还剩3个月，2021年大连供地计划能完成多少？

        地价左右房价，稳住地价才能稳住房价。

        在我国的房价构成中，地价的占比持续走高。在父母那辈买房时，地价可能只占房价的10%。但是，按照社科院的研究，近几年地价占房价的比重已经接近70%。

        在大连楼市中，土地市场的份量越来越重，从单纯卖地到影响楼市预期。2021年已经过去了三个季度，大连的土地市场有哪些变化，又将迎来哪些机遇和挑战？

四区供地完成率刚过15%

        据大连楼事儿统计，截止到9月24日，2021年大连七区出让土地超230万㎡（商住用地），其中市内四区出让土地约47万㎡；旅顺口区出让土地用地面积与市内四区相当；金普新区出让土地超136万㎡，成为今年大连前三季度的土地供销大户。

        值得关注的是，2021年，大连市内四区全年土地供应计划为302公顷。掐指一算，今年已经过去四分之三，但市内四区的供地完成率仅为15.6%。

        为什么会出现这样的情况？

        22城“两集中”供地影响

        “两集中”的土拍有点意思，22座城市一年只能卖三次地。随着大部分城市第二次集中供地的结束，楼市的冷风貌似来得比以往更早一点。

        虽然，大连未被列在22城之内，但是，品牌房企拿地会考虑“全国”的布局。叠加房企“三道红线”的影响，各家目前的资金都比较紧张。

        大连调控升级影响

        如果说去年大连土地市场上的“肥肉”是甘西140，那么今年泉水浪潮过后，最大的悬念就是“梭鱼湾”。

        原计划把所有居住用地一次性拿出来分批出让，816新政之后，让很多房企投拓部门加班赶报告的梭鱼湾板块会不会再生变数？

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接下来的土拍怎么玩？

        供需是影响房价的主要因素。之所以在大浪淘沙的2021年，大连房价还算坚挺，主要原因是土地供应相对谨慎。

        从大连目前各区的库存来看，除个别区域有公寓项目库存积压外，普通住宅的库存相对稳定。

来源:大连保利投顾研究院东北分院

        结合大连816新政以及其他城市的土拍补丁来看，大连未来的土地市场有以下三大趋势

        低溢价或成常态

        816新政中，对于溢价的描述为 严格限制住宅用地出让溢价率。

        结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。

        由于新政出台后，尚未有市内溢价土地入市。因此，对于大连土拍的最高溢价率限制仍要打一个问号。不过，全国普遍的上限为15%。这个疑问需等到大连市内下批土地入市来解开。

        拿地门槛升高，房企拿地更趋谨慎

        住宅用地竞买保证金比例提升，既能考验开发商的资金实力，又可以降低抢地的几率。

        增大土地供应量

        最近，大连的确是增大了土地供应量，只不过集中在金普和旅顺。这两个区域的地价比较便宜，而且土地储备量相对充足。既能够增大整体的土地供应量，又能够有效地中和平均地价。

        此外，新区的土拍多以品牌房企定向勾地为主，这样又提高的土拍的成交率，可谓一举多得。

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“稳”地价，便宜了谁？

        为什么是“稳”而不是“降”？

        从楼市发展的长周期来看，市场会波动，但是土地由于其稀缺性，价值会越来越高。

        低溢价≠低楼面价

        部分热门板块已经达到一定的价格水平，而且土地库存十分有限，盼望大幅降价促销有点不切实际。

        回顾2011-2012年大连楼市那波降价，主要受高库存影响。同一个板块十多个楼盘在售，而且货值都不小。目前，经过两轮集中供地，兄弟城市沈阳已经出现了“消化不良”的情况。因此，出现了一波由外向内的降价趋势。

        反观大连，目前促销多为库存量较高，价值不高的40年产品，70年产品也多为住宅项目的“边角料”。虽然，各家都在用“特价房”试探市场，但是不要忘记还有“限价”兜底。

        况且，楼市的变动呈现一定的周期性。横盘期拉长，会给以自住为目的的购房群体更多买到好房子的机会。

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