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如何计算商品房公摊面积

2022-09-23      来源:  房地产消息

        商品房公摊一般多少?视建筑类别不同,公摊面积也不同,一般多层10%左右,小高层20%左右,高层20-30%,酒店式公寓30%-40%,一层商铺5%以内。基本上面积小公摊相对多些。


        商品房公摊计算公式:公摊面积=建筑面积-套内面积。公摊面积包括楼梯,公共走廊,电梯及其他公共建筑等。



        在买房过程中,普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题,因此,首先得了解公用建筑面积分摊的基本原则:


        1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位,每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。


        2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之各。


        3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。


        可分摊的公用建筑面积:大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤所调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以用其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙用个墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。


        不应计入的公用建筑空间:作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房,单独具备使用功能的独立使用空间。


        为什么楼层越高公摊越多?


        1、电梯


        对于高楼层的住户来说,日常出行少不了使用电梯,一般高楼层的房屋都会配备有电梯,而且有可能楼层越高的房屋所配备的电梯数量就越多。


        因为如果电梯数量不够,倘若有一部出现故障无法使用,那么整幢楼的日常出行和生活就会受到很大的影响,从高层走楼梯上下楼那可可是非常辛苦的。


        所以现在目前就有很多高档小区中的高层都要配备三部电梯以上,故而公摊面积也会相对应增加。


        2、承重墙投影


        由于高层住宅的整体高度比较高,因此承重墙要承担的压力也很大,所以大多数高层住宅的墙体也会比多层或小高层的墙体厚。


        而套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积,因此高层住宅楼的公摊面积也就越大。


        3、消防面积


        相较于低楼层的住宅来说,高楼层的住宅住户也比较多,如果遇到火灾或其他紧急情况,需要逃离的人就更多,因此开发商在建设高楼层住宅的是,会增加安全通道的宽度,这同时又会增加一定的走廊面积,住户所要承担的公摊面积也会随之增加。


        公摊面积是不是越小越好?


        其实,公摊面积并不是越小越好,房屋的公摊面积影响着我们房屋居住的舒适度。


        如果房屋的公摊面积比较小的话,那么该栋楼的公共面积也不会太,比如楼梯、大堂、过道等都会受到一定的影响。


        因此,虽然公摊面积越小购房者需要支付的房款就越少,但是对于房屋整体而言,美观和居住舒适度上有一定的影响。


        一般来说,楼层不同的房屋公摊系数也不同,普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下,公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅,公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些,约在20%-25%。


        购房者购买房屋都是为了想要让自己或者家人居住得舒适,因此,在购买房屋的时候,购房者不能盲目的追求低公摊的房子,对于舒适度而言,钱花在合理的公摊上不算浪费。


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