【程博士点评】南京限购调控加码市场成交积极走高

2016-10-17 13:50 来源:中原地产研究中心

上周，市场高位运行的南京宣布对主城区实施住房限购措施，对于短期内供求矛盾无法缓解的城市而言，控房价、控地价、收信贷、限购令等行政干预手段仍将层出不穷。上周各地市场保持活跃，一二手住宅成交量均积极走高。尤其是成都近期表现突出，上周中原报价指数更创下历史新高。土地市场也依然炽热，南京、苏州的单周土地出让金均超过500亿元，苏州、东莞刷新历史单价地王。

南京加入限购行列市场火热调控升级

9月25日，南京宣布对主城区实施住房限购措施，至此，“四小龙”中仅合肥尚未重启限购。南京此次限购区域不包括高淳、溧水、六合，具体措施如下：非本市户籍居民家庭拥有1套及以上住房的，暂停出售新建商品住房和二手住房；本市户籍居民家庭拥有2套及以上住房的，暂停出售新建商品住房。这意味着，对于南京户籍人士而言，购买二手住宅并未纳入限购范围，而目前南京市场二手房成交占比已接近五成，二手市场规模及影响力举足轻重。对于非南京户籍人士而言，由于可以通过买房实现积分落户，无形也创造了一种曲线投资购房的机会。而在其他二线城市，类似针对非户籍人士的限购措施也普遍存在，对于具有竞争力的城市而言，尤其是区域内的中心城市，并未能真正限制外来的购房需求，只是增加了新的程序而已。

南京加入限购行列

事实上，今年4月南京已经启动楼市政策收紧，对主城区商品住宅项目要求采取限价措施，但收效甚微。南京8月新建商品住宅价格同比涨幅达到38.8%，居于全国前列。至今年8月，南京再度发文，提高了商品房贷款首付比例，并且调整土地出让竞价方式。上周，南京共计有20宗含住用地完成拍卖，根据新政要求（当竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买），这些地块最终采取摇号方式产生竞得者。对于短期内供求矛盾无法缓解的城市而言，控房价、控地价、收信贷、限购令等行政干预手段仍将层出不穷。而目前南京的库存消化周期不足2个月，且市场成交量价仍在高位运行，限购不得不逐步加码，但又隐含着可乘之机，楼市调控之路可谓任重道远。

市场成交积极走高宁苏地块集中成交

上周，各地住宅成交量均积极走高，一方面属于月末周期性冲高，同时也一定程度体现了市场保持的后劲。中原监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升25%，其中一线、二线、三四线城市分别上升39%、25%、11%。受到上周成交量积极带动，9月的前25日，上述40城市新建住宅成交面积较8月同期上升7%，继8月新房成交环比已有所回升之后，9月仍然保持稳中有升的态势。而且，从近两个月中原监测的19个城市认购率表现来看，认购踊跃，前一周的认购率更高达85%，为今年以来的最高位，市场热度居高不下。

二手房市场表现同步，上周据中原监测，21个城市的二手住宅成交面积环比上升24%。其中，上海在经历了持续三周的成交回落之后，又再度环比小幅上升。此外，成都近期表现突出，上周二手住宅成交面积环比上升46%，且成都的中原报价指数近几个月持续走高，上周达到71.8%，创下历史新高。

上周土地市场也尤为值得关注，南京、苏州的单周土地出让金均超过500亿元，同时苏州、东莞诞生历史单价地王。南京、苏州作为近期调控收紧的城市，均在前期表示将加大土地供应以缓解市场压力。上周两地推出的地块集中到期，最终各有21宗、20宗含住用地成交。其中，苏州有3宗含住用地均刷新历史单价纪录，楼面地价最高的1宗达到38745元/平方米，3宗地块分别位于姑苏区与高新区。此外，东莞的新晋单价地王位于黄江镇，楼面地价达到25264元/平方米，溢价率高达662%。从苏州、东莞两地的地王位置来看，苏州的3宗地块因位处城市核心而受追捧，而东莞的地王则因距离深圳较近而受青睐。可见，城市自身发展的潜力，以及周边特大城市的辐射效应，均对当地市场产生重要的影响。

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