一市场热点

▎湖北省发布《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》

　　11月20日，湖北省住建厅发布《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，制定了控房价、稳市场调控目标

　　▶2017年房价控制目标

　　确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过1-10月的水平

　　▶2018年房价控制目标

　　确保2018年新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应

　　▶2018年库存周期目标

　　确保2018年库存消化周期与市场需求相协调

　　另外，《通知》还涉及预售管理、限购限贷措施、住宅用地供应、住房租赁等方面内容。

　　1制定控房价、稳市场调控目标

　　确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过1-10月的水平;确保2018年均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，库存消化周期与市场需求相协调。

　　2加强新建商品住房项目预售管理

　　对不接受政府价格指导的项目，暂缓办理预售许可;对具备预售条件经督办仍拖延上市的项目，暂停其土地竞买资格。

　　3实行住房限购限贷措施

　　房价上涨过快、非本地户籍居民购房量较多的区域，要对非本地户籍居民实行限购限贷措施，对本地户籍居民实行限贷措施。

　　4合理安排住宅用地供应和棚改货币化安置

　　对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏，严格控制棚改货币化安置比例。

　　5整顿规范房地产市场秩序

　　严厉查处捂盘惜售、哄抬房价、期房炒作、虚假宣传、价格欺诈、不按规定明码标价、违规开展购房融资等行为)。

　　6加快培育和发展住房租赁市场

　　武汉市要切实承担国家住房租赁试点的责任，加快租赁住房项目落地，为全省提供可复制、可推广的经验。

政策解析

　　1、《通知》对湖北省内其他三四线城市的影响大于武汉 

　　2017年以前，湖北省三四线城市市场存量大，房价相对稳定，但今年以来，湖北三、四线城市拆迁快速推进，货币为主要补偿方式，大量资金及需求涌向楼市，拉动城市房价上涨，而武汉房价一直在政府严厉管控下;由此可判断《通知》的调控价格目标对武汉以外的其他城市影响较大。

　　2、2018年武汉价格管控力度或将放松 

　　此前武汉市对房价管控目标明确为：新房开盘只能降不能涨，但下半年以来部分区域限价已有松动迹象，此次《通知》提到确保2018年新建商品住房销售均价与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应，而非原“只跌不涨”的说法，预计18年房价管控极有可能相对放松，实现在政府管控范围内合理上涨。

　　3、省内三四线城市容量及购买力将下降 

　　《通知》指出根据库存周期确定供地节奏，三四线城市库存处于相对高位，可确定这些城市住宅用地供应将放缓;此外，《通知》还要求严格控制棚改货币化安置比例，拆迁现金补偿力度下降，即可判断流入楼市的资金规模将缩减。由此可判断市场容量和购买力将下降。

　　4、三四线城市调控力度可能会加大 

　　《通知》制定的调控目标主要针对三四线城市，三四线城市也普遍面临较大的价格上涨压力，因此出台调控政策的可能性大，如此前襄阳已经限售、孝感也出台了限购政策。

二楼市政策

　　宏观政策

　　◆11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，部署近期房地产工作，强调大力发展住房租赁市场，切实防范化解房地产风险。

　　地方政策

　　◆11月20日，湖北省住建厅发出《关于因城制宜实施房地产市场调控的通知》，要求确保2017年全年新建商品住房销售均价不超过今年1-10月的水平;对住宅用地供应，通知要求合理安排住宅用地供应规模、结构和时序。

　　◆11月21日，济南市城乡建设委员会联合济南住房公积金管理中心面向各房地产开发企业发布关于支持职工使用住房公积金贷款购买商品住房有关事项的通知，要求房地产企业不得拒绝公积金贷款，否则将无法获得网签资格。

　　中原观点

　　进入11月，全国迎来又一个住房租赁政策发布的密集期，据中原地产研究中心统计，仅在11月13-19日一周时间里，就有超过9个城市发布了住房租赁相关政策，截至目前，全国有超过50个城市出台了有关住房租赁的政策内容，且不断向三四线城市深入。三部委再次强调发展租赁市场，预计住房租赁等领域的调控动作不会停歇，将继续影响明年楼市。

三经济要闻

　　地产经济

　　◆住建部官网近日公布，2017年1月至10月，全国棚户区改造已完成600万套任务，2015-2017年，总计已完成1800万套的棚户区改造任务。根据棚户区改造的第二个三年计划，2018年到2020年将再改造各类棚户区1500万套。

　　◆根据中原数据统计，截止2017年11月22日，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了20330亿，与2016年同期拿地金额13720亿对比，涨幅达到了56%(招拍挂数据);2017年来拿地过百亿房企达到了58家，而在2016年同期只有40家过百亿，在2017年截止日前拿地200亿以上的企业有30家。

　　◆Wind资讯统计显示，截至11月23日，11月房企海外计划发债规模35.5亿美元，债券数量9只，重回下半年以来高点;今年地产海外债发行数量已达74只，实际发行规模超过366.58亿美元，继续刷新历史高位，较去年全年增幅达276.4%;下半年以来国内地产债已发行1825.02亿元，较上半年增长213.71亿元，增幅13.3%，房企融资意愿强烈。

　　中原观点

　　虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在收获了刷新历史记录的2016年后，资金情况空前宽裕，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。从2017年成交面积与成交金额趋势看，将继续刷新2016年创造的历史记录;在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去7个月抢地的主流企业，做大依然的当下房企的主流选择。

四武汉纪事
 

武汉光谷有轨电车T1线全线贯通

有望年底通车运营

　　◆11月23日，光谷有轨电车T1线完成关山大道跨南环铁路桥对接，这标志T1线全线连通;据了解，10月份T1线已成功实现分段试跑，根据最新安排，T1线将于今年12月完工，冲刺全线通车试运营，届时将弥补地铁未能覆盖、常规公交运量不足的局限性。

　　◆关山大道是光谷“六纵六横”路网的主干道，地面上为双向6车道，上跨南环铁路的关山桥为双向4车道，这导致关山桥成为关山大道一处瓶颈，每到高峰时便挤得水泄不通。而为了缓解拥堵，同时满足有轨电车T1线运行，关山桥将改造拓宽至双向8车道。改造全长705.74米，南起茅店山东路，北至软件园路，将在现有桥梁的东西两侧，各建一座宽12米的高架桥，使关山桥拓宽至双向8车道。

五房企动态

　　1、战略动向

　　荣盛发展与民生银行达成200亿合作协议;星河控股与越秀地产签订合作，涉及地产、产业、金融等多个领域;富力二次修改收购万达酒店资产内容，总价降至189.55亿。

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　　2、资本动态

　　泰禾为旗下8家公司共计142亿融资提供担保;金茂发行3亿美元次级担保永久资本证券;碧桂园发行95亿中期票据;招商蛇口公开发行首期公司债。

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