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【中原记招】中原澳门及珠海横琴2023年第三季楼市回顾及前瞻

2023-12-13 来源:

中原澳门及珠海横琴2023年第三季楼市回顾及前瞻

第三季度国家落力救市，9月利好政策频出，提振楼市信心，踏入“金九银十”传统旺季，楼市热度渐见起色。随着第四季到来，楼市走势将会如何，珠海及横琴中原地产将对第三季楼市表现作全面回顾以及对第四季楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、中原珠海市总经理陈宋林先生、中原横琴深合区副总经理林海明先生主讲。

湾区政策激励发展港澳年底价跌量升

△中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾全国及大湾区楼市。2023年第三季度全国GDP总值初步核算319,992亿元，同比实现4.9%的增长；前三季度GDP核算913,027亿元，同比增长5.2%。面对繁重的发展稳定任务，国家着力扩大内需，提升信心，为市场发展提供积极因素，20-23年连续四年第三季度GDP递增，经济稳中求进。

1—9月份，全国房地产开发投资87,269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66,279亿元，下降8.4%。房地产开发企业房屋施工面积815,688万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积574,250万平方米，下降7.4%。房屋竣工面积48,705万平方米，大幅增长19.8%。商品房待售9月末面积64,537万平方米，同比增长18.3%。其中，住宅待售面积增长19.7%。「保交楼」持续见效，房地产开发虽然已经收紧投资，减少施工，但现房/准现房库存仍持续增加，房企出货压力沉重。

1—9月份，商品房销售面积84,806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89,070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。市场走势并不明朗，房企销售压力较缓，销售额比销售面积降幅大一定程度上反映了市场成交向高地价的核心区域倾斜，房企储升售降，积压形势严峻，供过于求的局面亟需改善。

故此第三季度房地产政策明显力度强劲“大招”频出，多市因地制宜采取积极的调控政策，落地“认房不认贷”、取消限购或限购缩围、调降首付比例等多种措施齐齐发力，力求恢复市场信心，推动楼市企稳发展。

从2023年上半年大湾区11个城市经济数据看，各城经济普遍增长，珠海经济增速位居第5位，GDP增速达5.1%，顺带一提其中澳门经济增速高达74.8%，主因开放后博彩业和旅游业发展恢复迅速。

9月份中原大湾区指数报114.18点，按月跌2.62%，跌幅扩大，主要受香港及深圳两指数单月跌势加剧所拖累。大湾区指数已连跌四个月，累跌6.1%。四大中心城市，只有澳门指数录得升幅，微升0.59%。

至于港澳市场方面，香港9月份欠缺利好消息，股市回调，令楼市亦欠缺起色。9月份一手成交不足300宗，创下今年新低，二手情况亦同样低迷，9月份香港指数创下今年最大跌幅，急跌2.75%。政府官员放风将重新审视楼市辣招，令市场观望气氛更浓，相信需待10月下旬公布新一份施政报告，为是否减辣下定案，香港楼市才可有明确方向。

年底减价套现增宜及早准备

澳门住宅下半年公共房屋消息频出，交投相对淡静，第三季成交量约590宗，环比下跌约28.4% ；每平方米楼价约8.8万元，受加息影响较次季下跌约7%。第三季租赁成交明显增加，估计全季约有1,560宗成交，较上季增加约7%；而整体租金同比上调超过10%。

虽然澳门旅游业持续复苏，但外围经济不稳定，在高息环境下预料临近年底量升价跌，业主将持续降价至吸引买家入市为止。

商铺尾季续淡交投集中潜力区

澳门商铺市场估计首三季约204宗，较去年同期回落13%，而租赁受旅游转旺气氛带动，成交量及租金均现升幅；中原(工商铺)数据显示，今年首三季共录861宗铺位租赁成交，较去年同期增加14.8%，第四季市场成交估计集中在港珠澳大桥落脚点的东方珠明珠区、路凼城及皇朝区等红利区域。

总结第三季度，市场在经历了一季度“小阳春”、二季度“滑坡”之后，三季度受惠政策开始筑底，第四季销售大概率企稳回升，但区域分化显着，核心城市与三四线城市同步开始放宽，把原本资金吸引，总结预测一线城市及政策特区回暖可期。

楼市表现平淡季末回暖趋势显

△中原地产珠海市总经理陈宋林先生

中原地产珠海市总经理陈宋林先生回顾第三季珠海市况，2023年1-8月珠海房地产商品房可供预售宗数共计144宗，同比增长约11.1%，可供预售面积共计177.78万㎡，同比增长约27.1%。住宅可供预售面积约139.8万㎡，同比增长约14.5%；办公可供预售面积约26.79万㎡，同比增长约59%；商业可供预售面积约4.61万㎡，同比下跌约61.2%；其他可供预售面积约6.58万㎡，同比上涨约109.2%。

此外，2023年1-8月珠海商品房销售面积共计204.26万㎡，同比下跌约17.1%。住宅销售面积约159.41万㎡，同比增长约20.1%；办公销售面积约23.11万㎡，同比增长约3.8%；商业销售面积约9.52万㎡，同比增长约46%。

2023年第三季珠海土地市场，共推出16宗土地供应，供应土地建筑规模约118.95万㎡，环比下降15.04%；主要集中在7月推出供应。其中一宗来自金湾区的供应用地最大，面积约为28.66万㎡。

2023年第三季珠海土地市场共成交17宗土地，总建筑规模约110.37万㎡，环比下降26.28%。其中来自珠海新澳港湾建设有限公司成交金额最大，总价约225,600万元。

2023年第三季度珠海网签成交量共计6,861套，同比下跌逾三成；价格方面，珠海第三季度均价约22,452元/平方米，较去年同期上升约9.5%。8月底认房不认贷等利好政策陆续出台，买家多等待政策发酵，入市步伐减缓。随“金九”营销与政策利好双管齐下，9月下旬市场成交始见复苏，由于网签具有滞后性，数据上暂未显现。

2023年第三季珠海最受欢迎区域为香洲区，共计网签成交2,434套，同比下跌36%，主因香洲为珠海主城中心，商业、教育、交通、医疗等资源集中，又有刚需支撑，令区域成交位列第一。

其次为斗门区，共计网签成交1,324套；金湾共计网签成交1,116套；横琴共计网签成交1,151套；高新区共计网签成交672套；高栏港共计网签成交161套。

临珠区域住宅方面，三乡区共计网签成交661套；坦洲区共计网签成交533套；神湾区共计网签成交280套。

2023年第三季度珠海住宅仍为成交主力，网签成交共计3,399套，同比下跌41.23%；住宅均价约24,655元/平方米，较去年第三季度上涨约2.89%。

2023年第三季度珠海商业环比价跌量升，网签成交共计242套，同比下跌34.06%；商业均价约24,173元/平方米，较去年第三季度微涨5.64%。

2023年第三季度珠海办公产品网签成交共计948套，同比上升约317.62%；价格方面，办公均价约19,508元/平方米，较去年第三季度上升约16%。

珠海第三季度市场气氛持续回暖，但成交数据环比第二季度仍未见回升；不过另一方面，“认房不认贷”、降利率、解限购等利好政策的出台，拉动了市场需求，9月起珠海的市场供应开始低位回升，市场整体在调整筑底，蓄力反弹。现时虽有政策带动买家关注楼市，但买家入市还相对谨慎，市场资金主要流向核心优质地段以及优惠力度强劲的项目，楼市热度分化明显。

展望未来，随着政策的不断发酵刺激消费，发展商亦将积极入市加推新货，促销让利去化库存，第四季度是楼市活跃回暖的良好机会；政策相对利好于改善性市场，未来楼市风向或更强调项目优势，预计后市较长一段时间内保持稳步提高。

住宅缺货选择少港澳客比例增

△中原横琴深合区副总经理林海明先生

中原横琴新区副总经理林海明先生回顾第三季横琴市况，横琴2023年第三季度网签成交量为1,151套，同比上升约28.46%，占珠海市网签成交总体比例约为16.78%。其中其他类型物业占比较高，据统计其他物业成交则为767套，占比约66.64%。住宅网签成交191套，占横琴总体网签比例约为16.59%，商业成交14套，占比约1.22%；办公成交179套，占比约15.55%。主因横琴住宅规划用地少，当前住宅供应不足，限制市场成交。至于价格方面，横琴第三季均价约37735.51元/平方米，环比下跌12%。

2023年第三季度横琴最受欢迎区域为中央商务区，共计网签成交529套，同比上涨约37.76%，占横琴总成交比例约45.96%，以华发横琴湾成交居多，共网签358套高居该区榜首。

其次综合服务区也受到不少买家喜爱，网签成交352套，同比上升约5.89%，占比约30.58%，以应来科创广场成交居多，共网签271套高居该区榜首

此外，科技研发区共计成交162套，占比约14.07%，而文化服务区共计成交67套，口岸服务区共成交27套，国际居住区共计成交14套。

2023年第二季度横琴网签成交套数前十名分别为华发琴悦湾花园（华发横琴湾）、应来科创广场、横琴万象世界、华发悦澳湾花园（华发横琴荟）、创新方娱乐文化中心、荔枝湾花园、华发天琴花园（华发横琴府）、中大金融大厦、中冶口岸大厦、保利国际广场、中冶逸璟花园。

据横琴中原数据库统计，2023年第三季横琴市场成交以面积60平方米以下单位成交居多，占总体成交达37.97%，其次为面积介乎100至120平方米的单位，约占37.13%。

主因第三季横琴多个项目推售车位，且横琴万象世界有大手办公成交，带动60平方米以下小面积单位交投上升，而横琴市场近期有横琴荟等住宅单位推新，使100-120平方米面积段成交占比升高。

在2023年第三季度购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约29%；其次为珠海本地买家，占比约23%，第三位则是香港买家，占比约18%。

随着港车北上的逐步落实，香港买家占比明显上升至前三；琴澳深合区联合发展成效显着，横琴物业多受澳门买家青睐，澳门买家占比跃居首位。

据横琴中原数据库统计，2023年第四季横琴市场预料将有16个项目入市或加推，将为市场提供约201.4万平方米供应量。其中将为市场提供约32.8万平方米商业供应，约135.1万平方米办公供应，约27.9万平方米住宅供应，约5.6万平方米文创供应。

其中，口岸服务区预计新增2个项目，将提供面积约75.5万平方米供应量；中央商务区预计新增8个项目，将提供面积约66.6万平方米供应量；文化创意区预计新增1个项目，将提供面积约16.5万平方米供应量；综合服务区预计新增2个项目，将提供面积约13.6万平方米供应量；科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约12.5万平方米供应量，高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约5.6万供应量。

由于横琴住宅规划地块有限，料未来仅有以横琴口岸广场为主的少量住宅新增供应；而横琴重视科创，以四大支柱产业为首带动发展，多家知名企业入户横琴，未来横琴物业供应以办公为主，为企业落地横琴供应土壤。

第三季度中后期内地救市招数频出，珠海认房不认贷、降低首付、解除限购等多个利好政策颁布，对横琴市场有一定利好刺激，市场成交稍见起色。但一是横琴目前作为成交主力的住宅供应缺乏货源，客户选择性少，部分买家被十字门区域分流；二是横琴买家中相当多为港澳人士，政策得益不及内地买家，入市相对谨慎。目前横琴成交总体仍然不尽如人意。

第四季度进入“银十”的传统房地产旺季，预计多发展商积极推出购房优惠积极揽客，叠加利好政策组合拳的持续发酵，推动楼市正向发展。买家购房需求的释放有望进一步加快，市场成交或将止跌回升。