施生堂 | 居屋的订价为何这么高？

新一轮的居屋单位快将开售，它们分别是位于启德的启明苑、位于长沙湾的凯乐苑与位于东涌的裕泰苑。这些单位的面积由278平方呎至631平方呎都有，相比现时私人市场出售的单位，已不算太细；估计会非常受欢迎，申请人数一定又会破纪录。

不过，我最近接触到一些年轻人，他们在知道居屋的新订价之后，反而感到很沮丧。因为他们发觉，即使是居屋，他们也买不起。他们说，居屋原本是居者有其屋的缩写，现在已名不符实。

现实是启德的启明苑，平均订在13,935港元一呎，七折后也要卖9,755港一呎，相信其中一些楼层高、座向好的单位，售价将会过一万元一呎，听起来也很吓人。年轻一代怎能不失望？

之所以会出现这样的情况，是因为居屋的订价机制不合理。居屋属资助性房屋，没有理由订价得与私人市场挂钩。政府不是说目前私人市场的楼价已经偏高吗？政府还出了不少辣招企图改变这种楼价偏高的情况，那为甚么在为居屋订价时，非要与偏高的楼价挂钩呢？那岂不是在把这偏高的楼价也合理化了吗？

房委会的说法是，在订价时，他们除了可参考私人市场的价钱外，找不到有其他更好的参考价；但他们已按照不同时期市民的购买力，调整折扣的比例。如果房委会发觉所订的价钱合资格的申请者会负担不起，他们打多一些折扣，七折不成可以打六折。房委会不会不考虑市民的购买力。

然而，居屋的买家不要忘记，若果买的时候折扣多，将来卖楼的时候，要补的地价也会多。所以，这个与私人市场挂钩的高楼价不是虚的，而是买家需要实际认受的楼价。它不但会导致买家将来不易有溢价，而且还需要承受较大的价格回落风险。但我却看不到有特区政府高官出来提醒居屋的买家，他们今天接受的价钱其实是偏高的。

其实，房委会根本没有把居屋平卖给买家，而是以市价卖给买家。买家所获得的折扣是有代价的，打了六折之后，买家所得的业权也只剩下六成；还有四成是仍在香港特区政府手里。将来卖楼的时候，特区政府可以凭这四成的业权，要求分取楼宇的溢价。可见特区政府根本没有真正打折扣给居屋的买家。

我认为，这样的订价机制根本不符合居屋作为资助性房屋的性质，应考虑重新检讨。比较合理的做法是只与合资格人士的购买力挂钩。而当居屋的业主将来要出售的时候，亦不可拿到私人市场去卖，而只能卖给符合申请居屋资格的人士。这样，居屋就可以反复地用来解决港人的首次置业问题，而不会不断地流失到私人市场去。这样反可令社会资源得到更好的利用。

至于出售时的价格，由于对象已有限制，香港特区政府就不用指导，由买卖双方自行讨价还价便是。特定的买家，自然有其特定的负担能力。香港特区政府只需制定机制，防止不符合资格的人有机会买到二手居屋便可以了。