2018-03-29 10:47 来源:东北中原之声
香港特区政府财政司司长陈茂波日前表示，正考虑引入空置税。
以征收空置税作为一种遏抑楼市的措施，我在上世纪90年代中已率先建议政府考虑。因为这样可以增加投资者持货待升的成本，驱使他们及早把手上的物业出租或出售，减少珍贵的房屋资源浪费，有助于房屋问题的解决，只是当时的港英政府认为并不实际，效果有限，反会予人不尊重私有产权的印象，影响香港的某些国际评级，所以拒不接受。
陈茂波今次表示愿意考虑，显示本届政府在思想上比以前开放，应该值得表扬。唯在今天的环境下推出空置税，并不合时宜。原因是现时香港的空置率只有3%至8%，可谓低到世界少有，能透过征收空置税而释放出来的房屋资源会非常有限。
读者可能听闻过，有空置率比香港低的地方，但这是因为外地对空置率的定义与香港不一样。外地很多地方用的都是自住空置率，只计用作自住的单位有没有空置，不像香港那样，把出租空置率与发展商手上的空置率也一并算在一起。
用作自住的楼宇，一般只会在业主要换楼的时候才会空置。小业主换楼，很少真的直接互换，甲买了乙的楼，并不代表乙也会喜欢甲的楼，变成乙需另外再去物色自己合用的物业，导致甲的物业不得不空置一段时间等别人来买。再加上入住前，楼宇还得装修一下，空置6至9个月在所难免。因此，自住楼宇的空置率，常在每年二手市场转换率的一半至四分三水平。在香港，5%的空置率会被视作正常的自然空置率，现在只有3.8%，可被视作偏低。
此之所以，陈茂波今次也不打算打小业主主意，而是准备向发展商开刀。按陈茂波的数字，截至去年底，有9,500伙新楼已建成而未推售，相较过往4,000至5,000伙有显著增长，陈茂波大概以为，若向这些单位征收空置税，会驱使发展商及早把这些单位推出市场，可藉此纾缓市场上供不应求的情况。
不过，我担心征收空置税未必会达至这么好的效果。首先，政府并没有说这9,500个单位已空置了多长时间，因为，按外国惯例，空置税是不会一空置就立即征收的，一般都有一段通容期，譬如六个月。因此，政府应先了解一下，在楼宇建成六个月后，还有多少单位没有推出市场发售。这个数字一定少过9,500个。因此，即使空置税真的有效，社会的得益可能也不会太多。再者，空置税并不能真正增加供应，它只能避免发展商把供应延后罢了。
此外，空置税的功效还视乎征收的税率。以外国一般每年只收楼价的1%来推算，对发展商的阻吓力不会很高。香港一年楼价的上落，10%左右都不为过。如果来年楼价明显看升，那发展商可能宁愿交空置税，也不一定肯提前开盘，以免整体的收益变得更少。因此，发展商未必会因怕交空置税就不考虑时机而提前开盘。征空置税的实际效果会是增加发展商的开支，并令政府有更多的收入与盈余，至于能否令香港的楼宇减少空置，希望将十分渺茫。但由于征收空置税可以让政府摆出一个不会维护发展商利益的姿势。政府选择征收空置税的动因仍是存在的。
注：冇（mǎo） “有”的反义词，在各地方言中都表示“没有”的意思。