一市场热点

▎1、武汉印发房屋征收与补偿操作指引

　　武汉市政府印发《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》(以下简称《指引》)，对房屋征收补偿给出了最新、最权威解答

　　指引共包含十大章节，九个方面的内容

　　《指引》增加了住房困难补助，即征收个人住宅房屋，建筑面积不足60㎡ 且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿，可以给予住房困难补助。

　　此外，《指引》结合已有的政策规定及房屋征收工作实际，明确量化了危房集中、基础设施落后的具体标准

　　《指引》的另一大变化是，增加了一些公告或征求意见的环节，如征收补偿方案征求意见时，房屋征收部门应当同时公告被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见，还应当征求被征收人、公有房屋承租人选择征收补偿方式的意见

小结：

　　◆《指引》还首次对采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收作出规定，在征收决定作出前，房屋征收部门与房屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议，在规定的预签约期内，预签约户数达到规定签约比例的，作出房屋征收决定并公告后，预征收补偿协议生效;

　　◆市、区人民政府应当将征收补偿方案在房屋征收范围内和政府网站予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。征求意见期限内，房屋征收部门应当在征收现场办公地点提供征求意见表。

　　◆因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合房屋征收与补偿相关规定的，市、区人民政府应当组织召开听证会，根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。

二楼市政策

习近平主持政治局会议，决定召开十九届三中全会

　　◆中共中央政治局2月24日召开会议，决定今年2月26日至28日在北京召开中国共产党第十九届中央委员会第三次全体会议。

天津2018年将新增长期租赁住房2.8万套、190万平米

　　◆天津市国土房管表示，2018年天津将加快建立租购并举住房制度，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，全市计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。

国务院同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区

　　◆深圳、太原、桂林将分别以创新引领超大型城市可持续发展、资源型城市转型升级、景观资源可持续利用为主题，建设国家可持续发展议程创新示范区。

中原观点

　　在“房住不炒”的大政策背景下，2018年将有更多城市从土地出让层面支持长租公寓建设，租赁住房政策将从土地层面对开发企业构成影响。

三经济要闻

金融政策

　　◆M2统计口径调整，把“非存款机构部门”持有的货币市场基金全部纳入了M2。2018年1月，人民银行完善货币供应量中货币市场基金部分的统计方法，用非存款机构部门持有的货币市场基金取代货币市场基金存款(含存单)。经过四次调整，M2主要由四部分内容构成：流通中货币(M0)、企业存款、居民存款、非银存款。其中，货币基金存款(含存单)计入M2中的非银存款。

金融要闻

　　◆试水租赁住房资产证券化，越秀集团50亿ABS获批。在保利地产、碧桂园等房企之后，广州本土国企越秀集团的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”也获得了深交所审议通过，将发行一笔金额为50亿元的ABS 融资大单。

中原观点 

　　租赁住房成大势所趋，融资大环境却日渐收紧，如此背景，让房企对住房租赁类REITs产品表现出了越来越高的热情。租赁住房政策的影响将从土地开发传导到房企融资层面，包括万科、碧桂园、保利等房企在内，不少开发商均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式。

四武汉纪事

长江新城将建设武汉哈佛医学创新

　　2月7日，长江新城管委会与哈佛医学创新中心签订战略合作协议，共同建设武汉哈佛医学创新区。

　　武汉哈佛医学创新区，旨在搭建我市与哈佛医学中心在医疗、教育、科研、创新、国际交流等领域整体合作的重要平台，带动医疗科技产业与服务的发展。未来还将围绕医疗健康领域产、学、研、用协同发展，积极引进国内外战略伙伴，推动医学成果转化、孵化和产业化，打造全球一流医学创新基地和产业综合体。

武汉长江中游航运中心规划获批复 2030年将全面建成

　　省政府正式批复《武汉长江中游航运中心总体规划》。武汉长江中游航运中心将着力实现“三中心、一门户”的战略定位，即以长江黄金水道为主轴、港口为核心的综合交通运输中心，以发展铁水联运、江海直达为主的多式联运物流中心，以航运交易、科技研发、投融资、保险、人才培训、信息交流为服务重点的现代航运服务中心，以综合保税区、临港产业物流园区、国际航线为推进抓手的对外开放水上门户。

武汉：开发区投资74亿元治水添绿

　　2018年，武汉开发区(汉南区)建设美丽车都，计划实施“四水共治”和园林项目总计114个，总投资额74亿元，投入为近年之最。其中，今年计划新增绿地120公顷，新建和续建马影河岸线景观工程二期、纱帽江滩二期等7处公园绿地，龙灵山北坡、后官湖大半岛等30公里绿道。

五房企动态

1、战略动向

　　万科希望未来三年长租公寓还能保持中国第一;万科调整董事薪酬;海航集团子公司正拟售美国红狮酒店股份;海航投资首次披露重大资产重组

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2、资本动态

　　越秀集团50亿ABS获批;华夏幸福50亿公司债获批;链家非公开发行60亿元公司债券已获上交所反馈;金科完成发行2018年第一期公司债

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六土地市场

▎1、鸡年土拍终落幕，品牌房企齐撑场——武汉土拍观察[武告字(2018)年1号]

　　2月13日武汉出让11宗地块，出让总建面达300.79万㎡，合计出让金达78亿元。其中：新洲P(2018)001号共7家房企竞拍，熔断后楼面价3587元/㎡，金茂在竞配建环节摘得该地块，P(2018)002号地块被本土房企福星惠誉以33200万元竞得，楼面价达2724元/㎡，溢价率51%。

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中原核心观点

　　◆延续2017年土拍规则“一次性报价”、“拼方案” 、“拆分原则”“排他原则” 、“配合政府房屋安置工程”等出让规则，近期多宗地块底价成交，预示2018年地块定向出让或成土拍大势。配建写字楼、商业或者引进上市、500强企业或者产业园，并自持一定年限物业等条件将成为大型品牌房企勾地的优势，对于无政府资源或无特殊“优势”的房企拿地的难度变相加大。

　　◆本次土拍中，位于新洲阳逻之心的3宗地块，除华发提前勾兑的地块为底价成交，P(2018)001 号和P(2018)002号均成为房企争相竞拍的热门地块，主要是基于阳逻不限购，21号阳逻线及江北快速路的加速兑现，长江新城、阳逻之心规划的利好，吸引多家品牌房企争相布局，现阶段已布局的品牌房企有绿城、华发、保利等，未来该区域将逐步又大型品牌房企主导，区域项目产品力和竞争力将增强。

　　◆华发、中建三局等品牌房企在近期的土地招拍挂市场表现尤为活跃，加速补仓，说明在去杠杆及四限背景下，大型品牌房企充分利用自身规模优势，开发实力及融资能力依旧在积极加大土地储备，未来马太效应将更加明显!

▎2、华发.福星惠誉进驻新洲阳逻之心

　　阳逻位置：阳逻位于长江中游北岸、武汉市东郊，地理位置相对偏远，但通过阳逻长江大桥 20分钟车程直达光谷，绕城高速半小时内可抵达天河机场和高铁站，江北快速路和21号轻轨通车20分钟车程直达汉口中心

　　城市格局影响：由于阳逻是“武汉1+6”城市结构的重要组成部分，未来阳逻新城将充分利用港城优势，发展临港产业，与化工新城形成新的增长点，弥补武汉北部发展的短板，创建武汉未来发展的新极点

　　根据武汉总体的建设要求，形成“独立成市、以港兴城、港城互动”良好格局，打造港口物流经济特色区及现代生态新城示范区。

　　作为武汉四大重要的经济板块之一，阳逻新城将强化临港经济概念，与化工新城共同形成武汉新的经济增长极，长远发展的重要支撑。

　　作为武汉1+6城市结构的重要组成之一，规划需要重新解读阳逻新城的新内涵，定义为综合性的新城。

　　产业发展：未来阳逻港作为中部重要近海直达港口，将支撑区域经济，带动了大批企业入驻，为新洲带来大量经济产业的支撑，此外阳逻航天产业基地与阳逻保税区作为新洲未来的经济中心，将是武汉东拓的支点

　　未来阳逻将成为华中综合枢纽港和物流基地，是高端制造业集聚的临港产业新城

　　一期总投资17亿元，计划2018年建成投产，预计投产运营后两年内可实现年产值15亿元

　　武汉新港委全面启动阳逻园区建设园区项目总投资24.4亿元

地块区位：在2月13日揭牌的4宗新洲地块中，有3宗位于阳逻之心，地块所处的位置配套集中在阳逻经济开发区，生活配套不成熟，但教育资源相对丰富，周边缺乏大型医疗，商业配套

地块规划：本次位于阳逻之心的3宗商住用地位于新洲阳逻街，体量在12~36万㎡之间，容积率为1.0-2.5之间，新洲4宗地块均设置排他性原则

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土地市场：新洲土地供求量起伏较大，2014年经历一个波谷，供应成交降至152.7万㎡、 78.59万㎡，2015年又迎来一个供求高峰供求均突破200万/㎡，而楼面均价2017年由于主城限购，长江新城和新洲阳逻之心及21号线规划等利好迎来区域楼面价大幅上涨达2752元/㎡

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新房市场：新2015年前供求量维持平稳，到2015年后供应量大幅上涨接近100万㎡，成交量一直维持稳定，成交均价平稳上涨，2017年市场成交均价爬升至5000元/㎡

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在售项目分布：在售项目分布：由于临近主城，加上政府扶持的资源性优势，项目多分布于阳逻经济开发区，均价在4800元/㎡-8000元/㎡不等，现阶段区域有华发、红星地产、绿城、保利等房企相继进入，但品牌房企在售项目仅有绿城桃李春风和保利圆梦城。

地块小结

　　◆由于主城限购，新洲阳逻有长江新城和非限购的优势，加上地铁21号线兑现，新洲楼市成交量不断上升，区域优势也吸引多家品牌房企入驻，现阶段绿城、华发、红星、保利、孔雀城等品牌开发商相继入驻，未来该区域将会逐渐由大型品牌房企来主导，区域项目产品力和竞争力将增强。

　　◆本次土拍中阳逻之心的3宗地块，除华发提前勾兑底价成交外，P(2018)001号地块和P(2018)002号地块竞拍激烈，其中新洲P(2018)001号共7家房企竞拍，报价26次后熔断，熔断楼面价3587元/㎡，进入方案评比，P(2018)002号地块被本土房企福星惠誉以33200万元竞得，楼面价达2724元/㎡，溢价率51%。

　　◆据统计，在12月及1月密集的土拍中，华发凭借强大的经济实力和开发经验的支撑，加速在新洲、黄陂、东西湖远城强势布局，截止到目前，在招拍挂市场共斩获7宗地，加上12月份收购的地块，合计土地储备建面接近200万㎡，实现快速补仓!

▎3、恒瑞盛隆底价摘光谷东三地块

地理位置：东湖高新再添4宗供应，其中3宗地块位于光谷中心板块，1宗地位于左岭，现阶段光谷东进入规划配套兑现期，周边配套加速兑现

地块规划：位于光谷中心板块的3宗地块整体体量达65万㎡，005号住宅地块与006号商服地块搭配出让，3宗地块均设置了较高的出让条件

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区域市场：除2012年因关山大量地块出让，土地供求量集中，其他年份土地供应相对平稳，2015年和 2016年由于多宗地王地块成交，溢价率高，楼面地价抬升明显，2017年光谷东商服地块占比较多，且区域成交地块多以底价成交，楼面价整体下滑

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住宅供求量价：近5年光谷供求量价逐年飙升，2017年光谷供应面积达234.35万㎡，成交面积达192.02万 ㎡，整体均价11482元/㎡供求量价创高位，2017年由于供应不足，需求外溢至光谷南和葛店

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新房市场：地块所在的光谷东板块在经历长期的断供后，2017年下半年迎来大量新增公应，板块目前含装修价格在17000元/㎡左右，未来随11号线东段，奥山、瑞安各自打造的综合体逐步兑现，区域配套补齐，板块价值将更加凸显

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区域地块小结：

　　◆光谷东在经历2016年到2017年上半年供不应求态势后，2017年下半年迎来了大量市场供应，政府在2017年加速出地，未来光谷东新房项目扎堆入市，区域将再次迎来新房供应高潮，对房企而言，竞争激烈。

　　◆本次光谷东板块的三宗地块地理位置优越，均位于光谷东核心位置，但土地出让要求相对苛刻，从最终成交情况来看，实为定向出让，未来配建写字楼、商业或者引进上市、500强企业或者产业园，并自持一定年限物业等条件将成为品牌房企勾地的优势

　　◆本次湖北恒瑞盛隆置业底价摘取光谷东三宗地块，据悉湖北恒瑞盛隆置业股东构成由秦皇岛鹏大房地产、武汉长江娱乐发展、武汉洛克天成商务三家组成。武汉长江娱乐发展的股东名单包括了湖北诚功房地产和武汉万科。

土拍预告：3月13日将会出让8宗地块，合计净用地面积121万㎡，总建面达149.33万㎡，其中黄陂、蔡甸，东西湖等远城区地块占主导，敬请期待!

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七成交概况

▎1、受春节假期影响，第7、8周武汉市商品房成交临近冰点，备案环比大幅下滑

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　　◆第7周商品房成交3.69万㎡，环比锐减88%，同比下滑91%。

　　◆第8周商品房成交7.75万㎡，环比增加110%，同比下滑85%。

▎2、春节后市场降温明显，第7、8周商品住宅成交备案大幅下滑

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　　◆第7周全市仅成交281套，环比减少87%，同比下滑91%;成交面积为3.01万㎡，环比减少87%，同比下滑91%。

　　◆第8周全市成交537套，环比增加91%，同比下滑88%;成交面积为6.05万㎡，环比增长101%，同比下滑86%

▎3、近两周主远城区备案成交皆大幅下滑，第7周远城区成交在连续两周高于主城区后开始降温，年后第8周再度反超主城区，主、远城区成交套数占比为4.0:6.0

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　　◆主远城区成交占比分析：第7周主、远城区分别成交174套、107套新房，成交面积分别为1.71万㎡、1.3万㎡;

　　◆第8周主、远城区分别成交217套、320套新房，成交面积分别为2.42万㎡、3.63万㎡，主、远城区成交套数占比为4.0:6.0。

　　(Note：主城区为：江汉、硚口、汉阳、江岸、武昌、洪山、东湖高新、青山、东西湖、沌口)

▎4、各区域商品住宅成交套数变化情况

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区域成交分析：

　　◆春节前周因春节的节日效应影响，各区成交备案普遍大幅下滑，节后远城区黄陂以142套排名第一、同为远城区的汉南以85套居二、东湖高新以67套排第三。

▎5、本周(2.05-2.11)受汉口中心区、武昌中心区等高房价区域成交量不减反增的影响，主城区成交均价仅小幅回落

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　　均价走势分析：

　　◆本周(2.05-2.11)受汉口中心区、武昌中心区等高房价区域成交量不减反增的影响，主城区成交均价仅小幅回落

　　(Note：主城区为：江汉、硚口、汉阳、江岸、武昌、洪山、东湖高新、青山、东西湖、沌口

　　Source：中原研究部整理(亿房网未显示本周(2.05-2.11)成交均价数据)