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2021年开始,买房策略出现重大变化!(必读)

2021-01-05      来源:  地产情报站

        2021年1月1日起,《民法典》正式开始实施。这部法典共7编,1260条,被称为“社会生活的百科全书”。《民法典》是一部综合性的基本法,合并替代并修正了之前的诸多专项法律。它实施的同时,物权法、合同法、婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、侵权责任法、民法总则同时废止。

        《民法典》中有大量涉及到房产买卖相关的法律条文,对我们的实操和判断影响重大。这次我逐条通读之后,全部摘录出来,并做了一个全面的解读。我敢说,到目前为止,全网之中,我对《民法典》中涉及房产买卖的解读绝对是最全面、最实用、最深刻的。大家务必要认真研学。



 01 

物业的收益


        法条


        第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

        第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

        占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

        第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

        解读

        小区内的道路、绿地、娱乐健身文化设施和物业管理用房,通通属于全体业主共同所有。所以,占用小区道路和绿化对外停车收费的钱必须归全体业主所有,不能再装进物业人员的腰包。

        小区内的会所健身馆的产权属于全体业主所有,所以对外经营所得收入扣除必要的运营成本后也属于全体业主所有。小区物业用房改建成商铺对外出租的,租金收益也属于全体业主所有。小区电梯广告、小区围墙广告的收益也属于全体业主。

        其实,过去太多的物业公司都在利用法律的模糊和业主的无知中饱私囊赚黑心钱,2021年1月1日《民法典》正式实施后,希望更多的业主可以联合起来通过法律的武器维护自身的合法权益。



02

共有人优先


        法条

        第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

        第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

        两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

        解读

        买房子大家应该知道,定金协议和网签合同,必须让产证上的所有人都要签字,否则就无效。而新的《民法典》对共有的房产卖出额外新增了一项规定,就是共有人具有排他性的优先购买权。举个例子,A和B共同拥有一套房产,各占50%,A要卖掉他的50%产权时,B具有优先购买权,假如在B不知情的情况下,你与A签了买卖合同,付了首付,只要B反悔,你签的合同就无效。

        所以,不管你是买住宅还是买商铺办公楼,也不管你是买全部份额还是买部分份额,切记要让全部产权人都知情并签字认可。否则,你有可能面临钱房两失的窘境。比如说,你打算入股某办公楼时,钱给了A,结果另一个产权人B不同意,而A又捐款跑路了,那你只能自认倒霉了。



03

土地续期的差别


        法条

        第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

        非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

        解读

        70年产权的纯住宅,土地到期后不用去相关部门办理手续,可以自动续期。但是土地出让金是否要出,或者减免多少,政府还是留了个口子。由于土地价格通常占房产市值的50%以上,所以,未来再让广大百姓缴纳房屋总价50%以上的土地出让金,势必会造成不稳定因素,所以我认为,宅地70年到期后,极大概率就是象征性的缴纳一小部分,而且很可能是在房屋再次买卖的时候才会缴纳,不卖就暂时不用缴。

        20年、30年、40年、50年的工业、商业、办公用地,土地到期后政府是否继续给你续期还是未知数,这个主动权根本不在你,而在政府手里。就算可以续期,百分之百还需要按照市场价重新缴纳全额土地出让金。所以,假如你投资了房龄十几二十年的商住楼和办公楼,未来再过20年,你还将面临巨额土地出让金的重新缴纳,否则将被收归国有。

        商住办公楼不仅交易税费极高,更重要的是不具备代际传承的功能。你20年后留给儿子的商铺,其实和他再买一个商铺也没有差别。



04

居住权不可侵犯


        法条

        第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

        第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

        居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

        第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

        第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

        第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

        解读

        居住权是用益物权的一种,但并没有列入之前的《物权法》中,这次《民法典》首次将居住权以法律条文的形式提出来,对未来我们房屋买卖会形成一种新的不确定的风险。

        居住权不是指产权人自己的居住权利,更不是付房租的租赁权,而是一种对他人房屋具有支配权和排他性的权利。居住权主要是为了解决赡养、扶养、保障弱势群体而产生的一种居住权利。比如儿女为了敬孝,把自己的房子无偿让给父母爷爷奶奶居住;老人去世前房子产权留给了儿子,却书面承诺女儿一家可以永远居住在自己的房子中;夫妻离婚后,妻子没有经济能力,丈夫承诺把属于自己的房子让前妻永远住下去。这就是居住权。当然了,居住权需要有书面合同,并且在相关部门备案。

        租赁权最多二十年,而居住权完全没有时间期限,而且可以是无偿永久居住,直至死亡。这就会导致一个重大问题:假如未来我们买房时,产权人同意卖房,并且已经付清房款,过户完毕了,但在收房时才得知房子内早有居住权人存在,并且会一分钱不出的一直住到死,而且还受法律保护,那么我们将会房钱两空!这个绝对不是危言耸听,而是未来一定会发生的事件。

        那么我们如何来规避这种风险呢?那就是在买房付定金前,不仅要去交易中心拉产权调查,查看有无查封冻结抵押,而且还要到居住登记机构查询是否存在居住权登记,两者缺一不可,否则后果不堪设想!



05

抵押的房子也可以卖


        法条

        第四百零六条 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

        抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

        解读

        在上一版本的《物权法》中规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”。直白点解释就是:有按揭或者抵押的房子,银行不同意你就不能卖。

        而这次新的《民法典》则彻底放开。抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,只要在卖掉之前及时通知银行。当然了这里为了保护银行,规定银行有权利要求卖房款用于提前还清剩余贷款。

        其实,这条规定对于增加二手房的流动性是重大利好。未来很有可能具体的操作办法就是:有按揭或者抵押的房产过户时同步就直接转按揭给下家了,省掉了上家先还清贷款,下家再贷款,再过户的繁琐程序,把一系列程序同时一步就完成了。当然,你要是把有按揭的房子卖给一个退休的无偿还能力的老人,银行还是会出面制止的。



06

开发商的格式条款


        法条


        第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

        采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

        解读

        大家买新房时都遇到过这样一种情况:看房时售楼小姐热情接待,喜眉笑眼,等到你签合同时就急不可耐、横眉冷对,告诉你都是固定格式条款,不需要看,所有买房人都一样,后面还在排队,麻烦你快点签,不签就走人,别耽误她做生意。

        我相信在买一手房签合同时,90%的人都不会一字一句的全部读完,而这就给了可恶的开发商可乘之机,比如装修标准和品牌调包,交房时间模糊不定,公摊面积故意忽略,车位配比不明确,捆绑装修、捆绑车位等等一系列隐患都会存在于格式合同之中,这也是将来交房后业主维权的主要根源。

        而这次《民法典》就针对这个格式合同的问题给出了解决办法:“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容”。

        说的直白点就是:签合同时,开发商必须提醒购房者格式条款中有哪些是关系到购房者切身利益的重大关键问题,如果开发商没有主动提醒并解释过相关内容,那么购房者就可以不承认这些条款的存在。

        这对于购房者来说是重大利好,是对弱势群体大幅度的倾斜保护。以后买房签合同时,建议大家可以全程录像录音,只要开发商没有尽到解释和提醒义务,你就可以拿起法律武器来维权到底。



07

出租房备案登记


        法条


        第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

        租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

        第七百零六条 当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。

        解读

        现在很多旅游地产或者酒店公寓,还有一些分割式商铺,开发商都会承诺购房者售后返租,过完户就可以收租金,返租时间8年10年20年都有,甚至我都听说过返租25-30年的。

        我在这里奉劝大家千万不要被虚假的高额的返租租金欺骗。只要是承诺返租的90%都是坑,开发商和租赁公司绝对不是一家人,到时候两家都跑路了,你谁都找不到。而且,只要租赁期限超过20年,一定就是骗子,20年内都保证不了,超过20年更是可笑的无稽之谈。

        现在很多大城市都要求,出租房的租赁合同要到相关部门备案登记,比如上海就要求全部租赁合同都要备案。但是现实中很多大牌连锁中介做的租赁合同其实根本不会去备案。除非租客要办理居住证,才会要求房东配合完成租赁合同备案,否则无法办理居住证。

        而这次《民法典》已经明确:即使不备案,你的租赁合同一样有效合法,一样受到法律保护。



08

二房东受法律保护


        法条

        第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

        第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

        解读

        虽然我们大家都鄙视二房东,但是二房东本身是合法的,比如自如,和刚刚倒闭的蛋壳。

        但是凭借我这么多年的出租经验,我奉劝大家不要把你的房子租给长租公寓,更不要租给二房东,因为那样会失控。如果你自己出租的房子多到忙不过来,那么可以聘一个管家帮你打理相关出租事宜。

        另外《民法典》还规定了,如果你没有在6个月内及时制止租客转租他人当起了二房东,那么就视为认可接受。



09

租客的权利


        法条

        第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

        出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。

        第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。

        第七百三十四条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

        解读

        产权人卖房子时,租客在同等条件下具有优先购买权,这个是老条款了,大家应该都了解。不过这里新增了一条产权共有人和卖给亲属其实才是最优先的第一购买权,其次才是租客,这也就是我们上面第二点提到的内容。

        房租到期,同等条件下,原租客可优先续租。其实,这点比较鸡肋,房东想要赶走租客,直接涨房租就可以了。原房客搬走后再以不变的价格租给新房客,这个都是基本操作。

        目前来说,我们在保护租客权利方面还有很长的路要走。租购同权不是短期内就能轻松实现的。所以,大家宁可拼了命的买房蜗居,也不愿意租住宽敞明亮的豪宅。



10

对中介的限制和保护


        法条

        第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

        中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

        第九百六十三条 中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

        中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

        第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

        第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

        解读

        房产中介故意隐瞒房屋情况、故意隐瞒重大事实,对上下家造成损失的,必须承担赔偿责任,并且不能要求上下家支付中介费。

        买卖二手房,通常中介都是要求在签署正式合同时付清全部中介费,根据这次的《民法典》来看也是有法可依的。但是假如最终网签合同没有签成,你是完全可以不付中介费的。

        另外,我知道还有一些无良小中介,要求小白客户在签定金协议时就付中介费。这种情况下一定不能付。因为根据这次的法律条文,只有在签正式合同时才应该支付中介费。另外,定金协议的法律效力完全比不了合同,将来还有毁约的风险,提早付清了中介费,将来你想退可没那么容易。

        这次的《民法典》还有一个重大创新,对于中介们深恶痛绝的跳单问题也给予了明确的说明。经过中介服务后绕开中介买卖双方直接签合同交易的,中介有权利追讨中介费。另外,在接受大中介的带看咨询服务后,跑到小中介成交,逃避大额中介费的行为,大中介也是有权利追讨部分中介费用的。

        中介的社会地位不高,有点类似于房地产行业的尿壶作用,需要时大家求之不得,请他们帮忙找好房子,卖好价钱,不需要时,嫌其骚扰,嗤之以鼻,唯恐避之不及。

        最可悲的是,以前对于中介利益损害最大的跳单行为,并没有法律明确保护。中介小哥辛辛苦苦的付出几个月的带看后,客户跳单跑掉后,中介小哥只能自认倒霉。但是现在新的《民法典》实施,对中介行业来说,是一个充分的认可和保护,也有助于中介行业提供更加优质的服务。

        以上就是整个《民法典》1260个法条之中,对我们买卖租赁房产至关重要的10条以及我全面的独家解读。我敢说,到目前为止,这绝对是最全面、最具操作性的总结和解读。大家一定要认真领会,并在实践中充分运用。






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