住房保障属性被重点关注
会议后，调控或朝“加强保障”方向倾斜
10月18日，重要会议召开，该会议是总结过去、研判现在、谋划未来的一次大会。而“会议报告”代表了整个大会的方向，亦是未来五年宏观社会经济发展方向的指引。
关于房地产市场，会议报告的表述是：
广州中原研究发展部分析认为，会议报告总共分为13个部分，总分有序，层层递进，逻辑严密。关于房地产问题的这段表述，分布在第8部分“保障和改善民生”的第3小节，即“加强社会保障体系建设”中。而在第1部分“过去五年的工作和历史性变革”的总结篇章中，报告又指出，“群众在就业、教育、医疗、居住、养老等方面面临不少难题”，是“民生领域的短板”，也是“必须清醒看到”的过去五年中的工作不足之处。
广州中原研究发展部分析认为：首先，会议报告明确指出“坚持房住不炒的定位”，再一次确立了未来五年房地产市场，将继续延续当前“住宅回归居住本质，商业回归经营本质”的调控思路。也意味着，当前房地产的调控思路、方向、力度还将继续持续，未来期待楼市调控放松的可能性较小。其次，由于居住本质的住宅，又包含两种属性，即商品属性和保障属性。会议报告将房地产问题纳入社会保障建设和民生问题来考量，使得房地产的“保障属性”进一步加强。此外，会议明确反省，在“民生、保障”领域的居住问题，过去五年工作不足，因此未来必将加强和改进。
预测未来的楼市调控，会朝“加强保障”方向倾斜，会议之后，关于保障住房的政策或制度发布，或会陆续加强，例如加大各类保障房的供应，拓宽保障房覆盖人群的范围，围绕保障人群租赁住房的各项社会服务支持等。而针对“商品属性”的房地产，会议报告并未有过多表述，因此未来的商品住宅市场，只要坚持“房住不炒”的总定位，不投机、不炒房，确保房价不大起大落，在维持目前的调控力度的基础上，合理的自住和改善居住需求，预测将继续被支持。
加快建立多主体供应
集体土地租赁市场细则或将陆续出台
会议报告特别提到，“加快建立多主体供应”。广州中原研究发展部分析认为，房地产供应，分为土地供应和住房供应两个方面。土地供应方面，由于我国“城镇土地的国有性质”，长期以来，土地供应只有一个“唯一主体”，即地方官方。因此，建立土地市场的多主体供应，其指向主要是探索加快建立“集体土地”作为城镇租赁用地的供应制度、政策和具体操作细则。
会议之前，多个部门发布了“集体土地试点租赁住房”的政策，并选择了13个试点城市。因此会议之后，发展集体土地租赁市场的具体操作细则，或将陆续出台，集体土地租赁市场发展将进入实操轨道。
而住房供应方面，将加快形成“房企商品住宅供应、官方保障房供应、官方和集体土地的租赁租房供应”等多主体供应，除此之外，“商改住”的住房供应主体，预计仍会受到政策支持。
只字未提“长效机制”？
近年来，与房地产调控相关的关键词，例如去库存、去杠杆、供给侧改革、房住不炒、租购并举的住房制度等，在本次会议报告中均有提及，唯独“长效机制”只字未提。广州中原研究发展部分析认为，不提长效机制，并不代表决策层放弃长效机制的调控思路。
由于“长效机制”是一个系统性概念，包含去杠杆、供给侧改革、租购并举等战略措施。本次会议报告，只提具体的战略措施，不提系统的长效机制，或许表明，“长效机制”的主体框架已基本确立，关键环节已突破进展，长效机制的推出步伐或越来越近。
会议后的市场机遇
——粤港澳大湾区——
会议报告中，仅三个城市群被写入报告中并做具体阐述，分别是京津冀+雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区。其中粤港澳大湾区被赋予特殊意义，不仅是世界级城市群经济体，更是香港、澳门同内地发展联系的纽带；是高层支持香港、澳门融入国家发展大局的桥梁，不仅具有巨大的经济效应，更兼有特殊的社会意义。
会议后，粤港澳大湾区在国家层面的地位将进一步巩固和提升。粤港澳大湾区的发展将进入快车道，作为大湾区的核心经济体，未来广州房地产市场的机遇和潜力仍然较大。
——南沙自由贸易区——
会议报告提出，对内，将“赋予自由贸易试验区更大自主权”；对外，将“支持多边贸易体制，促进自由贸易区建设，推动建设开放型世界经济”。
广州中原研究发展部分析认为，近年来，南沙凭借自贸区利好，楼市发展较为快速。会议后，自贸区利好再被镀金增值，将下放更大自主权，有利于南沙自贸区在招商引资、发展建设、资源分配等各方面进一步提速，有利于整个南沙自贸区整体区域价值的更快提升。
此外，会议报告还提出，将“探索建设自由贸易港”。自由贸易港比自贸试验区级别更高，开放程度更大，更有利于吸引国际资本在自由贸易港区设立全球性、区域性的企业总部。在会议之前，上海正在积极推进自由贸易港的建设。广州中原研究发展部分析认为，若南沙能继自贸试验区后，再度获取自由贸易港的建设试点，将极大推动南沙整体区域价值的提升。
——临广临深中小城市潜力大——
会议报告提出，以“城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。
广州中原研究发展部分析认为，近年来，城市群已成为房地产市场发展的新趋势，而未来则将成为必然的发展趋势。随着交通基建的快速发展，大城市与中小城市将进一步互联互通，临广、临深一小时交通圈的中小城市或城镇，其发展前景在会议后将依然持续。
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