京沪等地新房成交活跃 上海近期地价高企影响预期
2016-09-21 09:09 来源:中原研究院
上周，央行发布《二季度货币政策执行报告》，同时明确将按照因城施策的原则，完善区域性差别化住房信贷政策。此外，上周发改委政策研究室发文指出，要进一步促进房地产投资的健康发展。这预示着未来各地的政策环境将根据自身的市场状况，进一步作出优化调整。
8月市场开局延续7月走势，整体表现平淡，但一线城市中京沪两地成交活跃。上海近期的地价高企，也对市场预期产生较大影响。
◇ 住房信贷趋差别化：上周，央行发布《二季度货币政策执行报告》，在对于上半年货币政策操作的总结中，央行表示2016年以来进一步强化了房地产市场的区域差异化调控，对不实施限购措施的城市下调了个人住房贷款最低首付款比例，并清理了房地产的“场外配资”。事实上，今年以来不仅购房的首付比例不断下调，且个人住房贷款利率也在下行。上述报告数据显示，6月个人住房贷款加权平均利率为4.55%，比3月下降0.08 个百分点，创2010年以来的新低，仅高于2009年期间的房贷实际利率水平。
然而，目前央行也已经意识到房地产市场存在局部过热的表现，虽然房地产价格上涨有所放缓，但前期的房价较快上涨有可能逐步传导。因此，在对于下一阶段货币政策的展望中，央行提出要关注实体经济特别是产能过剩行业、房地产、地方政府性债务等领域风险。同时，央行明确将按照因城施策的原则，完善区域性差别化的住房信贷政策将是未来导向。
◇ 因城施策再度强调：上周，发改委政策研究室发布的一篇文章中指出，要进一步促进房地产投资的健康发展，因城施策加大调控力度。该文章建议，一方面要鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房，此外，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例；另一方面，一、二线等住房供应紧张的城市要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。
发改委此次发文主要是从发挥投资拉动经济增长的角度出发，但同时也强调了房地产因城施策的调控原则。预计下半年各地将根据自身市场状况，进一步对楼市政策环境作出优化调整。
◇ 京沪等地成交活跃：8月以来，市场延续7月的走势，整体表现平淡，但一线城市中的京沪两地新房成交活跃。中原监测的40个城市数据显示，8月首周新建住宅成交面积较7月首周微降1%，其中二线、三四线城市分别下降5%、7%。但一线城市中的京沪两地表现瞩目，上周北京、上海新房成交量较7月同期分别上升74%、27%，而穗深两地平稳波动，较7月同期分别小幅下降7%、5%。
二手房市场表现类似，整体走势平稳，一线城市表现突出。中原监测的21个城市数据显示，8月首周二手住宅成交面积较7月首周上升6%，主要受到京沪深等地拉动的影响。上海、北京、深圳上周二手房成交量较7月同期分别上升33%、15%、11%。事实上，上海二手房市场在7月已经发力，成交面积环比上升38%，且同比也有小幅上升。这既有前三个月市场迅速降温后所积累的有效客源支撑，更有上海近期地价高企所带来的市场预期影响。
◇ 上海青浦地王刷新：上周，上海土地市场再度引人关注。青浦区上周共有3宗含住用地成交，楼面地价刷新青浦区的单价地王纪录。其中，2宗纯宅地溢价率均超过100%。此次成交的3宗地块均属于青浦新城板块，位于淀山湖大道发展轴北侧，距离在建的地铁17号线位置较近。而且，随着上海大虹桥区域的不断发展，青浦成为连接上海和长三角地区的重要纽带。
虽然从规划和交通角度看，此次青浦成交地块优势充分，但同时仍存在一定的开发挑战。第一，地价接近目前在售房价；第二，青浦近两年宅地供应量较大，后市竞争较为激烈；第三，2宗纯宅地均要求中小套型比重达80%，而目前青浦新城板块中小套型产品的库存并不算少，这也将加大产品的同质竞争。
