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民法典首提“居住权”,真正影响的是二手房的交易!

2020-12-28      来源:  栋察楼市

        2020年5月28日,《中华人民共和国民法典》审议通过,并将于2021年1月1日起施行,这是新中国首部民法典正式问世。其中,民法典新增了一个叫“居住权”的用益物权,将不同程度影响到房屋的居住、租赁以及二手房交易。


        首先,什么是居住权?


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图片来源:中国人大网



        民法典第366条,这样定义:居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足居住需要。也就是说,居住权是一种权利,是一种在与房屋所有人约定之后,拥有的对于房屋的居住权。


        这相当于在房屋所有权之外,新设立“居住权”。这就类似80年代的公房,产权是国家及企事业单位,但居住权属于居民。产权人与居住人双方约定,在一定时间内,由居住人享有居住的权利。


        不过,居住权只能保障居住权利,没有继承乃至转让的资格。即便如此,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,也可长时间乃至终生居住。

        重点一!不是长期居住就能获得“居住权”,而只有房屋的所有权人通过对居住者签订合约,并在相关部门登记设立,房屋的所有人对此拥有决定权。


        那么问题来了,居住权适用范围有多大?


        居住权针对居住属性设立,适用于拥有居住属性的大部分房子。


        居住权设立后,是否需要去相关部门备案?

 

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图片来源:中国人大网


        需要备案,同时,在居住权期限届满或者居住权人死亡后,还应当及时办理注销登记。各地区备案地点以及所需要的资料都会略有差异,需要等待相关部门的官方消息。


        重点二!居住权备案后,备案信息属于公民隐私,将不会被公开,只有房主,也就是产权人才能持身份证件去调取信息。这意味着,在二手房交易的过程中,购房者、房屋中介均没有权利调取备案信息,只能要求房主提供居住权备案信息。


        如果房主拒绝提供,或隐瞒居住权备案信息,造成纠纷时,律师可以凭借法院的调令调取这个备案信息。当然,隐瞒居住权进行交易、租赁的房主,也将被追究法律责任。即便是这样,购买二手房的时候,还是要擦亮双眼,一旦碰到尚未解除居住权的房子,将会面临一个漫长的法律程序,费时又费力。


        居住权对房屋租赁有什么影响?



        有网友问,在租赁合约期内,房主想要卖房,租客是否可以以居住权为由,拒绝搬离呢?

不可以,这个问题更多涉及到的是“买卖不破租赁”,房主在租约期间卖房,需要告知租客即可,卖房并不影响租赁合同的效力,租客可以继续住在租住的房子里直到合约期满,只是,租金要交给新的房主。

        重点三!租赁双方签署租赁合同,并没有设置居住权。不论是原房主还是新房主,要求租客搬离的话,只是违背了租赁合同,租客可依据租赁合同的约定要求赔偿。


        居住权真正影响的是二手房的交易!


        虽然居住权并未限制房屋所有人对房屋进行出售、抵押,但如果该房屋设立有居住权,即使房屋所有权人转让房屋,享有居住权的一方依然能根据合同,在约定期限内继续居住。

所以,对于打算购买二手房的朋友来说,这一点需要特别注意。以后购买二手房,不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况,还应注意查询房屋是否登记有居住权,避免买了房却住不进去的尴尬。


        重点四!一旦你购买了登记有居住权的二手房,你可以追究房主,也就是房屋产权人,房屋中介等相关人员的法律责任,保护自己的权益,但在此过程中,你仍然是没有权利驱赶对房屋拥有居住权的住户的。


        注:民法典于2021年1月1日起正式实施,关于“居住权”在哪里登记,具体怎么办理,是否还能抵押,有待具体细则出台。






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