一、市场热点

【1】一周热点

重磅：央行降准!

是资本的狂欢还是……

对房地产影响几何?
 

　　从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;

　　同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)
 

丨降准原因

　　目前我国银行体系补充基础货币的方式比较单一，通过释放冻结的法定存款准备金，从而减轻基础货币投放的压力。额外释放的基础货币改善了银行间市场流动性，可能使货币市场利率进一步下行(客观上有利于利率市场化推进);银行资金成本整体相对下降，有利于其资产投放，支持实体(但得信贷额度等配合)
 

　　原因之一：

　　降低资金成本。央行近期投放1年期MLF利率3.3%，而存款准备金利率只有1.62%，成本相较MLF更低，下调部分金融机构存款准备金率以置换MLF利于商业银行付息成本减少，有利于降低企业融资成本。
 

　　原因之二：

　　释放抵押品，提高资金流动性。通过下调部分金融机构存款准备金率置换MLF，能够将银行质押的利率债和高等级信用债释放出来，提高银行间流动性水平。
 

　　原因之三：

　　利率银行负债端扩张。银行资金成本整体相对下降，有利于其资产投放，支持实体。

　　MLF金额越来越大，并且使用的越来越频繁，用降准一次搞定，来代替频繁操作的MLF要好，节省资源。

 

丨降准影响
 

1、此次降准并非一次大幅放水

　　一是因为，这次只针对部分银行，并不是全面下调;二是，其中的大部分资金——9000亿，要先还“麻辣粉”(MLF)的欠款。

　　央行附带要求：“上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF”
 

　　此次“降准”预计释放1.3万亿， MLF的规模大约在9000亿左右，9000亿通过偿还又回到央行，实际释放的资金量是4000亿左右。宽松的效果要大打折扣。
 

2、降准并非意味着货币政策的宽松

　　全球货币收紧背景下，我国几乎不可能继续实施宽松的货币环境。从17年以及近期美国的经济表现来看，18年基本可以确定加三次息，美元仍然是最主要的储备货币，资本外流意愿远大于进来意愿，因此，整体货币政策基调没有变化

　　如果美国继续渐近加息，国债收益率继续上扬是大概率事件。与中国的息差也将进一步缩小，甚至完全扭转
 

　　2017年年底相比2016年年底，外汇储备上升了1294.32亿，而贸易差额全年累计是4208.68亿，表明资本在外流
 

　　2017年年底相比2016年年底，外汇储备上升了1294.32亿，而贸易差额全年累计是4208.68亿。这表明，或者资本在外流，或者贸易创汇留在了离岸。看银行代客结汇顺差，依然是负多正少，这还是在资本管制和贸易顺差的背景下，表明资本出去意愿大于进来意愿，与早些年形成鲜明对比。
 

3、降准并未为股市带来持续性利好行情

　　降准后A股并未迎来高开高走行情，而是走出一波艰辛的“深V”行情

上证综指4月18日分时图

4、降准利好银行

　　由MLF转向降准，银行一减少了利息支出(MLF是要交利息的)，二不用抵押物就可以获利更多的放贷资金(MLF是要抵押物的)，银行业利润直接增加
 

　　9000亿元MLF对应法定存款准备金，每年产生利差损失约144亿元。因此，这一块资产、负债缩表，相当于贡献税前利润约144亿元。
 

　　其实降准也好，MLF也好，都是向银行投放基础货币，区别是降准比MLF多了几个好处：

　　第一，银行不用支付高额的利息，MLF现在的利率升到了3.3%;

　　第二，银行不需要提供抵押物，MLF是需要高等级债券和信贷作抵押的;

　　第三，MLF期限通常为3个月-1年，需要频繁操作，降准是一次性长期操作。
 

5、降准利好楼市

　　释放4000亿基础货币，由于资金逐利性，可能变相进入楼市，可缓解开发企业资金压力。但楼市的调控依旧，不能把此次降准解读为刺激楼市的政策，之前商业银行收紧房贷、上浮房贷利率的依然持续。
 

　　当前开发企业资金面受严峻考验：

　　去杠杆下信托进入房地产行业难度加大：房地产信托是监管重点业务领域，去年下半年到上半年房地产信托快速发展后，信托公司本身也会出于风控考虑，放缓业务节奏;
 

　　个人按揭贷款增速受抑制：按揭贷款利率跟随十年期国债利率上行，银行由于积极配置十年期国债，对个人按揭贷款的支持力度将减弱，按揭利率对购房成本的影响是持续且显著的，同时也影响房价预期;
 

　　房地产领域国内贷款收紧：2018年银行定向配置给国企央企、租赁等领域的低息贷款增多，银行出于业绩压力必然在其他领域提高贷款利率，出于对地产资金链的担忧，银行对房地产行业新增授信和房地产开发贷业务更为谨慎。
 

　　此次降准，释放4000亿基础货币，或由于资金逐利性变相进入楼市，缓解开发端资金压力，利好楼市。


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【2】楼市政策
 

　　(一)海南楼市调控再升级：全域限购 严格限贷及限制转让

　　4月22日，海南省人民政府网发布关于进一步稳定房地产市场的通知，指出将实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。海南各市县将加强购房资格审查，规范住房交易行为。非海南省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房，海南还将严格限贷、限制转让和价格备案管理。
 

　　(二)东莞：调整住房价格标准 买房交订两日内可反悔

　　4月18日，东莞市住建局官方网站发布《东莞市商品房认购书(范本)(征求意见稿)》，其中规定买房若在交订两日内要求解除认购书退回定金，开发商应无理由退定。
 

　　(三)青岛调控加码 取证满5年才可上市交易

　　4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于持续促进房地产市场平稳有序运行的通知。通知指出在青岛市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。
 

　　中原观点

　　“房子是用来住的，不是用来炒的” 从2017年成为调控口号后，2018年国家持续加大调控力度不放松，打击投资行为，满足刚需，积极鼓励发展租赁住房将成为调控常态化的内容，而对一线，二线及重点三四线城市实行差异化调控将是2018年的调控主流，海南省在设立自贸区后，楼市调控政策力度对标雄安新区，实行全域限购，打击投资行为。


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【3】经济要闻
 

 经济数据

　　央行：一季度房地产贷款总体增速回落 个人房贷余额增20%。4月20日，央行发布2018年一季度金融机构贷款投向统计报告。数据显示，2018 年一季度末，房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末低0.6个百分点;一季度增加1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比上年水平低2个百分点。
 

　　统计局：一季度全国居民收入实际增长6.6% 高于人均GDP增长，4月17日，国家统计局新闻发言人邢志宏就2018年一季度国民经济运行情况答记者问中表示，今年一季度我国经济增长6.8%，和去年四季度持平，经济增长率连续11个季度稳定在6.7%-6.9%的区间。今年一季度全国居民收入扣除价格因素实际增长6.6%，这个增幅高于人均GDP的增长，表明居民收入和经济增长基本同步。
 

　　发改委价格司：一季度CPI延续去年温和上涨态势同比上浮2.1%，4月17日，国家发展和改革委员会价格司公开表示，2018年CPI涨幅略有回升，延续温和上涨态势。一季度，CPI同比上涨2.1%，涨幅比去年同期回升0.7个百分点，延续了去年以来温和上涨的态势。
 

　　中原：30家房企一季度销售破万亿 调控影响或逐渐明显。4月13日，据中原房地产研究中心发布数据显示，30家已公布今年一季度销售业绩的房企，其销售金额合计10988亿元，同比增长33%;销售面积合计8386万平方米，同比上涨28%。30家房企中，碧桂园、中国恒大和万科销售额仍然领先，三家企业一季度销售总额突破5000亿元，占据30家房企销售额的一半不止。
 

　　中原观点

　　从一季度宏观数据来看一季度得益于出口的强劲表现，再加上国内消费和工业产出，经济增长提振明显，一季度国民经济开局良好，前三个月GDP增速达6.8%，略高于预期(6.5%)。

　　从一季度销售数据看，龙头房企2018年一季度销售火爆有多个原因，部分完成2017年任务的企业将部分销售结转至2018年;一线城市楼市相对平稳，但支撑市场的三、四线城市成交处于高位。此外，部分二线城市出台多项吸引人才落户政策，房地产市场有所回升。


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【4】武汉纪事
 

　　(一)2019年1月1日起，湖北新建住宅全部实行全装修交付!

　　近日，省政府出台《关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》，推进全省建筑业改革创新、转型升级，实现高质量发展。鼓励加快建造方式变革，新建住宅全面推行一体化装修。
 

　　(二)泛海与阿里云签订战略合作协议 合作武汉CBD智慧新城建设

　　4月17日，泛海控股发布公告称，2018年4月16日，泛海控股股份有限公司与阿里云计算有限公司签订了《战略合作框架协议》。双方就合作开展“武汉 CBD智慧新城”建设达成共识，推动新城在管理和商业模式上的创新，为武汉CBD注入新动力，创造新机遇。
 

　　(三)武汉至十堰高铁建设加速 明年底正式开通营运

　　截至3月底，汉十高铁共完成投资263.57亿元，工程量已完成设计总量的86%以上，全线控制性工程完成设计的78%以上，全线13座车站中，枣阳站完成过渡站房导接，云梦东等8座站房正在陆续进场。按此进度，汉十高铁可以实现2019年底建成开通运营，届时将串联起占全省旅游收入70%的著名风景名胜区，武汉到十堰的时间缩短至2小时内、到襄阳1小时、到随州仅半小时，促进“武汉城市圈”与“襄十随城市群”的融合发展。

 

二、房企动态

【1】房企战略动向
 

　　WeWork携手渣打打造金融科技创新中心办公空间;复星联手陕煤集团打造西安、渭南文旅项目总投资200亿;绿地科技与多家金融机构签约涉科创产业领域。大连与万科签署合作 就旧楼改造、现代物流等达成共识。
 

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　　融创中国拟合共发行11亿美元优先票据;朗诗发行1.5亿美元绿色优先票据;美好置业拟非公开发行20亿元公司债券，期限3年;厦门国贸于发行超短期融资券，总额10亿元;保利成功发行全国首单住房租赁中期票据。
 

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