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【中原月报】9月市场供求两旺全面调控引发观望

2016-10-18 17:48 来源:中原地产研究中心

【中原月报201609】本期关注要点：

9月末以来，全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策，一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及。

9月，重点城市商品住宅成交量在上月企稳的基础上，环比明显上升。同时，商品住宅新批预售以及新开盘进一步明显增加，市场可谓是供求两旺。且全国8月住宅待售面积同比增速首次出现负增长。

9月二线及三四线城市的平均楼面地价均创新高，且溢价率同样达到高位。热点城市土地市场的地王潮仍在上演，无锡、东莞、苏州等地均在本月诞生单价历史地王。

9月，重点房企购地量进一步大幅飙升，平均地价保持高位，同时平均溢价率走势一路上扬，房企抢地局面愈发激烈。其中，新城、恒大、万科单月购地额均超过150亿元。

9月，八大城市中原二手住宅价格指数环比全线大幅上涨，天津、北京、成都涨幅达历史高位。其中除了南京、重庆外，其他城市价格指数涨幅均出现扩大。目前上海已经持续20个月房价持续环比上涨。

9月综述：

如果说8月市场淡季不淡，9月的“金九”行情更是交出了一份亮眼的答卷。重点城市商品住宅成交面积环比上升15%，同比上升38%。且中原监测的19城市推售套数环比大幅上升53%，开盘认购率更是创新高达到81%。价格方面，国家统计局数据显示，8月全国多地新建商品住宅价格涨幅创历史新高。此外，二手住宅市场同样量价齐升。尤其值得关注的是，全国8月住宅待售面积同比增速首次出现负增长，整体来看去库存取得一定成效。而从销售市场前端的土地市场表现，无论是重点城市土地成交角度还是房企购地角度来看，都显示出地价高位、溢价率飙升的局面。

而房价快速大幅上涨、市场供不应求、地王频现成为“十一”期间政策收紧的最主要诱因。9月末以来，全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策，一轮整体性的调控政策收紧局面确立。此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及。

关注“十一”期间调控升级城市中的20个城市，接近半数城市9月成交量已经出现环比下滑，其中上海降幅超过四成，武汉、南昌、厦门、南宁降幅均超过两成，意味着这些城市本身已经出现市场疲弱。而东莞、苏州、济南等地环比增幅较大，后市新政影响有待观察。

在“十一”期间22城调控收紧影响下，中原报价指数及中原经理指数作为市场先行指标，在新政后多地出现环比下跌。9个城市中7地报价指数下跌，同时5个城市经理指数全线下跌。且深圳经理指数跌破50%临界线，看跌的经理人数量已经超过看涨人数。中原报价指数及中原经理指数在新政后迅速作出反应，显示出政策风向转变给市场信心带来明显影响。短期内市场将出现观望行情，量价调整的情况不可避免。

一、宏观政策：政策环境全面从紧限购扩容限贷升级

以史为鉴后市看淡：成交量方面，历次调控收紧对于市场成交量均带来明显冲击，此次势必也难以幸免。且预计受影响城市将不仅仅局限在22个调控升级城市，其他三四线城市也将受到各种不利因素传导。且本轮市场增长峰值已经过去，后市表现更加不容乐观。

成交价格方面，市场量价走势高度同步，调控收紧对价格的影响同样显著。本轮房价涨幅明显的城市几乎都加入了此次调控行列，且该批城市前期都经历了价格快速大幅上涨。政策风向改变对于助推价格的投资需求影响最甚，加之前期量价的高度透支，后市将迎来整体量价回落。而城市间分化表现，预计仍将有所体现。

二、住宅市场：金九市场成交活跃量价齐升引发调控

1、重点城市商品住宅销售市场供求两旺

9月，重点城市商品住宅成交量在上月企稳的基础上，环比明显上升。中原监测的40个城市数据显示，9月商品住宅成交面积环比上升15%，同比上升38%。其中，一线城市的四个城市表现分化，二线城市涨幅遥遥领先，环比上升23%，三四线城市基本持平，环比微升3%。

2、多地房价涨幅创历史新高

全国多地房价涨幅创历史新高。8月全国70个大中城市中，有64个城市的新建商品住宅价格环比上涨，仅次于今年4月的65个。从涨幅来看，各线城市的价格环比涨幅均比上月有所扩大。且有至少11个城市的新建商品住宅价格环比涨幅创下历史新高，包括郑州、上海、无锡、福州、北京等。其他房价涨幅居前的城市依然包括“四小龙”中的合肥、南京、厦门。尽管这些城市相继收紧了调控，但供求基本面、整体信贷环境、城市自身发展等因素依然是影响房价的根本所在。

3、全国住宅待售面积同比出现负增长

自今年3月起，全国商品房及住宅待售面积环比持续减少，去库存成效积极。尤其8月住宅待售面积同比增速首次出现负增长，较去年下降0.7%。然而，非住宅类商品房的待售面积依然维持逐月增加。中原监测的21个城市中，16个城市9月存量较上月减少，12个城市库存消化周期缩短。

4、二手住宅成交量保持高位

9月，二手房市场成交量保持高位，且绝大部分重点城市成交量环比上升。中原监测的21个城市二手住宅成交面积环比微降1%，但同比增幅接近五成。分城市来看，二手房成交量较大的12个城市中，除上海、南京外，其他城市9月二手住宅成交面积全线上升，其中江苏省的苏州、无锡两地环比增幅均超过三成，二手市场表现火热。

具体来看，上月市场的最大亮点上海，9月成交量高位回落，环比降幅达到三成，但同比依然正增长。另一个对市场具有极强敏感度的城市深圳，虽然9月成交量环比上升6%，但成为主要城市中唯一成交量同比下降的城市，可见其今年市场热度较去年有明显差距。而9月领涨的无锡、苏州两地，也是同期土地市场刷新地王纪录的两个城市，地王效应对当前市场价格预期会产生较大影响，从而刺激一定时期内成交量的走高。

三、土地市场：地价溢价再度飙升多地实行限制措施

9月，二线及三四线城市的平均楼面地价均创新高，且溢价率同样达到高位。9月二线城市的平均楼面地价达到9398元/平，超过今年5月的前期高位，同时溢价率大幅飙升至135%。三四线城市的楼面地价及溢价率也呈现震荡上行走势。此外，40城市的整体宅地供求水平则与上月基本相当，均处于年内较高位置。

热点城市土地市场的地王潮仍在上演，无锡、东莞、苏州等地均在本月诞生单价历史地王。地王频现也成为“十一”一轮调控升级背后的市场因素之一，从22个调控城市来看，有15个城市今年以来诞生了当地的宅地历史单价地王。从本轮各地新政内容来看，多数涉及土地供应环节，控地价甚至限地价的举措今后一段时间内将在诸多热点城市实行。

四、重点房企：购地金额再创新高溢价水平一路上扬

9月，重点房企购地量进一步大幅飙升，平均地价保持高位，同时平均溢价率突破100%。34家房企购地金额环比上升43%，同比上升36%；购地面积环比上升43%，同比上升15%。购地金额达到去年以来单月最高位，购地面积则是同期第二高位。9月平均楼面价为7815元/平，与上月的新高基本持平。平均溢价率则高达123%，且溢价率走势一路上扬，房企抢地局面愈发激烈。

具体来看，34家房企中20家9月有新增土储。其中，新城、恒大、万科单月购地额均超过150亿元，华润、融创、保利、富力超过50亿元，大型房企均积极增加土地储备。新城本月之所以购地额居于榜首，主要由于其在苏州相城区以超过百亿元总价斩获一宗商住用地。

重点房企8月销售业绩稳中有升，且较去年同期依然增幅显著。34家房企8月销售面积、金额环比分别上升3%、8%，同比分别增长64%、69%。房企整体业绩走势与全国重点城市市场表现基本一致。价格方面，8月重点房企销售均价有所抬头，环比涨幅为5%。

具体来看，大型房企中8月业绩同比增幅居前的仍然包括碧桂园、恒大，中小型房企中景瑞、瑞安、新城等业绩增幅居前。其中，恒大在本月将粮油、乳业与矿泉水业务悉数卖给了三个公司，表示将更聚焦于房地产及相关业务。虽然多元化经营对于大型房企拓展盈利增长点而言具有积极意义，但垂直或横向业务链的多元化或许更容易获得成功。