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降息了,适合提前还房贷吗?专家:这两点需注意

2022-08-25 10:25      来源:  中原开眼

靴子终于落地!8月22日,首套和二套房房贷利率下限分别降至4.1%、4.9%,达2019年以来新低。


加上近两年投资市场“腥风血雨”,这让很多在利率高点入手的购房者选择了提前还贷。家住黄埔区的陈先生便是其中之一。


他告诉南都·湾财社记者,“手上攒了一笔钱,银行理财收益不高,也没有更好的投资渠道,还不如把剩下的房贷都还掉”。


现在是提前还贷的好时机吗?什么情况适合提前还贷?


房贷利率下限达2019年来新低


22日,中国人民银行官网公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。其中,1年期LPR较上月下降5个基点,与房贷密切相关的5年期以上LPR则下调15个基点,力度超出市场预期。


值得注意的是,2022年截至8月,5年期以上LPR共计下调35个基点,为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。


本次5年期以上LPR下降至4.3%后,同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%,二套房房贷利率下限为4.9%。


近期,部分二、三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平,本次LPR调降后,房贷利率下限进一步降低,各地房贷利率下调仍存在空间。


中指院分析认为,房贷利率下调,可降低购房者置业成本,本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求,对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。


广州部分银行首套不加点!少还多少钱?


本次五年期LPR下调15BP后,结合央行5月15日新政,居民利息支出能节省多少钱?按贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款,让我们来算一笔账。


下调前,首套房贷利率按最低4.45%-20BP,每月还款14758.2元。


调整后,首套房贷利率按最低4.3%-20BP,每月还款14495.95元,30年总支出利息减少超9.4万元。


不过,不是所有城市的首套房贷款利率都按最低房贷利率执行,各地的实际房贷利率在LPR利率基础上的加点政策也不同。


据克而瑞监测,综合广州各大银行的最新加点情况来看,目前广州不少银行实行首套不加点,也就是最低按照4.3%执行。


目前广州各大行首套执行利率在4.30%-4.50%之间,其中工商银行、农业银行、平安银行、广发银行等银行执行首套不加点;二套执行利率普遍加点60BP,执行利率为4.90%,建设银行加点较高,执行利率为5.05%。


当然,银行还需要根据不同的楼盘、首付的比例,以及贷款人的资质来调整相应的贷款利率。


提前还贷是否好时机?


房贷利率达2019年以来新低,也让很多在利率高点入手的购房者心理不平衡,选择提前还贷。在他们看来,手里的闲钱不知该如何投资增值,还不如把利率高点入手的房贷给还了。

值得注意的是,房贷也并不是每个人提前还都很划算,提前还贷划算与否,主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。


目前房贷主要有两种还款方式,一种是等额本金,是将本金平均分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息:是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。


业内专家分析认为,当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3,该支付的利息都差不多支付完了,再考虑提前还款意义不大。


针对目前出现的“提前还贷潮”,贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析认为,“这主要还是受宏观大环境影响,部分人群认为未来可能面临收入降低等情况。所以其想在当下还有一定存款的时候提前还款,未来面临调整的时候生活压力会相应小一些”。


他认为,“对于大多数人来说,提前还款也许并不是一个明智的选择,首先提前还款看上去节省了利息,但其实并没有考虑货币贬值,如果考虑到未来的20、30年物价的上升,货币的贬值,提前还款大概率是不划算的,而且目前确实贷款利率在持续下降”。


提前还贷要注意两点


不过有几类人是适合提前还款的。


第一类,有钱任性,提前还了还有充足的余粮,确实还不还都无所谓。


第二类,近1-2年房贷利率非常高的人群,比如利率都超过了5%甚至有些可能达到6%的,那可以适当提前还款。但是这么高利率的人基本也就这1-2年的人会多些,早些年甚至基准利率还打折的人,三思而后行。


那么,提前还贷要注意什么问题?


首先,李茂喆建议,“如果考虑提前还款,最应该注意一点就是找银行算下未来要还的资金中,本金和利息的比例关系,如果剩下的还款金额中利息基本已经还得差不多了,本金占绝大多数了,可以再考虑下真的是否还需要提前还。


其次,要注意违约金。


日前,因8月1日在官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告》,交通银行“提前还款补偿金收费”话题在社交平台引起热议。不过在舆论风波中,短短一天内就删除了官网公告。


事实上,目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金均有所不同。

来源:南方都市报



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