施生堂 | 楼市往何处去？

近期股市比较波动，港股的单日跌幅，若纯以恒生指数的点数计，曾创历史纪录。市场曾一度人心惶惶，连楼市的投资者也开始忧虑，楼价会否因此而受拖累。

我个人亦不得不同意，若果美国股市真的崩盘，全球的投资气氛无可避免亦会受影响。现时本港的楼市可谓是投资主导，而不是建基于用家购买力的提升。在这种情况下，若是投资情绪出现逆转，楼市亦难免会受拖累。

最稳妥的楼市，应得力于用家的购买力的提升。香港大部分人对自己的居住环境都不太满意，只要有足够的购买力，谁都想透过置换居所，去改善自己的居住环境，需求可以源源不绝。在这种情况下，即使股市出现波动，亦阻挡不了用家入市的刚性需求。

问题是香港的楼价已愈来愈与用家的购买力脱节，市面上能负担得起今天这样高楼价的人已愈来愈少。之所以仍有资金不断入市，全因为后市仍被不少人看好，认为现价买入仍有机会赚钱。不过，一旦投资气氛逆转，资金就会流走，楼价就会失去原先的支持力。从这个角度来看，香港现时的楼价，基础并不巩固。

然而，基础不稳亦不代表立即会倒。原因是近年影响我们这个世界的资产价格的主导因素，已不再是新增的GDP有多少，而是固有的资产积累会在配置上出现怎样的变化。在已发展的地区，即使GDP没有实质的增长，只要拥有资产的人对地产投资有多一些偏好，愿意在自己的资产组合中，地产所占的比例多一些，一样可以继续推动楼价进一步上升，而完全不理会楼价是否已与一般人的购买力脱节。这是造成近年香港楼价长升长有的主要原因。

再者，香港不但自己内部有财富积累，内地财富积累的速度比香港还要快。而这批率先富起来的内地人，对投资香港房地产都有很重的偏好，导致资金依然源源不绝地流向房地产市场。

不过，美国股市已连续上升了将近十年，已有位高势危的迹象。故此有人担忧，本港的投资市场最终会被美股拖累。但我认为出现这种情况的机会很微，起码不会这么快，这和特朗普的取态很有关系。

特朗普上任一周年的时候，他拿不出一份象样的成绩表，唯一还可以吹一下的，就是美国的股市屡创历史新高。他应该不想看到他上位后第二年股市就崩盘。况且，他刚推出减税政策，股市继续上升，才能证明他的减税政策是成功的。

此外，联储局已开始缩表，流入债券市场的资金会减少。今后，企业要想在债券市场融资会比以前困难。为了保障企业不会出现资金炼的压力，美国必须为企业提供更多的股权融资的途径，那就需要有一个兴旺的股票市场。以利需要资金的企业可以透过上市，或发新股的方式筹集资金。股市愈升，PE比例就会愈高，这才有利于企业筹集资金。美国总统权力很大，当他不想看到美国的经济会被股市拖累的时候，股市向好的机会应大过崩盘的机会。因此，我认为香港的楼市在短期里不似会被美股拖累。