支持合理展期，给房企喘气的时间。

▲央视采访住建部部长倪虹

其次，强调落实“预售资金监管”，调整保函置换预售监管资金标准。

预售监管资金一方面要严格管理，这是保交楼的底气。但是过犹不及，如果预售监管资金过于严厉，也会造成房企资金紧张。

最后，支持现房试点。

现房销售好处很多，房屋质量一目了然，也没有烂尾风险，是房地产未来的“星辰大海”，但现在有这个实力的开发商不多，支持鼓励为主，不强求。

楼市四大杀手锏

2023年有望逐步“放开”

和过去的多次调控不一样，次轮调控以来，“限购、限贷、限售、限价”为代表的四限，成为是地方手里最强的杀手锏。

不过，随着调控转向，重申房地产“国民支柱产业”地位等信息的释放，四限在2023年，或将迎来重大转折。

作为每轮房地产调控，最有代表意义的上海，今年1月上海两会，就有委员提出“优化四限”。

倘若，上海进一步“优化四限”，其他城市“四限”的必要还有多大？

真正标志性的事件是，去年底GDP万亿级城市的东莞、佛山彻底放松限购。2023年，二线城市的“多限”将有望逐步解除，甚至一放到底。

至于一线城市，仍然会有一定的条件限制。