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一手房买卖详细流程

2020-06-01      来源:  未知

一手房买卖详细流程:

 

第一步:购买一手房需要准备的资料:

 

购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对开发商卖房的基本要求。

“五证”包括以下的内容:国有的土地使用证、建设用地的规划的许可证、建设工程的规划的许可证、建设工程的施工的许可证、商品房的销售的许可证。

“二书”是指住宅质量的保证书、住宅的使用的说明书。

 

第二步:支付方式的确认:

 

在购买之前应向开发商核实支付的方式:全款或是分期付款?能否按揭?首付的比例支付多少?按揭的还款期限最长能够有多少?等额本息或是等额本金?

 

特别注意:如果按揭,每期需要还多少钱最好找一个在银行工作的朋友帮忙计算一下,是否如售楼处人员计算的一致。

 

第三步:签订认购书:

 

一手房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳定金(不可退)。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

 

第四步:签订买卖契约:

 

购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销一手房销售契约、内销一手房预售契约、外销一手房销售契约、外销一手房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。

 

第五步:预售登记:

 

买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。

在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

 

第六步:签订管理公约,办理入住手续:

 

当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住。

 

第七步:办理产权过户,领房产证。

 

签约须知主要内容包括:

 

1、项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。

2、购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

3、房款支付方式。

4、购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。


 

买卖双方签订认购书的主要内容包括:

 

1、开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

2、认购物业的楼层;户型;房号;面积。

3、房价。包括单价;总价。

4、付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

5、认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

 

 

贷款申请条件:

 

1、具有合法有效的身份证明(居民身份证、户口本或其他有效身份证明)及婚姻状况证明;

2、具有良好的信用记录和还款意愿;

3、具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力;

4、具有所购住房的商品房销(预)售合同或意向书;

5、具有支付所购房屋首期购房款能力;

6、在银行开立个人结算账户;

7、有贷款人认可的有效担保;

贷款办理流程:

 

1、递交材料、提出额度申请银行调查、审批;

2、与借款人签订《个人房产最高额抵押理财额度借款合同》等;

3、办理额度发放手续;

4、办理最高额抵押登记手续;

5、发放额度下贷款――借款人依照借款合同约定偿还本息;

6、现借款人还清贷款,合同解除、注销抵押登记

根据规定,以现行契税政策,个人购买住房实行差别化税率:


当个人购买普通住房,且该住房为家庭唯一住房的,所购普通商品住宅户型面积在90平方米及以下的,契税按照1%执行;

住房为家庭唯一所购普通商品住房的户型面积在90平方米以上的,税率为1.5%;

所购买二套住宅户型面积在90平方米及以下的住房,契税税率按照1%征收。

所购买二套住宅户型面积在90平方米以上的住房,契税税率按照2%的征收。

所购买三套住宅及以上的住房,契税税率按照3%的征收。
 

一手房相关证件办理流程:


受理:1.收验证件齐全; 2.初审证件真伪;                3.进行录入登记; 4.填写收件受理单。

初审:1.核验证件;       2.现场勘察(必要时);           3.查档审核;        4.提出初审意见。

复审:1.复核初审意见;2.对疑难问题提出处理意见; 3.提出复审意见。

审批:1.全程审核;      2.疑难问题终结处理;           3.签署版审批意见。

说明:房屋权属注销登记、房屋租赁登记备案和商品房预售合同备案,不需采用三审审批制度,各地可根权据当地实际予以适当简化。

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