2017年广州楼市在政策调控下产生了剧烈的变化。本篇一手市场总结广州中原研究发展部将从整体、分区、分版块三大维度为大家剖析新一轮调控周期下的市场特征。
— 整体市场分析 —
“调控年效应”，成交量下跌超3成
2017年广州一手住宅网签成交88462宗，同比下跌31.1%。受到政策调控的影响，整体成交表现未及过去两年，从同为“调控年”的2011/2014市场情况来看，2017年处于新一轮调控周期的起始阶段。
四季度成交回升显著，广州市场需求强劲
从每月情况来看，今年一手市场走势可分为3个阶段。
第一阶段为1-4月，该阶段首先延续了2016年市场热度。至“三月小阳春”买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐，3月调控陆续出台后，买卖双方抓紧时间成交，促使网签量连续两月突破万套。
第二阶段为5-9月，5月开始网签数据大幅回落开始表现出调控政策的“威力”，受诸多因素影响，该阶段新批供应量减少，信贷收紧，买卖双方均进入观望阶段，市场成交处于全年低谷。
第三阶段为10-12月，调控经过半年时间“消化”，市场进入回暖期。由于广州购房需求强劲，同时新批预售量较早前增加，买家选择空间增大；另一方面开发商受年底业绩冲刺、环节资金周转压力等因素影响，加快开盘推货节奏，同时部分楼盘出现特价房、折扣等让利方式刺激成交，年底出现了“翘尾”行情。
四大城市成交量对比 政策调控下广州走势相对平稳
2016年至今四大一线城市均颁布了相应的楼市调控政策，从成交走势来看，上海、深圳受调控影响波动较大，其中上海今年总成交量为626万㎡，同比下跌54%；
深圳今年成交230万㎡，同比下跌45%，反观广州在政策调控下今年成交同比下跌31.1%。由此说明广州楼市投机成分少，绝大部分买家以刚性自住为主，只要推货量保持相对稳定，市场成交不至于出现大起大落；此外，广州一手总成交量为四大城市之首。
全年均价16155元/㎡，同比回落3%
2017年全市一手网签均价为16155元/㎡，同比回落3%。从实际市场情况来看，今年部分区域价格与往年持平，即使出现价格上调，上调幅度亦较往年低。
2017年整体市场成交5大特征分析
特征一：中小户型面积成交占比增加 改善大户受政策影响明显
从近两年全市成交面积结构情况来看，120㎡以上大户型成交占比出现明显下降趋势，其从2016年初的28%下跌至近期仅19%。
广州中原研究发展部认为，2017年3月调控后由于首付比例提高、信贷收紧等原因，对部分改善、置换型买家造成误伤，市场中刚需型买家的主导地位更加明显，因此市场上大户型产品的成交能力减弱。
特征二：千万豪宅整体成交下降 但3千万以上顶豪不降反增
广州中原研究发展部针对千万豪宅成交情况进行统计，根据数据显示今年全市共成交614套千万豪宅，同比下跌56%；
其中1-2千万的“入门级”豪宅下跌幅度最为明显，同比减少近6成，这一价格段楼盘主要为番禺、南沙等区大面积洋房或别墅及市区白云、海珠等项目，针对多为置换客，已有一套或多套自主房产，受调控影响该部分客户多处于观望状态，入市欲望不强。而新政调控对于3千万以上“顶级”豪宅的买家影响较弱，该价格段豪宅成交量不降反升，同比大增7.6倍；60套3千万以上顶豪的总成交金额为24.3亿，占千万豪宅总成交金额的23%，去年同期顶豪成交额仅占2%。由此可见经济实力强劲的买家对广州高端项目的认可、忠诚度仍然较高，从侧面说明了高端买家对广州未来发展前景的认可。
特征三：去化情况“先抑后扬”，市场形势逐渐改善
3月调控出台后开发商开盘节奏明显放缓，7-9月份大部分意向买家处于观望阶段导致去化大幅下跌；从10月开始楼盘推货节奏明显加快，受供应量增加、实际市场需求刺激，买家亦明显加快入市步伐，近一季度市场回暖信号明显。
特征四：房企业绩冲刺缓解资金压力 年底部分项目小幅让利3-5%
根据监控发现，四季度市内主要一手板块部分项目通过特价房、优惠等形式小幅让利促进成交。经过2017年买卖双方的“博弈”以及调控大趋势，部分房企由于业绩、资金压力而回调价格，对于买家而言目前为入手的好时机。
特征五：告别扎堆，Top10成交热盘来自不同板块
较以往扎堆重点板块情况有所不同， 2017年Top10热销盘来自10个不同板块，随着近年广州各区基建、招商引资协同发展；以往资源倾斜某一板块、新城的情况不再，买家的选择空间亦随之增大。预计未来买家的购置热点将更加分散至各区，这将有利于各区人口均衡流入，从而反哺区域产业、经济均衡发展。
整体供应：供求比较以往缓和 近一年广州库存基本稳定
今年广州一手住宅供应量为805.44万㎡，同比下跌19%。由于供应量下跌幅度低于成交量，造成供求关系相对缓和，但需要指出的是由于网签延迟等因素干扰，部分已成交未网签去化未能体现。因此广州中原研究发展部认为实际供求之间的缺口依然存在，供不应求的市场情况将持续。
每月新批情况呈现“V字型”走势，在政策、行政干预下5-8月迎来全年供应低谷，踏入金九银十供应节奏加快，11月更是创下全年住宅供应新高。
近一年广州整体库存基本维持在700万㎡上下，由于成交能力减弱，消化周期逐月提高，目前稳定在8.5个月水平。
— 分区域市场分析 —
供求：天河支撑老区供应海珠增长势头猛 外围区南沙从化推货增加超1成
从中心区情况来看，今年天河区供应54.81万㎡住宅成为中心区主力。而过去两年“弹药充足”的荔湾区由于广钢处于第一期销售结束，第二期在建的“青黄不接”阶段而导致供应大幅减少超7成，预计2018年随着广钢南区项目入市，供应量将有望改善。
海珠、白云两区供应增幅达，其中海珠依靠广纸、石岗路两大板块，白云多宗旧改地将推出项目，成为中心区重要“货源地”。另一方面，由于近2年土地供应量减少，成交热区黄埔供应量出现明显下滑，2017年该区供应163.01万㎡，同比下跌15%。
外围区方面，仅从化、南沙两区供应量同比增加。其中南沙得益于近年出让地项目面市，从化则得益于温泉、街口等板块项目供应；由于供应量大增，南沙区成交在整体市场下跌3成的情况下仍然保持仅9%的回落，为全市成交表现最“稳”的区域。
库存各区：中心区存在网签延迟问题 消化周期普遍大于6个月
由于中心区荔湾、天河等区出现“成交未网签”现象，由此实际部分热点板块如奥体、广钢可供应面积并未有库存量数据表现出来的多；
外围区中花都受部分冷门区域如花山、炭步等板块存货积压影响，库存量较大，但实际上热门板块如区府、机场等供应量偏少；总体而言各区消化周期可保证大于6个月。
— 热点板块市场分析 —
十大活跃板块成交一览：“货量取胜”永和成交猛增
今年仅增城永和、亚运城以及南沙金洲-蕉门河三大板块成交量同比出现增幅。其中永和板块凭借供应量充足，性价比高等优质而成交大幅增加。而去年成交势头较猛的长岭居、广钢等板块则由于新增供应不足而出现明细成交回落。
下半年5大逆袭板块：推货增加+小幅让利促成交
从全年对比情况来看，由于政策调控原因绝大部分板块成交未如去年水平。但通过上下半年成交对比，在整体市场趋于回落的情况下，以下5个板块下半年成功实现“逆袭”，成交量不降反升。
— 2018年市场展望 —
中心区：白云天河荔湾3区或分别供应20万㎡
2018年白云、天河以及荔湾为中心区供应主力，其中天河将迎来奥体珠江花城（油制气厂旧改）、小新塘两大全新项目，预计供应面积可达17.5万㎡。此外白云民科园、白云新城预计将有全新盘推出。
而供货大区黄埔主要依靠现有楼盘加推，预计知识城、长岭居将会成为供应主力。全新盘有望在二、三季度陆续面市，包括长岭居、香雪板块均有新盘推货，预计该部分供应量达26.5万㎡。
除推货量以外，新楼盘定价亦值得关注，市区2016-2017年多宗“标杆价”地块产品将入市，当年房企“一掷千金”投得的高价地项目市场反应如何，则有待持续观察。
外围区方面，2018年一手住宅供应将由增城、南沙领衔，增城主要以在售楼盘加推新货为主。供应板块集中在朱村东以及荔城，值得一提的是朱村于2017年12月挂出8K科技小镇用地，未来除教育城规划、21号线外，该区将迎来又一重大利好，预计买家将加快入市步伐，而开发商有望顺势加大供应。作为2015-2016年供地大区之一，南沙多个新项目有望在2018年面市，预计将为市场带来53.5万㎡全新盘货量以及60万㎡在售项目加推。
除上述两区外，其余区域将主要以旧盘加推为主；就整体推货形势而言，预计2018年二季度末-三季度初将会迎来高峰期，市场对调控政策的消化超过一年，预期届时成交将有望回升。
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