【中原周报】政策环境全面从紧 先行指数集中下跌
2016-10-12 17:49 来源:中原集团研究中心
【中原周报20161011】9月末以来，全国共有22个城市集中出台楼市调控收紧政策，一轮整体性的调控政策收紧局面确立。而房价快速大幅上涨、市场供不应求、地王频现则是这22城政策收紧的最主要诱因。此次各地调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容在新政中均有详细涉及，预计市场短期内将出现观望行情，量价调整的情况不可避免。
政策环境全面从紧：9月末以来，全国共有22个城市出台楼市调控收紧政策，基本覆盖了当前所有的热点城市，且政策发布节奏尤为密集，大多集中在今年“十一”国庆长假期间。虽然目前中央秉持“因城施策”的调控导向，但如此大规模且高频率的政策出台节奏，意味着今年以来多地出现的市场亢奋表现已引起中央的高度警觉。事实上，二季度起已陆续有城市调控加码，但炙热的市场温度尚未得到明显抑制，而此次爆发的22城集中出台政策，表明整体性的调控政策收紧局面确立。
限购扩容限贷升级：在这22个城市中，从最新的政策内容来看，19城涉及限购，18城涉及住房信贷，可以说此次调控升级力度强劲，限购、信贷等对市场影响举足轻重的关键内容均在新政中有详细涉及。限购方面，除了一线城市之外，上一轮2011年开启的40多地限购已经于2014年陆续取消。此次20个重点城市重启限购，其中一线城市限购加码。由于其占全国的销售份额接近半壁江山，因此将对全国销售市场的影响较大。
信贷方面，各地主要对首付比例作出不同程度上调，苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%。央行行长日前也指出，近期部分城市房价上涨较快，政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。从各地新政内容，到央行高层表态，都可以预见四季度住房信贷环境将告别今年以来的放量局面，去杠杆、紧房贷将成为影响成交的又一重要钳制因素。
市场影响即将显现：9月末掀起的调控潮对市场成交数据的影响尚未明显体现，刚刚过去的“十一”假期以及节后两天整体成交水平较去年同期仍保持上升。中原监测的40个城市数据显示，“十一”假期七天新建住宅成交面积较去年同期上升87%，而节后两天新建住宅成交面积较去年同期上升10%。
这一定程度由于部分城市限购所带来的政策末班车效应，但也可以看到节后成交量同比增幅已有明显收窄，成交走势整体趋于回落。在新政作用下，短期内大部分城市将步入观望期，而中长期来看，后市的表现则将取决于城市经济发展水平和市场基本面，城市间的分化差异也仍将进一步显现。
9月房价全线大涨：此次调控升级，最大的诱因之一就是热点城市的房价快速大幅上涨。根据最新的中原二手住宅价格指数显示，9月八大城市的中原指数全线环比上涨，其中除了南京外，其他城市涨幅均出现扩大。而且，天津9月的中原指数环比涨幅创历史新高，达到8.6%，北京、成都的涨幅也达到历史第二高位，分别为7.8%、5.6%。
同时，上海已经持续20个月中原指数持续环比上涨，南京、广州连续上涨周期也达到了18个月。本轮热点城市的房价上涨伴随的是政策环境和住房信贷的极度宽松，而随着调控升级及信贷收紧，预计市场短期内将出现观望行情，量价调整的情况不可避免。
