黎明楷：房地产金融与中介代理的关系
2016-10-18 17:59 来源:中原集团
2016年8月12日，中原地产中国大陆区主席黎明楷先生受邀出席2016博鳌房地产论坛，并作主题为《房地产金融与中介代理的关系》的演讲，下文为其演讲实录：
（黎明楷主席现场演讲）
黎明楷：各位来宾，大家早上好！今天我讲的也是房地产金融，但有可能是大家比较陌生的房地产金融，因为房地产金融大家很多时候讲的都是比较大的项目的融资，开发商的钱怎么来，但是我这里讲的是房地产金融与中介代理的关系，这个市场的容量也不可小看。
我们看到最近市场的焦点从开发领域转到存量房市场，房地产服务业在促成交易的过程中也牵涉到很多房地产金融的产品。说到房地产金融，包括资产证券化、房地产基金、信托、理财等等，都是一些高大上的金融产品。但我们更注重的就是在交易过程当中，有很多按揭贷款、赎楼等等的环节。
我们把它分为四类，第一类是关于贷款类的产品，大家日常都有接触的就是按揭贷款，除了这个之外，尤其是现在二手市场，还牵扯到一个赎楼的贷款，这个贷款的量也很大。
另外还有消费贷，以前很多时候叫首付贷，但是现在首付贷不被允许，所以就换一个名堂，变成消费贷。消费贷当然是有指定目标的，你只能用来装修，用来交税款等等，但其实往往有些时候转过头来又变成了首付贷，其实也是加杠杆的一些方法。
除此之外，还有一个就是存量房的融资。在老百姓手头上的总资产，他的房子总量是多少钱，我们算下来大概是40多万亿。而我们购房贷款的余额是13万亿左右。
中间相差了36万亿，那些有房子、有资产的老百姓就可以在市场上融资借到钱，如果他想消费的时候，或者想投资的时候，他愿意把他原本还没有供完的物业再做抵押贷款，再去套现出来，其实这个市场的空间也是有上万亿的规模。因为这个规模很大，所以很多同行都开始做这方面的事情。
（黎明楷主席现场演讲）
目前的交易杠杆虽然说比国外偏低，但是最近几年它还是一个上升的态势，以个别的城市来讲有些还是比较高的，如果我们在首付方面再加杠杆其实有点不合时宜，国家政策方面也比较敏感，所以今年3月份左右，在上海有同行在这方面被曝光之后，金融的监管层非常关注加杠杆方面，所以在记者招待会上，周小川直接说首付贷是违法的，是不能做的。
所以也导致后来在做首付贷方面基本上都停了，大家都不做首付贷了，只是换了一个温和一点的方法，就是刚才说的消费贷、税费贷等等。
既然有这么大的规模，我们看到很多资金也开始瞄准这个市场。但究竟应该怎么去操作才是比较稳妥、可靠一点的呢？主要针对合法、可靠、高效与安全这几个层面，我们去看怎么操作会比较好一点。
我们在房地产金融领域主要是有三种模式，第一种是自有资金，就是自己有钱，我自己就拿出来贷款，它的特点是很灵活，比方说我自己做，我想贷就贷了，不用通过很多审批的手续，但是它的弊端是自己的风控意识比较薄弱，很多自有资金放贷的人，要怎么查到贷款人的征信是很难的，所以风险是相对较高的。
第二种是互联网网贷平台，也就是P2P的方式，这在过去也曾经很流行，在P2P方面现在也牵涉到国家不允许资金池的做法，还有一些违规的放贷也会出现，所以现在并不是一个很稳妥的方法。
第三种方法是通过持牌的金融机构放贷，我们认为这也是最好的方法，因为现在有些并非是银行，但是也有一些全牌照的金融机构，它有贷款的功能。他们有钱，但是他们跟需求方的对接也不是很顺畅，所以这个量做得并不大。
如果从中介行业来讲，我们基本上是采取两个方法，一个是通过中介平台，我们建立一个平台，跟金融机构去合作，去提供服务给我们的客户。另外一种就是金融中介机构自己做，自己拿牌照来做这个金融模式。
我们比较晚介入金融方面，在2015年才开始尝试涉足金融的行业。在2015年一季度，我们做得比较少，只放贷了4亿多，但到了今年的上半年，我们已经达到了30亿左右，这还不包括银行的按揭，银行按揭我们都是介绍给银行的，这里只是赎楼和担保方面的业务。从金融的业绩方面来看，在2015年我们收入了5000多万，在今年上半年我们的收入达到了1亿左右。
对比我们的几个同行公布的数据来看，跟链家、世联相比，中原都是相对差一点的，因为我们涉足的比较晚。链家的规模是做得最大的，2016年上半年它已经做了122亿的贷款，中原只做到30个亿，世联虽然看起来只有15亿，比我们少一点，但是它主要是在一手楼方面，而且它本身的金融的转化率也是跟中原类似的，这三家中间，链家的转化率是最高的，中原是第二，世联是第三，这也说明我们还有需要完善的地方，还有进步的空间。
以前如果中介公司自己参与做这些金融的产业，牵涉到若干的问题会出现，第一个是风控不专业，第二是放贷主体不规范，第三是涉嫌违规自担保，第四是大幅度超额担保，这些都是存在的问题。
中介机构与金融机构怎么合作呢？中原现在就是重视专业化、正规化和牌照化，在这方面，我们觉得自己是做不来的，所以还是倾向于跟金融机构合作。但要怎么合作呢？我们需要深度的沟通，要了解互相的场景，对方要什么，我们的客户需要什么，要跟很多金融机构去谈很多合作，这样才能做到为客户提供好的服务。而且我们也觉得要各司其职，我们有我们的专业，金融机构有金融机构的专业，这样出来的效果应该是最好的。
长远来讲，我们谋求的是达到三方面的平衡，客户的需求我们要满足，金融的发展我们也能协助金融机构去做好，还有在风险管理方面我们也要关注。
这是中原跟金融机构合作的一个大概的汇报，谢谢大家。
名人简介：
中原集团中国大陆区主席-黎明楷
名人简介：
中原集团中国大陆区主席-黎明楷
1964年生于香港，1986年毕业于香港大学机械工程系。
1989年加入中原地产，任职投资及项目部。
1990年带领项目部，独家策划销售番禺大型楼盘“洛溪新城”，获得空前成功，开展内地楼盘来港销售的热潮，亦为中原打开内地市场。之后，黎明楷建议在广州、北京开设分行，1995年正式成立中国部，专责中国业务的发展，并陆续在国内各省市设立分公司，逐步建立国内的分行网络。
1998年出任中原（中国）董事总经理，全面负责内地业务。
2007年中原集团重组后，黎明楷被委以重任，除日常管理工作外更积极推动跨城市的地产代理业务。
2009年9月升任中原集团总裁，负责集团整体管理工作。
截止2010年9月中原集团员工超过25,000人，分行超过1,300间，中原集团于港澳及国内30个城市设立分公司。
2011年1月1日，黎明楷正式接任中国最大房地产代理机构中原集团的主席一职。