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【中原记招】中原澳門橫琴2023年第二季樓市回顧及前瞻

2023-07-03 来源:

隨著年初復常，旅遊業及經濟明顯快速回升，但仍受外圍不明朗及北上通車影響，踏入下半年到底樓市走勢會如何，本行將對第二季樓市表現作全面回顧以及對第三季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原港珠澳董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅部資深區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生主講。

△澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生

遊客重臨百業旺料下半年旅遊賭場區續升

澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生回顧第二季工商舖市況，首先是商舖方面，首季受通關利好帶動，市場交投明顯轉活，據統計局資料顯示，首季錄得約67宗成交，而次季交投量略降，估計次季錄約64宗成交，推算上半年總成交量約131宗水平，同比回落約16%。

上半年商舖市場主要集中在民生區，主因不少業主在經歷疫情後，積極出貨減壓，民生區商舖價格約有近10%的下調，吸引不少用家客轉租為買，相反旅客重臨，經濟開始復甦，旅遊及賭場區業主心態強，價格相當硬淨，加上放盤不多，因此成交量持續偏低。商舖租賃方面，上半年錄約1,500宗成交，當中以旅遊及賭場區最為活躍，業主反價以倍數計，但租賃成交速度依然很快。通關後民生區和旅遊區表現分歧明顯，民生區如北區及筷子基一帶受澳車北上影響顯著，現時區內大面積的餐飲類型商舖，租戶普遍要求減租約15至20%，頂手及重新放租個案亦有上升趨勢，反之現時旅遊旺區的空置不多、放盤減少，商戶進駐能考慮的只有大三巴正街尾段或二線街位置。預計下半年民生區和旅遊區舖市持續分歧，民生區價格將面臨較大下行壓力，如需成交或再需要下調10%-15%跌幅，而由於近月節假日旅客大勝預期，商家對前景信心增加，旅遊及賭場區將持續受捧，價格料從谷底回暖約5%。

上半年寫字樓市場表現持續疲弱，資料顯示首季錄得約13宗成交，估計次季約14宗，推算寫字樓上半年成交約27宗，較去年同期回落了約六成。政府辦公大樓相繼落成，開始陸續遷出私人寫字樓市場，本澳寫字樓空置率預料仍有上升壓力，市場上價格亦持續有下調情況，因此大多數投資者優先考慮入手其他類型物業，寫字樓買賣局限於用家市場，加上現時寫字樓租金亦在低位，用家客可租可買，令交投停滯。預計下半年寫字樓交投淡靜，價格或再有約5%跌幅。

最後是工廈市場，首季成交量約6宗左右，估計次季約10宗，推算上半年約16宗水平，較去年同期回落約27%。次季工廈市場明顯轉好，始終工廈功能性大、用途廣，收租回報穩定，價格在今年年頭下調約10%後，即獲不少用家及投資者承接，尤其大面積工廈最受追捧，近月寶豐工業大廈一個8千多呎的單位錄得成交，呎價跌穿2,700元水平，創該廈呎價新低。預計下半年工廈市場續以大面積為主，整體價錢調整後呎價低水，入場門檻低，故預計成交量將逐漸增加。

上半年住宅租金增速快料專才流入勢更強

澳門中原豪宅部資深區域董事羅俊明先生回顧第二季住宅市況，資料顯示，四月及五月成交量分別約301及287宗，六月為傳統淡季，估計成交量約200宗水平，推算上半年合共1,807宗，較去年同期上升10.7%。至於價格方面，估計次季每平方米樓價約9.3萬元，較首季微升1.1%。

△澳門中原豪宅部資深區域董事羅俊明先生

他表示，新舊區正逐漸向兩極化發展，隨通關政策逐步放寬，旅遊業回暖且政府大力推動多元化發展，旅遊區及核心商業明顯受惠，而舊區則受北上通車影響趨淡靜，逢節假日民生區舊區人流量明顯減少，而新區在持續向好階段。澳門住宅成交量及價格走勢

住宅租賃市場方面，受通關經濟復甦影響，外僱及企業家回流澳門，大量空置單位被消化，租金亦從低谷回暖，普遍回升幅度約15%至20%，約為疫情前的70-80%，當中賭場區的消化速度較快，尤其定價在8,000至2.5萬元的單位，現時區內這類單位租金已上升約20%；以金光大道附近物業如金峰、擎天匯兩房為例，由疫情9,000至1.1萬元，到最近1.2-1.4萬元，回升幅度超過3成。一手市場方面，各大發展商借復甦加速推盤，接連推出多項優惠搶業績，在優惠下部分一手單位比二手更平，將原來二手買家吸引到一手市場，上半年度以天晉、擎天匯、濠尚、金峰等離島一手住宅項目銷量最好，不過隨路氹一手項目庫存逐漸減少，預料第三季一手買家焦點會落在澳門半島，離島區由於優惠減少，買家會逐步回歸二手市場。大單位及豪宅市場方面，今年上半年錄得成交金額逾2,000萬以上的住宅物業合共約11宗，與去年同期相比成交量減少45%，成交價格方面上半年平均成交呎價約7,626元，與去年同期均價約9,360元，下跌接近兩成。疫情三年累積跌幅超過3成，個別甚至接近5成，位於明珠區的海上居以往叫價1.3萬元/呎以上，而早前錄得有連車位單位易手，成交呎價約9,400元，總價約3,200萬元，減幅近三成，另外金峰一個帶泳池花園的三層天屋為例，面積約5,600呎，以4,500萬易手，成交呎價約8,000元，過去同類單位每呎可達1.2萬至1.5萬元水平。經歷長達三年的疫情，豪宅市場曾一度陷入成交低潮，並呈價量齊跌局面，多區豪宅均錄兩至三成跌幅，唯校網區表現較優，價格硬淨，如向來備受家長客支持的高士德校網區，世紀豪庭一覆式單位獲用家以2,250萬承接，呎價約1.3萬元，為近半年罕見呎價新高。次季豪宅市場放盤量有所增多，估計較首季增約兩成，而普遍業主亦願意降價出讓，故吸引了不少意向客戶入市了解。總結上半年受復常影響，成交量有雙位數的回升，價格亦止跌微升1.1%，但對比疫前仍有一段相當距離。預料下半年外圍因素、澳車北上、加息引發一連串的金融危機仍存在一定隱憂，不過「打鐵還需自身硬」，澳門樓市一向與旅遊業及本土經濟掛勾，在旅業持續復甦加上即將於七月實施的專才政策將為澳門提供不少活力，下半年租賃市場會更加活躍，買賣方面長遠也會逐步走出低谷困難，尤其離島、新口岸、東方明珠等新區，預全年成交量可達3,500宗，比較去年上升15%，但相比疫前約7,000至10,000宗仍有不少空間。下半年有機會推出的一手項目集中在澳門半島，如即將入伙的下環薈、蘇豪薈，加推新單位的有擎天半島、Tiffany House 等。

利好政策出台橫琴成交量料升

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及珠海橫琴市況，在今年1至5月，全國房地產開發投資約4.5萬億元，同比下降7.2%；其中，住宅投資3.4萬億元，下降6.4%。房地產開發企業房屋施工面積78億平方米，同比下降6.2%，供應量仍維持收縮趨向，房屋竣工面積2.7億平方米，增長19.6%。此外，商品房銷售額約5萬億元，增長8.4%，其中住宅銷售額增長11.9%。銷售額比銷售面積增速更快，側面體現地價較高的核心區域交投氣氛更為熱烈。

△中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生

大灣區方面，5月份中原大灣區指數，受多個城市指數向升所帶動，連升四個月，5月指數衝破120點，報121.54，創去年8月以來9個月新高，按月升2.13%。5月份12個指數中，錄得升幅的有9個，升幅的幅度由0.41%至5.72%不等，錄得跌幅的城市3個，跌幅為0.9%至1.57%。四大中心城市全數向升，更同步創下今年新高，香港及澳門，因受人民幣匯率下跌影響，指數升幅凌厲，分別升2.83%及4.22%。深圳及廣州指數更同步衝破130點，創今年高位。至於珠海市場，據橫琴中原資料庫監控，2023年第二季度珠海網簽成交量共計9,324套，同比下跌約23.35%；價格方面，珠海全市第二季度均價約23,096元/平方米，較去年同期下跌約7.53%。
第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交6,383套，同比上升約0.87%；商業共網簽成交152套，同比下跌約61.22%；辦公共網簽成交907套，同比下跌約49.36%；其他類型物業共計網簽成交1,882套，同比下跌約48.48%。而成交主力區域為香洲區，共計網簽成交3,143套，占整體比約為33.71%。斗門區占比次之，共計網簽成交2,590套，占整體比約為27.78%。橫琴方面，今年第二季度網簽成交量為1,102套，同比下跌約17.33%，占珠海市網簽成交總體比例約為11.82%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力，據統計住宅物業網簽成交482套，占橫琴總體網簽比例約為43.74%。商業成交19套，占比約1.72%；辦公成交208套，占比約18.87%；其他成交則為393套，占比約35.66%。2023年第二季度橫琴最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交704套，同比上漲約29.89%，占橫琴總成交比例約64.06%，以華發橫琴府成交居多，共網簽210套高居該區榜首。而市場成交以面積60平方米以下單位成交居多，占總體成交達66.67%，其次為面積介乎80至100平方米的單位，約占12.9%。主因第二季中央商務區方達成大廈等項目推售大量車位，帶動60平方米以下小面積單位交投上升，而橫琴市場近期住宅單位供應量維持低位，致使100平方米以上住宅銷量下降。在次季橫琴買家當中，以廣東其他區域買家居多，占比約20.43%；其次為澳門買家，占比約17.2%，第三位則是珠海本地買家，占比約15.05%。隨著港澳車北上政策的落實，港珠澳互聯互通，更多港澳買家選擇橫琴入市；五一黃金周旅遊人數增多，帶動整體市場交投氣氛略有回升，不乏有自黑龍江、內蒙、韓國的買家，買家分佈區域範圍擴大。據橫琴中原資料庫統計，2023年第三季橫琴市場預料將有6個項目入市或加推，將為市場提供約107.3萬平方米供應量。其中將為市場提供約12.2萬平方米商業供應，約68.5萬平方米辦公供應，約21萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增2個項目，將提供面積約75.5萬平方米供應量，科技研發區預計新增2個專案，將提供面積約12.5萬平方米供應量，中央商務區預計新增1個項目，將提供面積約6.9萬平方米供應量；高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬供應量。總結2023年上半年房企一手行銷力度和規模不斷調節及增加，情況從1-2月的大力吸引、以至3-4月量升價跌，5月開始調整收窄折扣遇冷後，6月中下旬開始至7月初再加大吸引力，個別急於衝業績的發展商6月底的折扣力度比過去任何時間都要大，另外市場正逐漸走向現房市場，由於對前景走勢不明朗，故買家大多為即時需要，對於期房樓花的需求減低，令房企的壓力更大。預期下半年樓市要從弱復甦到真正回暖甚至追平跌幅，除了政策支持外仍然要看實際經濟情況，目前除一線城市、強二線或政策特區外，其他都較難看好；而在澳門及珠海橫琴市場方面，由於經濟回暖及發展速度加快，有港車北上接受申請、內地澳門駕照互認、吸人材政策等強力支撐，復甦速度會較快。

中原將致力於業務及人手擴張

△中原港珠澳董事總經理潘志明先生

中原港珠澳董事總經理潘志明先生總結整體市況，指通關後雖然經濟轉好，政府加強振興經濟措施，但社會依然有疫情後遺症，加上加息周期未完，樓市未完全復甦，需待下半年市場上的低價盤被消化後，第四季市況才會進一步好轉，長遠來看對房地產市場前景感樂觀。中原將致力於業務及人手擴張，今年分別於澳門、珠海及橫琴積極擴充業務版圖，氹仔花城分行即將投入服務，在珠海及橫琴亦進駐大企業設展廳，在華發商都、明珠廣場華潤萬家、摩爾廣場沃爾瑪及華發新城商業街均增設新據點。現時澳門共有約145名員工，目標在今年內擴充至200人，而珠海及橫琴現時約190名員工，下半年亦將積極招募人手，以應付市場服務需求。

中原澳門及橫琴企業傳訊部