中原澳門及橫琴2023年第一季樓市回顧及前瞻

今年市場開局良好，多個新盤於三月先後推售，成交量按月遞增。按財政局數據顯示，一、二月成交量分別約205宗及319宗，估計三月再度上升至400宗水平，料首季成交量約920宗，環比上升約17%。踏入第二季，樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。

橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐△

橫琴利好政策多 料次季持續吸資
橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第一季橫琴市況，首季橫琴網簽成交量約為679套（截止3.23，下同），同比下跌約23.7%。佔珠海市網簽成交總體比例約為7.87%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力，據統計，住宅物業網簽成交約399套，佔橫琴總體網簽比例約為58.76%。商業成交，佔比約3.98%；辦公成交約60套，佔比約8.84%；其他成交則約為193套，佔比約28.42%。主因位於中央商務區的華發橫琴薈多次加推，為市場提供新貨源，吸引剛需及置換客購入，帶動橫琴市場交投量上漲。

橫琴最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約412套，同比下降約32%，佔橫琴總成交比例約60.68%，以華發橫琴薈成交居多，共網簽約139套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交約106套，同比上升約6%，佔比約15.61%，該區主要以其它物業成交居多，共計成交約97套。此外，口岸服務區共計成交約66套，同比上升約266.67%，佔比約9.72%，而國際居住區共計成交約48套，文化創意區共計成交約30套，科技研發區共成交約17套。

由於網簽存在滯後性，實際上第一季度受澳門旅遊業復甦、港澳恢復全面通關、新春長假期、《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》陸續發佈等因素影響，橫琴樓市交投氣氛明顯活躍，據中原橫琴數據顯示首季成交量約為556宗，對比2022年第四季210宗，上升164.76%。

而成交以面積140平方米以上單位成交居多，佔總體成交達逾29.74%，其次為面積介乎100至120平方米的單位，約佔27.74%。主因第一季橫琴市場多推售兩房至四房住宅單位，特別是中央商務區內住宅居多，因此帶動面積約100平方米以上住宅上升。值得注意的是大手入市辦公用途物業個案增多。

買家分佈當中，以廣東其他區域買家居多，佔比約25.42%。其次為珠海本地買家，佔比約22.03%。第三位則是澳門買家，佔比約15.25%。隨著疫情放開，港澳恢復通關，全國各地交通網絡連接增強，旅遊人數增多，並帶動整體市場交投氣氛有所回升，使於疫情期間累積的購買力逐步釋放，其中廣東其他區域及澳門買家率先入市，帶動買家區域佔比較去年上升。

據橫琴中原數據庫統計，踏入第二季預料將有2個項目入市，最多為市場提供約24萬平方米供應量。其中將為市場提供約3.2萬平方米商業供應，約12.6萬平方米辦公供應，約2.8萬平方米住宅供應。其中，中央商務區預計新增1個項目，將提供面積約11.7萬平方米供應量；高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬供應量。由於橫琴利民政策不斷落地，商業項目大多看準下半年時機推出，故首季度交投以住宅成交為主，料令第二季市場供應量減少。

第一季度出台多項利好政策，如《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》、《橫琴支持澳資企業發展的扶持方法》橫琴特殊的地理優勢再次發揮。隨著澳門巴士、出租車或可進入橫琴，橫琴“二線關”、澳門新街坊逐步落成、推企業租金補貼、商舖裝修補貼、品牌落地獎勵、經營獎勵、研發費補貼等多重澳資企業進駐扶持措施，以及多項利好政策陸續執行。橫琴與澳門兩地合作範圍更深更廣，料橫琴後市將持續吸引更多大灣區客戶關注，市場交投或平穩向上。

另外，珠海樓市第一季度（截止3.23，下同）網簽成交量同比下跌約25.67%，共計約8,628套，均價約23,077元/平方米，較去年同期下跌約8.94%。成交以住宅物業成交為主，共網簽成交約5,707套，同比上升約10.41%；商業共網簽成交約165套，同比下跌約49.39%；辦公共網簽成交約889套，同比下跌約4.61%；其他類型物業共計網簽成交約1,867套，同比上升約3.84%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約3,043套，佔整體比約為35.28%。斗門區佔比次之，共計網簽成交約3,605套，佔整體比約為30.2% 。

澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生△

一手住宅銷情理想 次季持續推新
  澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，今年市場開局良好，自從內地調整了對抗新冠疫情的策略後，反應比較敏銳的二手市場，在今年1月份已初見眉目。隨著交投量的增加，樓價已出現反彈，估計單是1、2月份，二手樓價已升了5%左右；如情況繼續，相信樓價可以在今年追回去年的跌幅。財政局資料顯示，一、二月成交量分別約205宗及319宗，估計三月份繼續遞增，並在一手新盤推動下，有望貼近400宗水平，推算全季約920宗，環比上升約17%。

  至於價格方面，在全澳23個分區當中錄得17個分區變動，呈12升5跌，而整體樓價按月環比回落1%，主要跌幅來自傳統住宅區，如青洲、沙梨頭及氹仔舊城區等，其中以沙梨頭及大三巴跌幅最高，達35%；而升幅最高的區域為下環、黑沙環及祐漢與林茂塘，分別升幅為33%、27%及24%。

  目前市場交投氣氛甚佳，因多個新盤於三月份先後推售，包括天晉、濠尚、金峰名鑄、東方海岸、Tiffany House、小潭山莊、海上居、傲蓮閣、碧蘆、信敬軒等等，部分新盤更推出大規模的優惠，引發不少累積購買力入市，均獲不俗成績。其中氹仔市中心新盤最受用家喜愛，位於該區天晉及濠尚成了首季新盤銷量冠亞軍，繼天晉推出大受歡迎後，濠尚是次推出的開放式及一房單位亦全數售罄，其三房及四房亦賣出近半。

  至於二手市場方面，睇樓量亦較上季多，購買過千呎換樓客大幅增加。通關後，二手業主叫價上升，一手發展商觀察到二手市場交投暢旺，並從2月份開始試推新盤，市場反應良好，故在3月份大舉出擊，加上定價吸引，折扣及優惠後甚至比二手單位更划算，對二手市場有一定的震盪作用。此外，願意割價的筍盤已被市場吸納得七七八八，而業主的心態亦比較早前强，買賣雙方經常都爭持不下，成交難度大增。因此，3月份一手成交量大增，但二手市場成交量卻相對回落，並以總成交量來看，3月份仍是一個上升的月份。

  總結首季一手發展商優惠促銷主導市場成交，從一手盤的銷情來看，市場承受力算是相當不錯的，發展商優惠力度大並非對後市悲觀，反而推盤是對市場看好，始終疫情期間推優惠效用不一定高，且累積了一定的庫存，所以策略先「求量」再「求價」。

  隨經濟活動增多，近期企業客戶有所增加，一些有意來澳長期發展之企業或投資者，他們對澳門不動產興趣濃厚，特別是可用作員工宿舍更便於管理的相連單位。如望廈區信譽名門剩餘14個由公司持有的單位，近日錄得多間企業洽談，預料市場對一籃子住宅需求增加；但由於澳門以公司名義購買需繳10%額外印花稅，阻礙了部分公司投資步伐，建議在經濟重整初期適當調整。

  3月份新盤銷情理想，預料發展商陸續為第二季推出的新盤作部署，市場的注意力將被吸引到一手市場上，二手市場的交投顯得相對淡靜。然而第一季的好市，主要源自疫情期間積累的購買力，但積累總會被日漸消耗，加上現時世界宏觀環境愈來愈複雜，不確定因素增多，建議澳門樓市政策可以適時減辣，讓全澳業主回氣，甚至推動企業來澳投資。

工廈空置高 次季或量價齊跌
  中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是工廈市場，成交量下跌53%，估計首季約9宗水平，主因購買工廈投資者多為看重其不用裝修、且回報率達到3%，但近期加息持續及重建有一定困難，故令吸引力下降，再加上空置率高企及持續有銀主盤拍賣，令二手市場進一步受到衝擊，預第二季價量下跌機會較大。

料次季商舖租賃成交 將持續突出
  商舖方面，首季舖位市場受通關利好帶動，旅遊及經濟加速復甦，租賃交投明顯大幅上升，旅遊區租金較開關前明顯上漲，而民生區亦不再有疫情免租等情況出現，租金叫價與通關前變化不大；但旅遊及賭場區，商舖租金從疫情降至的2成大幅回升3至4倍，旅遊區平均租金達疫前的73%，賭場區則達約68%左右。
 
  在首季錄得不少來自旅遊區及賭場區的大額租賃成交，資料顯示，月租超過20萬的舖位錄得約14宗，超過100萬月租的舖位錄得約2宗，其中位於議事亭前地的全幢物業以約150萬高額租出，租客為經營時裝零售生意。目前市場利好因素較多，料次季租賃成交將持續突出。

買賣方面估計全季約90宗水平，較上季減少26%，主要於通關後業主看好後市，普遍叫價上升及轉售為租，以致售盤減少而價格上漲，當中以氹仔區及黑沙環區較受客戶追捧，而氹仔區的商舖平均呎價較高，約在每呎28,000至45,000元左右，首季該區成交樂駿盈軒地舖創高達約45,000元呎，屬疫後高位。

澳金融政策引外資 寫字樓市場迎好轉
  至於寫字樓方面，去年受疫情及政府遷出雙重打擊，空置量急升，導致租金及價格出現踩踏現象而大幅降價，皇朝區空置率由去年第一季的10.7%上升至本季約13%，新口岸由8.3%升至8.8%，南灣區則由7.7%升至8.77%。推算首季寫字樓成交量約28宗，比上季增加2.5倍，受惠於租賃市場交投轉暖，疫情時暫停營業的公司重開，以及來自香港、內地及國際的新機構進駐，再加上現時澳門政府致力優化金融市場環境，吸引新類型金融機構落戶本地。

  過去5年，獲許可在澳門營運的金融機構增加了11家，以近期開始營運的滴灌通金融交易所為例，其在澳門租用了近6,000呎的面積作為辦公室。料未來在政府大力扶持及推動引入大型企業陸續在澳設點的作用下，寫字樓市場將迎來好轉。


今年開局良好 預料樓市逐漸變暖
繼續由何兆恆先生回顧首季全國樓市走勢，他表示，1-2月份全國房地產開發投資約1.3萬億元，同比下降5.7%。其中，住宅投資約1萬億元，下降4.6%，房地產開發企業房屋施工面積約75億平方米，同比下降4.4%，因疫症期間拍地明顯減少所造成，未來新供應量亦會持續收縮，房屋竣工面積約1.3億平方米，增長8%，保交樓成果顯著。

商品房銷售面積1.5億平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額1.5萬億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%，面積下降而金額上升，如非售價造成，則反映成交集中在地價較高的核心區域。
    
  中原大灣區指數、香港指數、澳門指數及深圳指數於2月份齊終止三連跌。中原大灣區指數2月報116.26點，較上月升2.6%。主要受香港及澳門指數彈升所帶動，中原大灣區指數2月份升幅為45個月以來最大。中原大灣區12個指數中，2月份錄得升幅的有9個，而且升勢凌厲，幅度由0.46%至5.52%，3個指數錄得跌幅，由0.31%至1.14%不等。四大中心城市2月份指數全線向升，其中香港指數升幅最大，達5.52%。受惠於疫後各市全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激，成交出現了顯著復甦，尤其是一線城市及行政特區。

  總結從一手盤的銷情來看，市場承受力算是相當不錯的，不論國內或澳門市場都受惠政策放寬獲得良好開局，同時市場亦非形勢立即急轉，表現健康，住宅及商業租賃暢旺，先租後買觀念主導市場思維，令物業回報得到支持，累積購買力依然有不少未獲得釋放，總體預料今年的經濟、政策、就業都會持續改善，樓市逐漸變暖是可預見的。

中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生△

  中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，指今年房地產市場生氣勃勃，但始終不能單靠本地累積的購買力，去消化市場存量，近期澳門中原積極進行外展活動，利用中原大台平優勢將項目推廣到香港、深圳及其他城市，並在三月份率先組織了同事前往蘇州參與房展，更將近期澳門及珠海橫琴熱銷的項目帶到當地，獲得不俗的反響。另外，香港及澳門市場關係密切，未來中原為幫助投資界及商界朋友更了解三地工商舖市況，將於下月18日在香港首度舉辦港珠澳工商舖記者會，綜合分析三地工商舖的發展。