第21期周报丨解读两会“加减法”，毛坯发力现分化
2020-05-28 09:06 来源:未知
1.减在目标，加在政策——2020年政府两会要点解读
经济目标：今年两会工作报告未提全年经济增速具体目标，首次在两会中淡化经济增长目标，但提出“六保”底线，稳住经济基本盘。此外就业目标被排在首位，反映当前就业形势严峻，预计后期将加大“保就业”的支持力度。
♦ 国内生产总值增长未设目标(去年为6-6.5%);
♦ 城镇新增就业900万人以上(去年为1100万)，城镇调查失业率6%左右(去年为5.5%);
♦ 居民消费价格增长3.5%左右(去年为3%)；
♦ 进出口保稳提质，国际收支基本平衡；
♦ 居民收入与经济增长同步；
♦ 现行标准下农村贫困人口全部脱贫；
♦ 重大金融风险有效防控;
♦ 努力完成“十三五”规划目标任务。
♦ 未设定经济增长目标，但实际GDP增长目标按照3.6%的赤字率对应推算，名义GDP增速约5.4%，价格平减后实际GDP增速约为3.8%左右；
♦ 按照国务院研究室主任黄守宏2019年的估算，中国GDP增长一个百分点，大体可以带动190万-200万人就业。900万的新增就业，大致需要4.5%-4.7%的增长拉动。
货币政策：相比18年的“保持中性、松紧适度”，19年的“松紧适度”，2020年货币政策表述为“稳健的货币政策要更加灵活适度”，同时强调社融增速目标将明显高于去年，表明货币政策将明显转向宽松，市场流动性继续释放，房地产行业将是受益行业之一。
财政政策：积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。其中特别国债低于预期，后期也将全部转移至地方，湖北、武汉作为疫情重灾区将获得较多分配，此外安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元。
♦ 按照常规2018-2019年专项债发放节奏，三季度全年额度基本用尽，10月开始提前下发下年额度，2020年3.75万亿的专项债额度，只约束9月前的专项债发行，10月后2021年额度提前下发，发行量将依据情况决定;
♦ 截止到当前5月专项债已发行和计划发行量已达1.01万亿，创历史单月发行量新高，依据推算，2020年6-9月专项债剩余可用额度1.48万亿，接近历史连续4月专项债累计发行量峰值。
房地产调控方向：两会对于2020年房地产指导方向主要从新型城镇化、老旧小区改造等方面进行表述，并重申“房住不炒，因城施策”，在当前背景下，楼市调控将维持中央定调，各地因城施策的调控态势，关于需求端的政策刺激将仍以放低人才落户买房为主，因此今年地方政策将继续放低人口落户门槛。
老旧小区改造：本次两会未提及棚改，旧改成为接力棒。但旧改缺乏央行放水支持，对楼市的影响整体较小，旧改的加速，将有利于拉动电梯装修、基础设施改造等行业的发展。
新型城镇化：继续加强新型城镇化建设。伴随着城镇化的推进，地方政府将在今年进一步放宽人口落户门槛，加速抢人。建议房企仍以一二线城市和强三线城市作为重点布局方向。
2.楼市政策
本次郑州对于非本市户籍大学生买房取消社保和个税的限制，相当于对本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才全面放宽买房资格门槛，该政策将吸引外来本科以上学历人口来郑州买房，既有利于吸引人才，也有利于增加当地买房需求，预计后期不排除武汉市也有放宽大学生买房的资格的可能。
4月中央发布的生产要素化改革文件通知中对城乡建设用地指标使用由省级政府负责，给予省级政府更大自主权，这意味着省政府扩权后，将更多的资源倾斜于支持省会、重点城市做大做强，增加建设用地指标。对于省会城市、重点城市将是利好，也符合国家“大国大城”战略的计划。
从中共中央、国务院本次对房产税立法的表态来看短期3年内落地可能性不大。当前国内经济面临严峻增长压力，而房地产作为国民经济的支柱性产业，房地产纳税将牵一发动全身，涉及的纳税主体和纳税标准都相对复杂，从提案、到正式立法到执行落地也需要漫长过程，因此，短期落地可能性不大。
3.宏观经济
受疫情影响，国内经济受到重创，疫情之后，为快速恢复经济生产，央行进行连续降准降息，市场流动性宽松，因此M2余额在数据表现上连续2个月实现同比增长10%以上，由于当前经济形势依旧严峻，今年仍有进一步降准降息的空间，将利好国内楼市、股市等市场。
今年1季度国内因疫情对房企销售回款影响较大，但央行等金融机构通过降息降准等金融性政策支持，房企国内融资难度降低，资金面改善，部分企业拿地积极性大幅提高，从房企拿地的城市看，依旧以热点一二线城市为主。
疫情结束后，全国复工复产迅速，全国重点一二线城市的楼市逐步走向平稳，此外4月份LPR降息等政策和部分城市公积金、落户等利好政策也有利于房价恢复，此外各地土地市场回暖也在一定程度带动新房市场价格上涨。
1.房企战略动向
金科股份与凯德集团(中国)达成战略合作，双方后续将对合作项目深入沟通;龙湖智慧服务新增与广东信达地产战略合作，双方签署了战略合作协议;深物业与爱玛客签订合作框架协议共同拓展“产业园区”业务;绿地集团与中国融通农发集团达成合作共识 打造军民融合产业园等。
2.房企融资动态
本周房企融资渠道以公司债、短融和优先票据为主，公司债中首创股份5年期10亿公司债利率最低，仅3.35%，此外。近期短期融资券利率普遍偏低，葛洲坝发行的15亿短融券利率仅1.4%。从当前房企融资表现来看，国企、央企和品牌龙头房企融资成本优势凸显。
♦ 从这两个月的土地市场反应来看，房企积压的拿地需求明显释放，武汉土地市场复苏明显。从房企表现来看房企拿地的态度因资金状况出现分化，当前土地市场仍以央企和地方国企和部分品牌房企为主。
♦ 本次土拍虽有地块因故延期，但亦有火热竞夺现象再现。汉南宅地、硚口流拍再挂地，两宗地均溢价成交，且均刷新区域楼面价新高，成为区域新单价地王。楼面价的高低直接反映了所在区域土地的市场价值，高地价代表着区域市场的潜力，是对后市预期的信心，也侧面说明市场积极向好。
♦ 从本次成交的硚口地块可以看出，为了维稳，政府愿意在土地出让门槛上做出适当让步，如取消商业自持要求、降低商服体量降低总价等以提高房企拿地热情;疫后的武汉机会和风险并存，伴随政府推地节奏加快，现阶段对于看好武汉楼市发展的房企来说无疑是布局佳期。
本周全市共4项目开盘,共推出824套房源，销售约412套，开盘去化率约50%。
