战略洞察 | 政策效果不及预期，市场情绪仍在探底

1►政 策 瞭 望

10月政策小结

10月份中央层面关注三个内容：

一是《关于规划建设保障性住房的指导意见》，涉及“新一轮房改”相关概念，颇受市场关注；

二是中央金融工作会议对于房地产的表态，涉及监管、融资和民生三个方面，体现出防风险与惠民生的统一；

三是自然资源部建议取消土拍地价限制、远郊区容积率1.0限制，在一定程度上有利于提振土地市场情绪。

地方层面则在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，积极探索多种模式大力支持刚性与改善性住房需求。包括优化限购、下调首付及贷款利率、加大公积金支持力度、发放购房补贴、鼓励换新购、支持团购商品房等等。

新一轮强力“救市”政策效果不及预期，若市场持续疲弱，后续仍将有政策“组合拳”陆续落地。从目前情况来看，三四线城市楼市利好政策基本出尽，一二线城市尚有政策调节空间。

在政策工具中，加大公积金支持力度和发放购房补贴使用频次最多，而一线及热点二线城市还有优化限购、降低首付比例、下调房贷利率的空间。

此外，当前房地产市场刚需观望情绪短期难以扭转，改善需求已经成为市场重要支撑，未来改善性住房需求整体仍具备较大释放空间，所以政策端有望在支持改善需求方面精准发力。

2►市 场 评 析

市场小结

土地：10月300城涉宅用地呈现量升价跌态势，成交建面环比增加4成，但溢价率和楼面价双双走低，土地市场整体表现较为平淡。

新房：新政效果不及预期，10月40个重点城市周成交量仍处2016年以来最低位，同时中原监测开盘认购率低位振荡下行，新房经理指数及来访指数也回落至新政前水平。

二手房：一线城市 “认房不认贷”等利好政策效果出现明显衰减，10月份一线城市二手房成交表现分化，其中北上成交量环比下滑、广深则环比回升。二手门店经理人的市场信心及二手业主的市场预期均处于历史低位。

土地：自然资源部取消土拍地价上限，土拍重回价高者得的时代，在一定程度上有利于提振土地市场情绪，但并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势。在销售端有明显起色之前，房企投资依然保持着非常谨慎的态度。

新房：从9月、10月份成交数据来看，利好新政仅能带动一部分前期积压需求入市，持续性不佳。整体楼市仍然处在调整阶段，房企销售去化及回款压力仍然较大，稳楼市还需持续发力。

二手房：目前为买方市场，业主挂牌量持续大幅上升，反映业主对未来预期的下滑。而买方更多还是观望，只有价格足够低才会入手。后续如果没有实际利好政策出台，楼市成交将出现明显回落。

10月房企小结

房企头部格局稳定，保利、万科、中海稳居前三。从流量金额来看，保利1-10月累计3682亿，稳居榜首；万科则以3116亿排名第二；接下来则中海、华润均超2600亿，排名第三、第四，招商蛇口已2473亿排第五。从权益金额来看，保利（ 2495 ）、万科（ 2493亿） 、中海（ 2480亿 ）稳居前三，华润、碧桂园分别以1885亿、1608亿位列第四、第五。

房企积极出售资产，优化财务状况。10月房企掀起一股资产出售潮，卖商业广场、卖公寓项目、卖公司股权......而出售潮的背后则是房企仍未缓解的资金压力。此外，房企老板也在处置旗下各类私人资产，对资金的渴求不言而喻。毫无疑问，出售资产带来的现金流，将有助房企财务状况及营运资金的优化。但要从根本上解决房企资金紧张状况，还是需要从销售端和融资端“双管齐下”，以避免系统性风险的发生。

整体来看，众多利好政策下，房企销售复苏不及预期，且表现分化，top20房企10月业绩有过半房企是环比下降的。

同时，融资端没有实质性好转，房地产融资支持政策落地效果不理想，民营房企特别是中小民营房企融资难题并未得到有效解决，且明年三四月份还有房企偿债小高峰，大部分房企的债务压力依然较大，房企违约风险依然严峻。

而已经违约或出现阶段性流动压力的房企则在积极自救，如世茂退出国寿、远洋珠海合作项目，出售对价39.1亿用于抵销债务。

面对房企融资难的问题，中央也于近期也多次强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，支持各类房企的健康发展。房企后续融资问题有望得到一定改善。