国庆楼盘纷纷降价，成交量却哑火，透露了什么？后市还有机会？

  1、宏观调控全年突破400次，稳定房地产健康发展

  先从目前房地产大环境说起，截止至8月22日，据中原地产研究中心统计数据显示，2021年房地产调控累计突破400次，全面刷新历史记录。
  从中央到部委到地方，2021年7月密集调控政策高达66次，刷新年内最高纪录。平均每月超过50次房地产调控，从新房市场供给侧设立“三道红线”限制房企融资、集中供地和土拍设限、部分城市推出“限跌令”等政策，在需求侧加强限售限购等购房政策，到二手市场部分城市建立二手房指导价格等等一系列调控都在表明房地产政策将逐渐严格，以此稳定房地产健康发展。

  2、国庆项目推货积极，成交表现不及往年
  在求“稳”的背景下，国庆期间中山实际成交表现如何？我们来看以下三组数据：

 网签情况   
  据中山中原战略研究中心数据显示， 2021年国庆期间中山市网签量与往年同期相比下降明显，网签量为近三年最低值，与2020年相比下降近三成；网签面积约4万㎡，同比往年同期跌幅约三成。

  在售项目成交情况   
  据中山中原战略研究中心数据，2021年国庆期间来访量20065批，成交量2125套，成交均价12231元/㎡，来访量较2020年同比下滑25%，成交量同比下滑13%，成交均价则同比上升1%。

  开盘情况   
  据中山中原战略研究中心数据，国庆假期前后（9月26日-10月7日）共监测有11个项目开盘加推，全部为带装修产品，整体推货量为1669套，成交280套，去化率为17%。相较2020年同期（9月26日-10月7日），2021年推售量同比上涨83%，但成交量同比下降14%，去化率下降18%。

  从网签、在售项目成交以及开盘情况三组数据总结发现，2021年国庆期间市场明显比去年同期表现差，即使开发商推货意愿较强，但无奈目前市场观望氛围浓厚，客户并不买单。另外，价格同比往年变化不大，说明了楼市宏观调控成效显现，预计未来走势逐步稳定。

  据数据显示，国庆期间镇区之间成交最多的是港口镇，其次是沙溪镇，两镇成交量合计成交829套，占比国庆总成交39% 。整体上人气主要集中在中心组团，共成交1323套（不包含大涌镇），占比国庆总成交63%，主要是因为9月末至国庆期间中心组团较多项目开盘、加推，其中不乏新项目入市。

  另一方面，同比上年数据，不难发现部分镇区成交量与成交均价在下滑，其中11个镇区成交量同比出现下跌，平均下跌幅度达63%；成交均价方面，14个镇区同比出现下跌，平均下跌幅度达10%。

结合上述四组数据我们发现，今年国庆中山楼市确实是“降温”了，整体成交情况不及上年同期；而具体到镇区，不少镇区成交量与成交均价在下滑，且平均降幅不低。虽然项目都在积极推货，但仍然没有撬动成交量。

  3、后市仍有机会价格和客户或成为突破关键

  机会还是有的，既然说到是冷风，那就说明风吹过了或许就会迎来春天。
  从降价方面入手，据中山中原战略研究中心数据，综合不同降价区间下的成交量情况，可以发现降价幅度基本与成交量呈正相关，降价力度较大的项目，成交量往往也有较好的表现；从国庆期间与前一周成交量的比较上看，亦能说明在国庆降价后项目的成交量有较为明显的上升。

  从客户入手，据数据统计，中山本地客户占全市客户来源的比例为60%，相比上半年上升8%；深圳客户及东莞客户占全市客户来源的比例有所下降，分别为17.6%及3.5%。

  结合上述数据我们发现，项目降价幅度与成交涨幅存在较大关系，也就是说降价力度越大，成交量也因此会得到很好的上升，从国庆市场表现来看，市场尚有一定的购买力，但小幅度的优惠并不能被客户所接受；年底将至，在市场持续观望的氛围下，第四季度若要顺利出货，价格优惠力度将成为关键。
在客户方面，从国庆市场表现来看，外地客户明显减少，本地客户占比较大，说明中山本地客户已逐渐回归到市场主力。因此，想要把握后市机会，降价优惠力度以及重新发掘本地客户或将存在一定的生机

  总结
  如今国家房住不炒的理念正改变着市场的供求格局，面对整体房地产调控政策趋严等大环境影响下，目前中山房地产市场较为冷静，价格整体偏向稳定，同时客户观望情绪浓厚，在此环境下中山房企需要把握中山本地市场客户的机会，巧用以价换量的方式打破准客户的观望情绪，以价格、价值撬动客户购买心理。